Bảng giá đất sát giá thị trường là nền tảng để tránh khiếu kiện

GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân chia sẻ với DĐDN về những vấn đề xung quanh dự án Luật Đất đai (sửa đổi) , bên lề Hội thảo khoa học quốc gia với chủ đề "Nghị quyết 18/NQ-TW/2022 và những vấn đề đặt ra trong sửa đổi Luật Đất đai năm 2013", do Trường Đại học Kinh tế Quốc dân phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường và Ngân hàng Thế giới tổ chức ngày 30/8.

GS, TS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng trường Đại học kinh tế Quốc dân. Ảnh: Nguyễn Việt

Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp 4 (tháng 10/2022), kỳ họp thứ 5 (tháng 5/2023) và thông qua tại kỳ họp thứ 6 (tháng 10/2023).

- Điểm đột phá của Nghị quyết 18/NQ-TW/2022 đã đạt được và phải đưa vào dự án Luật Đất đai sửa đổi lần này, đó là xoá bỏ cơ chế quản lý về kinh tế bằng các biện pháp hành chính. Quan điểm của ông như thế nào về vấn đề này?

Đúng vậy, điển hình là việc áp dụng khung giá đất và ấn định các bảng giá đất không phù hợp với thị trường, chuyển sang sử dụng các công cụ thị trường.

Bảng giá đất phải xây dựng sát với giá trị thị trường, sử dụng các công cụ thị trường như công cụ thuế để điều tiết các hành vi đầu cơ, phần giá trị gia tăng mà không phải do cá nhân người sử dụng đất mang lại.

Tôi cho rằng, đây là những nền tảng đột phá để điều hoà lợi ích giữa những người sử dụng đất, từ đó tránh được tình trạng khiếu kiện. Khiếu kiện không phải chỉ có người dân với cơ quan nhà nước hay với dự án, mà giữa những người dân với nhau khi không thực hiện tốt các cơ chế về lợi ích, thì cũng xảy ra những mâu thuẫn ngay nội bộ trong gia đình, nội bộ những người dân.

Do đó, đây là yếu tố mang tính then chốt, nền tảng để chúng ta thực hiện các cơ chế quản lý một cách công bằng, bình đẳng giữa những người sử dụng đất.

-Còn với thuế tài sản thì sẽ như thế nào, thưa ông?

Theo tôi, nói thuế tài sản thì vẫn còn chung chung, ở Việt Nam nên ghi là thuế sử dụng nhà và đất. Bởi vì, hai yếu tố về nhà và đất là những yếu tố mang đóng góp tài sản lớn nhất, đồng thời cũng là tài sản hữu hạn, không phải tài sản vô hạn.

Nếu những người này chiếm hữu nhiều thì không còn phần cho người khác. Cho nên, phải tập trung vào xử lý hành vi đầu cơ, cố tình kiếm lợi nhờ vào việc mua đi bán lại đất đai và nhà ở. Điều này không chỉ mang lại nguồn thu cho Nhà nước, mà quan trọng hơn, nó điều tiết hành vi sử dụng đất, điều tiết hành vi đầu cơ.

Như vậy, sẽ tạo cơ hội cho những người không có tiền nhưng vẫn có thể tiếp cận được các nguồn đất đai, không bị giá đất đẩy lên quá cao như thời gian vừa qua.

-Với vấn đề tích tụ đất đai trong luật sửa đổi lần này cũng sẽ được thực hiện theo cơ chế thị trường, không dùng biện pháp hành chính, thưa ông?

Đúng là như vậy. Ví dụ, hạn điền quy định các mức được quyền sử dụng, trong giới hạn đó người sử dụng sẽ phải chịu một mức thuế. Nếu vượt qua sẽ phải chịu mức thuế cao hơn.

Khi đó, buộc người dân phải tính toán sử dụng nhiều nhưng mang lại hiệu quả cao thì sẵn sàng đóng góp cao. Ngược lại, những người sử dụng đất không hiệu quả phải điều chỉnh lại hành vi của mình.

Toàn cảnh hội thảo. Ảnh: Tuấn Anh

-Có ý kiến cho rằng, việc bỏ khung giá đất thì bảng giá đất sẽ tăng lên. Như vậy, một dự án thương mại áp dụng theo bảng giá đất sẽ khiến giá nhà tăng, điều này khiến cho việc tiếp cận nhà ở của người dân khó khăn hơn. Ông bình luận như thế nào về vấn đề này?

Theo tôi, sự e ngại này chỉ là lo ngại để làm cản trở quá trình thực hiện. Thực tế, khi đưa bảng giá đất sát giá thị trường thì các hành vi về đầu cơ đất đai sẽ được hạn chế.

Và khi đầu cơ đất đai bị hạn chế thì phần cầu về đất đai sẽ ít đi, phần cầu về tích trữ để không sẽ không còn. Như vậy, sẽ cân bằng giữa cung và cầu. Chính điều này sẽ giúp cho giá đất đai không tăng lên mà còn giảm xuống.

Thậm chí, khi chúng ta dùng các chính sách thuế để điều tiết vào những người chiếm dụng đất đai nhiều hơn, hay giá trị đất đai tăng lên thì mức nộp thuế nhiều hơn sẽ buộc mỗi một người phải tính toán lại. Đó là, khi có tiền thì mua đất đai để đấy, hoặc có ý định mua đi bán lại cũng phải suy nghĩ xem liệu mua nhà đất để đấy liệu có đủ tiền để trả thuế hàng năm hay không. Lúc đó, người dân phải điều tiết hành vi của mình. Điều này sẽ làm cho giá đất đai trên thị trường giảm xuống.

Tôi cho rằng, giai đoạn đầu tiên khi thực hiện bảng giá sát giá thị trường thì tâm lý mọi người sẽ cho rằng giá đất sẽ tăng lên. Nhưng khi thực hiện cơ chế này, tức là khi tất cả các điều kiện như đánh thuế được với những người sử dụng nhiều đất đai, đánh thuế được theo giá trị của mảnh đất, thì ngay lập tức tất cả mọi người sẽ phải điều chỉnh ngay hành vi của mình.

Thực tế, các nước đã làm việc này cho nên giá đất và giá nhà ở các nước không quá cao như chúng ta. Bởi vì chúng ta không đánh thuế được cho nên người có tiền mua nhà, mua đất với mục đích lưu trữ tài sản giống như vàng, đó là tích luỹ tài sản.

-Trân trọng cảm ơn ông!

Sau gần 10 năm triển khai thực hiện Luật Đất đai năm 2013, mặc dù đạt được những kết quả quan trọng, song thực tế vẫn còn nhiều tồn tại, bất cập. Trong đó, công tác quản lý và sử dụng đất vẫn chưa theo kịp tiến trình phát triển của thực tiễn.

Đáng chú ý, có những vấn đề chưa giải quyết được triệt để nảy sinh trước đó. Điển hình, đơn thư khiếu nại, tố cáo có liên quan đến đất đai vẫn chiếm tỉ lệ cao trong tổng số các đơn thư khiếu nại, tố cáo (trên 60%). Các vụ án hành chính liên quan đến đất đai có xu hướng tăng liên tục từ mức chiếm 64,2% tổng số các vụ án về hành chính năm 2015 lên trên 80% năm 2020…

Trước tình hình đó, ngày 16-6-2022, tại Hội nghị lần thứ 5, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”.