Bất động sản có mã định danh điện tử từ 1/3, có đủ sức siết đầu cơ?

Mỗi bất động sản có mã số riêng

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 357 về xây dựng, quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản có hiệu lực thi hành từ 1/3/2026.

Theo đó, hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản được xây dựng và quản lý tập trung, thống nhất từ Trung ương đến địa phương nhằm bảo đảm minh bạch, đồng bộ và hiệu quả trong quản lý nhà nước.

Mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản (bao gồm nhà ở và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng) là một chuỗi ký tự gồm số và chữ, có độ dài tối đa không quá 40 ký tự. Mã này được cấp riêng cho mỗi căn nhà (chung cư, nhà ở riêng lẻ) hoặc bất động sản trong công trình xây dựng được quản lý trong hệ thống.

Đối với nhà ở, mã định danh điện tử được hình thành từ các nhóm thông tin cơ bản như mã định danh thửa đất, mã số thông tin dự án, công trình xây dựng, mã định danh địa điểm (nếu có) và một dãy ký tự tự nhiên.

Mã định danh này được tạo lập tự động trên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản . Sở Xây dựng các địa phương thực hiện việc gắn mã định danh điện tử cho nhà ở thuộc các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn, cùng với thời điểm ban hành văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện bán, đối với nhà ở hình thành trong tương lai.

Đối với phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, mã định danh điện tử cũng được cấu thành từ các nhóm thông tin tương tự, bao gồm mã định danh thửa đất, mã số thông tin dự án hoặc công trình...

Mã định danh này được tạo lập tự động trên hệ thống và được Sở Xây dựng gắn với phần diện tích sàn xây dựng trong công trình tại thời điểm ban hành kết quả thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng.

Ngoài ra, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản , cá nhân được thụ hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở cũng có mã định danh điện tử.

Nghị định cũng quy định Bộ Xây dựng là cơ quan xây dựng, quản lý, sử dụng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản trên phạm vi toàn quốc.

Hệ thống cơ sở dữ liệu nhà và thị trường bất động sản phải có đầy đủ thông tin dự án, gồm tổng mức đầu tư, quy mô sử dụng đất, tiến độ, cũng như một số văn bản pháp lý.

Đồng thời, cơ sở dữ liệu bất động sản sẽ có thống kê giá mua bán (triệu đồng/m2), tổng giá trị giao dịch hay bất động sản tồn kho... Ngoài ra, hệ thống này cũng có dữ liệu về giao dịch qua công chứng và thông tin về hợp đồng mua bán bất động sản . Trong đó, các hợp đồng gồm mã định danh của bất động sản và cá nhân/tổ chức giao dịch, thời gian ký kết, hình thức giao dịch (mua bán, thuê, nhận chuyển nhượng...).

Hệ thống do Bộ Xây dựng quản lý còn có thông tin về sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân như loại hình nhà, địa chỉ, diện tích, số lượng; thời hạn và hình thức sở hữu; tình trạng pháp lý...

Theo quy định, việc chia sẻ thông tin, dữ liệu giữa các cơ quan Nhà nước được thực hiện không thu phí, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Thị trường minh bạch, ngăn chặn đầu cơ

Trao đổi với PV Tiền Phong, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường cho biết, mã định danh điện tử của bất động sản có thể hiểu tương tự như căn cước công dân của mỗi người. Mỗi căn nhà, mỗi lô đất, mỗi sản phẩm trong dự án sẽ có một “danh tính” riêng, gắn với đầy đủ thông tin pháp lý và lịch sử giao dịch.

“Cái này là của ai, ai mua, mua từ dự án nào, tất cả đều hiện ra rõ ràng. Khi đã minh bạch thì không còn chuyện mập mờ nữa", ông Võ nhấn mạnh.

Việc định danh không chỉ dừng ở cấp sản phẩm, mà còn nằm trong một hệ thống dữ liệu thị trường bất động sản đầy đủ, bao gồm: thông tin dự án, tổng mức đầu tư, quy mô sử dụng đất, tiến độ triển khai, tình trạng pháp lý, cũng như danh sách các chủ thể sở hữu. Chính sự minh bạch này khiến hoạt động đầu cơ trở nên khó khăn hơn rất nhiều, bởi nó làm lộ rõ hành vi “ôm hàng”, tạo khan hiếm giả để đẩy giá.

Theo ông, khi không còn đầu cơ quy mô lớn, sẽ không còn tình trạng một nhóm người ôm hàng loạt bất động sản , trong khi người có nhu cầu ở thực không thể tiếp cận. Giá khi đó sẽ không còn bị đẩy lên bởi kỳ vọng đầu cơ, mà dần quay về giá trị sử dụng thực.

Bên cạnh đó, chính sách này cũng hạn chế tình trạng “bán ảo, tạo cung cầu giả” - khi chủ đầu tư hoặc nhà đầu tư thứ cấp giữ hàng nhưng không làm thủ tục, khiến thị trường tưởng như khan hiếm.

Một tác động quan trọng khác, theo GS. Võ, là việc nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư. Khi mỗi dự án, mỗi sản phẩm đều được định danh, mọi thông tin về chủ đầu tư, tiến độ, tình trạng bán hàng đều được công khai.

Thực tế cho thấy, trong nhiều dự án trước đây, dù bất động sản vẫn “nằm đó”, nhưng tiền đã được người khác trả hết, rủi ro lại dồn về phía người mua cuối cùng. Việc định danh và minh bạch hóa sẽ chấm dứt mô hình kinh doanh thiếu trách nhiệm này.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, khi mã định danh điện tử được triển khai đồng bộ, bất động sản sẽ dần trở lại đúng vai trò của nó: phục vụ nhu cầu ở và sử dụng, thay vì trở thành công cụ tích trữ, đầu cơ. " Ở các nước, họ cũng làm như vậy từ lâu rồi. Bất động sản là để ở, để dùng, chứ không phải để một người ôm cả đống, còn người khác thì không có. Có thể nói, mã định danh điện tử bất động sản không chỉ là một cải tiến kỹ thuật, mà là bước ngoặt về tư duy quản lý, đặt nền móng cho một thị trường minh bạch, công bằng và bền vững hơn trong dài hạn", ông Võ kết luận.