Ba yếu tố khiến giá bất động sản toàn cầu vẫn tiếp tục tăng bất chấp đại dịch

Cách đây một thập kỷ, một cuộc đại suy thoái đã diễn ra với giá nhà giảm trung bình 10%, làm “bốc hơi” hàng nghìn tỷ USD. Mặc dù thị trường nhà đất không phải là nguyên nhân chính gây ra khủng hoảng, nhưng nhà đầu tư vẫn chuẩn bị tinh thần cho điều tồi tệ nhất bởi Covid-19 đang đẩy nền kinh tế thế giới vào thời kỳ suy thoái sâu nhất, kể từ những năm 1930.

Thế nhưng lo ngại này đã không xảy ra trong kịch bản đại dịch của năm 2020. Giá nhà đất trong quý II/2020 đang theo trên chiều hướng tăng ở hầu hết các quốc gia có thu nhập trung bình và cao. Ở những quốc gia giàu có thuộc khối G7, giá bất động sản tại đây đã tăng với tốc độ hàng năm là 5% (xem biểu đồ 1). Giá cổ phiếu của các nhà đầu tư và nhà kinh doanh bất động sản đã giảm một phần tư trong giai đoạn đầu của đại dịch, nhưng hiện tại, phần lớn đã phục hồi.

Biểu đồ giá bất động sản tại các nước thuộc khối G7 từ năm 2006 tới nay.

Các nghiên cứu cho thấy lãi suất thực giảm và giá nhà có mối liên hệ chặt chẽ. Một số người vay có thể đủ khả năng vay các khoản thế chấp cao hơn; những người khác thấy dễ dàng hơn trong việc quản lý các khoản vay hiện có của họ. Chủ nhà sẵn sàng trả nhiều tiền hơn cho tài sản bởi lợi tức của các tài sản khác đã giảm xuống. Ở cả Mỹ và Anh, việc cho vay thế chấp đang ở mức cao nhất sau khủng hoảng tài chính.

Yếu tố thứ 2 - chính sách tài khóa góp một phần quan trọng để giải thích lý do giá nhà đất vẫn tiếp tục tăng bất chấp đại dịch. Trong một cuộc suy thoái thông thường, khi mọi người mất việc làm, thu nhập giảm, các vụ tịch biên sẽ kéo giá nhà xuống - không chỉ bằng cách làm tăng thêm nguồn cung trên thị trường, mà còn bằng cách để lại cho các chủ nhà cũ với lịch sử tín dụng “xấu” khiến họ khó có thể tiếp tục mở khoản vay khác. Nhưng lần này, Chính phủ ở các nước phát triển đã bảo toàn thu nhập cho các hộ gia đình. Các khoản tài trợ thông qua trợ cấp lương, các chế độ phúc lợi nới rộng lên tới 5% GDP. Trong quý II/2020, thu nhập của các hộ gia đình trong nhóm G7 của các nền kinh tế lớn tăng khoảng 100 tỷ USD, cao hơn trước khi đại dịch xảy ra.

Không những vậy, các quốc gia phát triển đưa ra nhiều biện pháp linh hoạt để hỗ trợ trực tiếp cho thị trường nhà ở. Tại Tây Ban Nha, chính phủ đã cho phép người vay tạm ngừng trả nợ thế chấp. Các cơ quan quản lý của Nhật Bản đã yêu cầu các ngân hàng hoãn trả nợ gốc cho các khoản thế chấp. Hà Lan tạm thời cấm tịch thu tài sản. Tại Anh, trong quý II, số lượng tài sản thế chấp do chủ sở hữu sở hữu bị thu hồi thấp hơn 93% so với cùng kỳ năm 2019.

Yếu tố thứ ba liên quan tới việc thay đổi sở thích của người tiêu dùng. Vào năm 2019, các hộ gia đình ở quốc gia trung bình (OECD) đã dành 19% tổng chi tiêu cho chi phí nhà ở. Với 1/5 nhân viên văn phòng phải làm việc tại nhà do giãn cách xã hội, người dân bắt đầu chi tiêu nhiều hơn cho việc nâng cấp thiết bị gia dụng để có một nơi ở tiện nghi hơn.

Biểu đồ giá bất động sản của 3 khu vực: thành phố, ngoại ô và nông thôn tại Mỹ từ tháng 1/2020 tới nay..

Mọi người dường như cũng đang tìm kiếm không gian rộng hơn. Mặc dù thị trường nhà ở New York và San Francisco có vẻ yếu, nhưng có rất ít bằng chứng để chứng minh cho việc mọi người đang rời bỏ các thành phố để đến vùng ngoại ô, đặc biệt là ở Mỹ. Theo dữ liệu từ Zillow -  nền tảng bất động sản trực tuyến cho biết, giá bất động sản ở thành thị và ngoại ô đang tăng với tốc độ gần giống nhau. Tuy nhiên, giá ở nông thôn tăng trưởng chậm hơn (xem biểu đồ 2). Có vẻ như nhiều người đang tìm kiếm những ngôi nhà lớn hơn gần nơi họ đã sống. Ở Anh, giá nhà biệt lập đang tăng với tốc độ hàng năm là 4%, so với 0,9% đối với căn hộ. Thêm vào đó, thị trường nhà có sân vườn có phần sôi động hơn so với nhà không có vườn.