Bán tài sản bảo đảm là 'trường đại học', ai mua, mua để làm gì?

Ngày 11/9 tới đây, Ngân hàng TMCP Sài Gòn (SCB) sẽ tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất và công trình xây dựng tại Quận 12, TP.HCM với giá khởi điểm 190.630 triệu đồng để thu hồi nợ.

Cụ thể, tài sản đấu giá là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại lô số 14, khu công viên phần mềm Quang Trung có diện tích 5.646m2. Mục đích sử dụng đất là để xây dựng Trường kỹ thuật Tin học Sài Gòn (SaigonTech). Thời hạn sử dụng đất đến ngày 24/12/2056. Nguốc gốc sử dụng đất là nhà nước giao đất và thu tiền sử dụng đất một lần. Quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất gồm trường đào tạo tin học với tầng hầm, 12 tầng lầu và tầng kỹ thuật.

Đấu giá, mua bán tài sản đảm bảo của các khoản nợ quá hạn là hoạt động bình thường của các ngân hàng và đặc biệt được đẩy mạnh trong khoảng 3 năm trở lại đây khi Nghị quyết 42 về thí điểm xử lý nợ xấu có hiệu lực. Tuy nhiên, càng đi sâu vào hoạt động thanh lý, đấu giá tài sản bảo đảm càng thấy có nhiều vướng mắc. Đáng chú ý, có những tài sản được đấu giá hàng chục lần nhưng vẫn không thành công, điều này đặt ra câu hỏi về giá trị tài sản bảo đảm, vai trò của tổ chức định giá và một thị trường mua bán nợ chuyên nghiệp.

Riêng với trường hợp đấu giá tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất của một dự án trường đại học - tài sản mang tính đặc thù như trên, nhiều người sẽ đặt câu hỏi, ai sẽ mua và mua để làm gì?

Trường kỹ thuật Tin học Sài Gòn (SaigonTech)

Qua quá trình đồng hành xử lý tài sản bảo đảm của ngành ngân hàng, luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch HĐTV Công ty luật Basico chia sẻ, "tất nhiên đã là tài sản thì cái gì cũng mang ra bán và đấu giá được. Nhưng ai mua và mua để làm gì thì lại là câu chuyện về sau".

Lấy một ví dụ cụ thể, ông Đức cho biết, như việc bán Hãng phim truyện Việt Nam thì người mua có mục đích là để chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Còn trong trường hợp này người mua có thể tiếp tục xây dựng trường theo giấy cấp phép ban đầu hoặc đã tìm được phương cách nào đó để chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Từ thực tiễn suy xét, ông Đức nhấn mạnh rằng, "chỉ có thể là "điên rồ" nếu nhà đầu tư kinh doanh mua không vì mục đích lợi nhuận. Với trường hợp cụ thể tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản trên đất của một trường đại học, ông Đức cho rằng "chắc người mua đã "chạy" được quy hoạch hay có một "hứa hẹn" nào đó nên mới dám bỏ một số tiền ra để mua lại số tài sản trên. Trường hợp này khá giống với trường hợp mua bán tài sản của Hãng phim truyện Việt Nam.

"Về mặt lý thuyết thì mức giá mua đấu giá vẫn đúng giá, có khi còn đắt nếu không chuyển đổi được mục đích sử dụng đất. Nhưng nếu chuyển được thì "bỗng dưng" nhà đầu tư sẽ có thêm hàng nghìn tỷ đồng", ông Đức nói.

Ngay trong thông báo mời đấu giá, SCB có lưu ý với khách hàng rằng, tài sản được bán theo hiện trạng thực tế, có sao bán vậy. Khách hàng có trách nhiệm xem xét về tình trạng, chất lượng của tài sản trước khi đăng ký tham gia đấu giá.

Khách hàng mua trúng đấu giá có trách nhiệm kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ của dự án, đảm bảo tiếp tục thực hiện theo đúng mục tiêu và nội dung của dự án; liên hệ với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để xin thực hiện/cấp phép dự án đối với tài sản mua trúng đấu giá theo quy định của pháp luật và chịu mọi chi phí phát sinh nếu có.

Luật sư Trương Thanh Đức cho rằng, khuyến nghị nêu trên của ngân hàng là lẽ đương nhiên, ngân hàng chỉ có trách nhiệm rao bán theo hiện trạng tài sản, còn khách hàng phải có trách nhiệm tìm hiểu về thực tế tài sản được đấu giá trước khi mua.

"Mua là nguyên trạng, tất cả quyền kinh doanh gì, làm gì đều như cấp phép ban đầu. Ngân hàng chỉ rao bán tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản trên đất. Chuyển đổi được hay không ngân hàng không đảm bảo. Muốn chuyển đổi thành chung cư hay trung tâm thương mại là quyền, trách nhiệm của người mua mới", ông Đức nói.