Bất động sản 2023: Tăng trưởng thận trọng

Sau nhiều chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về lập tổ công tác hay công điện khẩn gỡ khó cho thị trường bất động sản , cũng như các thay đổi chính sách mới như nới room hay đề xuất thay đổi Nghị định 65 về phát hành trái phiếu riêng lẻ…, nhiều chuyên gia dự báo, thị trường bất động sản có nhiều yếu tố hỗ trợ cho tăng trưởng trở lại.

Bất động sản đang quay đầu giảm giá bán

Theo DKRA Việt Nam, trong tháng 11, các tỉnh phía Nam chỉ có TP Hồ Chí Minh và Bình Dương bán dự án mới và tiêu thụ được 213 căn, bằng 11% so với cùng kỳ năm ngoái. Về thị trường sơ cấp, các dự án đưa ra chính sách chiết khấu thanh toán lên đến 40-50% giá trị còn về thanh khoản thứ cấp, giá bán ghi nhận giảm 3-5% so với tháng trước.

Thực tế ghi nhận tại sàn giao dịch trực tuyến, lượng tin rao bán căn hộ cũng đang điều chỉnh giảm giá bán từ 10 -15%, tương đương mức giảm từ 200 - 300 triệu đồng/căn.

Liệu thị trường bất động sản có đang ở vùng đáy?

Đại diện DKRA Việt Nam cho rằng, thanh khoản thị trường sụt giảm là do nguồn cung căn hộ chủ yếu là phân khúc cao cấp, hạng sang, giá bán lại liên tục tăng cao trong 5 năm qua. Trong khi đó, nhà đầu tư chiếm đến 70% lượng tiêu thụ và thường dùng đòn bẩy tài chính nên khi thị trường có biến động, hiện tượng bán giảm giá sẽ diễn ra nhanh chóng.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Việt Nam, cho biết: "Mặt bằng giá hiện tại đã tăng 2-3 lần so với giai đoạn 2014-2015 thì việc giảm giá của thị trường hiện tại từ 30-50% phần nào đó sẽ làm cho mặt bằng giá quay lại mặt bằng giá thực và giúp cho người mua, đặc biệt là nhu cầu ở thực dễ tiếp cận hơn đối với bất động sản trong giai đoạn này".

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, nhận định: "Có một xu thế trong các doanh nghiệp bất động sản, để đảm bảo dòng tiền, đảm bảo tính thanh khoản…, doanh nghiệp đã giảm giá bán, tăng chiết khấu. Chúng tôi nhận thấy đây là cơ hội người có nhu cầu thực có thể tìm kiếm được sản phẩm mà trước đây ngoài tầm với của mình".

Thực tế, so với đầu năm, hiện giá bất động sản do các cá nhân nắm giữ đã giảm nhiều nhất lên tới 35% còn bất động sản của tổ chức có mức giá giảm lên tới 40-50% dù không phổ biến.

Trước diễn biến thị trường hiện nay, các chuyên gia dự báo thị trường đang tạo đáy, giá sẽ tăng lại từ năm sau, nhưng không vượt được đỉnh của đầu năm nay. Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc công ty Việt An Hòa, nói: "Đến quý 2 của năm 2023 là thị trường bắt đầu trở lại từ đáy. Tôi nghĩ tăng trưởng ở khoảng 1-2% thôi chứ không phải mức độ to lớn gì, tuy nhiên, việc quan trọng nhất là nó có giao dịch lại khi những vấn đề của doanh nghiệp bất động sản đang được giải quyết".

Đồng quan điểm, nhiều chuyên gia cũng cho rằng, bất động sản năm 2023 sẽ tăng trưởng trở lại nhưng trong tâm thế rất thận trọng, trên nền tảng thị trường còn nhiều khó khăn về thanh khoản và nguồn vốn.

Bức tranh sáng tối của thị trường 2023

Trước diễn biến của thị trường bất động sản hiện tại, theo các chuyên gia, bức tranh thị trường năm tới 2023 có sự phân tách rõ ràng 2 phần: sáng và tối. Phần sáng thuộc về nhóm sản phẩm an toàn, có giá trị thực, nghĩa là có pháp lý sạch sẽ, uy tín chủ đầu tư tốt, nằm trong khu vực vùng TPHCM. Đây là nhóm hiện vẫn có thanh khoản tích cực từ bên mua.

Còn nằm trong vùng xám, vùng tối, đó là các sản sẽ phẩm pháp lý chưa được giải quyết, ở những vùng mà tiềm năng và triển vọng còn dài hơi trong tương lai.

Thị trường tăng trưởng trong thận trọng trong năm 2023

Vùng sáng thị trường càng được củng cố khi mới đây, Bộ Xây dựng cho biết năm 2023, Bộ sẽ tiếp tục nghiên cứu xây dựng cơ chế, chính sách, giải pháp khuyến khích, thu hút đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản. Đặc biệt, khắc phục lệch pha cung - cầu, chú trọng khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp.

Ông Phạm Lâm - Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam - cho biết: "Những điểm sáng được củng cố bởi các chính sách do Chính Phủ đang thúc đẩy thì nó tạo ra một cơ hội cho thị trường tăng trưởng thận trọng trong năm 2023. Thị trường trong ngắn hạn sẽ tập trung vào những dòng sản phẩm có những tiêu chí an toàn hơn cho người mua".

Nhìn lại quá trình phát triển bất động sản trong thời gian qua, giới chuyên gia cho rằng thị trường cần tập trung tháo gỡ 3 vấn đề chính:

- Một là thị trường bất động sản phát triển nhanh, hấp thụ dòng vốn lớn và lệch pha cung cầu.

- Hai là phát triển các mô hình đô thị lõi, vệ tinh chưa phù hợp dẫn đến sự kỳ vọng tăng giá quá cao.

- Ba là thông qua chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ,Bộ ngành, các địa phương cần đưa ra phương án hỗ trợ phù hợp.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa - Giảng viên Trường Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh – cho biết: "Ví dự như TP Hồ Chí Minh cần ưu tiên phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, trung bình, nhà ở đô thị. Hai là ưu tiên tháo gỡ khó khăn về pháp lý vì hiện khó khăn pháp lý rất nhiều đối với các dự án cũ hoặc là các tỉnh khác như là đô thị mới nổi, hoàn toàn không bị nặng về mặt pháp lý hoặc chỉ gặp vấn đề về chủ đầu tư thì nên gỡ khó, hỗ trợ cho chủ đầu tư tiếp theo hay thu hồi dự án".

Trong năm 2022, dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực bất động sản vẫn tăng trưởng tốt ở mức 11%. Đặc biệt vốn đầu tư nước ngoài thông hoạt động mua bán sáp nhập, góp vốn… đạt trên 4 tỷ USD. Tuy nhiên, những biến động từ thị trường cổ phiếu, trái phiếu đã tác động không nhỏ tới lĩnh vực bất động sản.

Giới chuyên gia cho rằng, để dòng vốn đổ vào thị trường một cách ổn định cũng cần có lộ trình cụ thể. Ông Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, nhận định: "Trong năm tới, Chính phủ tiếp tục chỉ đạo để thứ nhất là kênh tín dụng ngân hàng làm sao chúng ta phân bổ nguồn vốn tín dụng sớm hơn, không bị phân cấp như năm vừa qua, tức là lộ trình kiểm soát chặt chẽ. Thứ hai là cần khơi thông rất mạnh kênh trái phiếu doanh nghiệp cũng như kênh phát hành cổ phiếu".

Ở góc độ doanh nghiệp, các chuyên gia cho rằng các chủ đầu tư cần đẩy mạnh tái cấu trúc gồm: tái cấu trúc chủ sở hữu, hệ thống vận hành và tái cấu trúc năng lực, trong đó, doanh nghiệp cần tư duy lại thị trường, tái cơ cấu sản phẩm, phân khúc bất động sản tạo được dòng tiền bền vững và hiệu quả hơn.

Theo các chuyên gia, thị trường năm 2023 vẫn sẽ đối diện với nhiều thách thức, như việc tiếp cận vốn vay cũng sẽ rất khó khăn, lãi suất vẫn chưa lùi về mặt bằng cũ. Tuy nhiên, việc thị trường dự báo sẽ đón nhận nhiều hơn các sản phẩm mới đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ là động lực kéo thị trường giữ được đà tăng trưởng cho những năm sau.