Bài học bất động sản Trung Quốc, siết mạnh rồi lại giải cứu

Ông đánh giá thế nào về thị trường bất động sản trong năm vừa qua?

Năm 2022, nền kinh tế châu Á nói chung và Việt Nam nói riêng đã phải chứng kiến 3 cú sốc tài chính mang nhiều yếu tố rủi ro.

Thứ nhất, nền kinh tế Trung Quốc gần như đóng cửa, ảnh hưởng rất lớn đến các hoạt động kinh tế của toàn cầu.

Thứ hai là suy thoái nhẹ toàn cầu làm giảm tổng cầu về du lịch, mua sắm, dệt may...

Thứ ba, điều kiện thị trường tài chính trở nên khó khăn hơn, kéo theo đó là nhiều rủi ro và lãi suất tăng, dòng tiền dễ gần như không còn khi càng về cuối năm.

3 tác nhân này đã khiến kinh tế Việt Nam chịu ảnh hưởng, từ đó thị trường bất động sản cũng không ngoại lệ. Có thể nói, 2022 là năm hoạ vô đơn chí cho lĩnh vực địa ốc.

Bất động sản gặp khó khăn sẽ ảnh hưởng thế nào đến nền kinh tế, thưa ông?

Ngành bất động sản và xây dựng đóng góp hơn 10% GDP năm 2019. 6 tháng đầu năm nay, kinh doanh bất động sản đóng góp 3,32% GDP còn xây dựng đóng góp 5,44% GDP. Ở Trung Quốc, bất động sản xây dựng chiếm 14% GDP. Thế nên họ cực kỳ quan tâm đến việc ổn định thị trường bất động sản

Tôi đồng tình, chúng ta vừa rồi đang điều chỉnh lại thị trường bất động sản. Tuy nhiên, kiểm soát rủi ro nhưng vẫn phải để nó phát triển. Dẫn chứng bài học từ Trung Quốc, vừa rồi họ siết "rất kinh" rồi lại "giải cứu" bất động sản.

Nếu Việt Nam không cẩn thận sẽ giống Trung Quốc. Việc kiểm soát và ứng xử hợp lý là vô cùng quan trọng.

Để thị trường bất động sản có thể hồi phục dần từ năm tới, theo ông chúng ta cần có những giải pháp gì?

Chúng tôi nghiên cứu kỹ 16 giải pháp của Trung Quốc. Việt Nam có thể nghiên cứu 10 giải pháp tháo gỡ khó khăn mà Trung Quốc đã áp dụng. Và một số cái Việt Nam của chúng ta đã và đang làm rồi. Ví dụ như giãn hoãn thuế, giãn hoãn nợ.

Một số giải pháp khác, chúng tôi cũng đã tư vấn cho Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Chính phủ về cách làm sao cho phù hợp với nhu cầu chính đáng của người dân, doanh nghiệp.

Trong đó, đáng chú ý là các biện pháp như: Doanh nghiệp bán tài sản trả nợ; Doanh nghiệp đàm phán với trái chủ để gia hạn, nghị định 65 hiện cho phép doanh nghiệp thực hiện điều này; Phương án nữa là đổi tiền lấy hàng, đổi trái phiếu lấy bất động sản, nhưng Nhà nước cần có hướng dẫn cụ thể để tránh hiện tượng kiện tụng; Cuối cùng, cần cho doanh nghiệp được phép phát hành mới để đảo nợ…

Tôi cho rằng, thời gian vừa qua chúng ta "phanh" bất động sản hơi gấp, trong khi đó trái phiếu doanh nghiệp không thông được. Chính vì thế, điều quan trọng nhất chúng ta cần sớm khơi thông thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Sớm sử đổi nghị định 65 để doanh nghiệp đi theo hướng phát hành ra công chúng nhiều hơn.

Ngoài ra, cần phải giải quyết các vấn đề về pháp lý bởi có đến 70% vướng mắc của các dự án bất động sản nằm ở pháp lý. Thêm nữa, cần xem xét yếu tố có nên kích cầu thị trường bất động sản không, như trường hợp Trung Quốc có những gói hỗ trợ lớn để kích cầu như trợ cấp lãi suất, cho người dân vay tiền,…

Hiện nay, Trung Quốc và nhiều nước trên thế giới đã có những gói giải cứu bất động sản. Còn thị trường bất động sản Việt Nam thì sao, thưa ông?

Thực ra chúng ta không dùng tiền ngân sách để giải cứu thị trường. Tuy nhiên nhà nước cần tạo ra cơ chế chính sách để tháo gỡ cho thị trường bất động sản về vốn, về cung cầu.

Hiện nay, nhà đầu tư đang rất bi quan về thị trường bất động sản theo tâm lý đám đông. Ông có lời khuyên gì cho nhà đầu tư lúc này?

Khi bất động sản suy thoái hay khủng hoảng, giá giảm kinh khủng. Như năm 2012, có những doanh nghiệp chiết khấu đến 80%. Bây giờ không có chuyện đó xảy ra, có giảm giá, khuyến mại cũng chỉ 10% - 30% nhưng cũng không nhiều.

So với cuộc khủng hoảng bất động sản 2012, bối cảnh đã rất khác cả về vĩ mô, nền tảng doanh nghiệp và tính chất thị trường bất động sản, đã vững chắc hơn trước rất nhiều. Giai đoạn năm 2011 – 2012, khó khăn từ lĩnh vực tài chính ngân hàng lan sang lĩnh vực bất động sản. Bây giờ không phải như vậy.

Tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2012 rất thấp, chỉ từ 5% - 5,5% trong khi lạm phát cao tới 18% (năm 2011). Tình hình hiện nay ngược lại, tăng trưởng kinh tế của chúng ta cao (8%), lạm phát thấp, năm nay 3,2%, năm tới có thể nhích lên cũng là 4%. Tỷ giá lúc đó điều chỉnh kinh khủng, một đêm điều chỉnh tăng tới 9,3%.

Thực lực của doanh nghiệp hiện nay tốt hơn rất nhiều so với trước đây. Thời điểm đó các doanh nghiệp đa số là đầu cơ, là lỗ, là bong bóng. Hiện nay, nhìn vào các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán, lợi nhuận trước thuế của họ vẫn tăng.

Một yếu tố nữa là giá bất động sản. Thời điểm 2009-2010 giá bất động sản tăng vọt, sau đó chủ đầu tư phải chiết khấu. Hiện nay có thể có mức chiết khấu 30% - 35% nhưng xảy ra ở một số chủ đầu tư, một số dự án, không phải đại trà thị trường.

Bên cạnh đó, đa số tiền vẫn có, nhưng vấn đề do tâm lý chờ bắt đáy hoặc niềm tin, có nên đầu tư thời điểm này không,…

So sánh như vậy để thấy rằng, chúng ta hiện nay vững chãi hơn so với thời điểm 10 năm trước. Bản chất không phải khủng hoảng, mà thị trường đang điều chỉnh, cho lành mạnh và bền vững hơn.

Theo ông, thị trường có khả năng hồi phục trong năm 2023?

Nếu bây giờ Chính phủ tháo gỡ được những vướng mắc cho thị trường bất động sản thì khả năng phục hồi trong năm 2023 rất nhanh. Chậm nhất là quý IV/2023, thị tường bất động sản sẽ “vực dậy”.