Bất động sản hai miền Bắc - Nam: Nên đầu tư ở đâu để sinh lời cao?

Trong 3 tháng đầu năm, giá căn hộ chung cư tại các địa phương đều có xu hướng tăng, tỷ lệ tăng bình quân khoảng 3% so với thời điểm cuối năm 2021; tại Hà Nội giá nhà chung cư tăng khoảng 4-5% cao hơn so với tại TP.HCM tăng khoảng 1-2% so với cuối năm 2021.

Giá nhà ở riêng lẻ, đất nền có biên đô tăng cao hơn so với căn hộ chung cư (bình quân tăng khoảng 5-10% so với quý trước). Sang cuối tháng 3/2022 tại một số địa phương, các vùng ven Hà Nội, TP.HCM, tại các tỉnh Thái Bình, Lâm Đồng, Khánh Hoà, Đà Nẵng, Đồng Nai… lại có hiện tượng giá và lượng giao dịch đất nền tăng nhanh, một số nơi mức giá tăng 15 – 20% so với cuối năm 2021 (tương tự thời điểm cuối quý I đầu quý II năm 2021, tuy nhiên mức độ lan rộng và biên độ tăng giá thấp hơn), theo báo cáo của Bộ Xây dựng.

Giá rao bán phân khúc đất nền trên sàn trực tuyến cũng tăng mạnh. Cụ thể, tại miền Bắc, giá đất nền tại Bắc Ninh tăng 16%, Quảng Ninh 20%, Hải Phòng 29%, Bắc Giang 35%. Tại miền Trung, giá đất nền tại Thanh Hóa tăng 35%, Khánh Hòa 26%, Bình Thuận 13%. Còn tại miền Nam, giá rao bán đất thổ cư ở Bình Dương tăng 27%, Đồng Nai 7%, Tây Ninh 12%, Bình Phước 23%, Long An 13%.

Thị trường miền Bắc

Nhận định xu hướng phát triển thị trường bất động sản một số địa phương, Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, tại Hà Nội, nguồn cung nhà ở khan hiếm do tốc độ phê duyệt dự án chậm. Khoảng 80% các sản phẩm chào bán là hàng tồn kho. Giá chung cư ổn định hoặc tăng nhẹ, trong khi giá nhà đất tăng mạnh 20-30%. Các đợt sốt đất nền cục bộ cũng diễn ra tại các huyện ngoại thành, đặc biệt những huyện có thông tin lên quận.

Có 42 dự án nhà ở đang được chào bán tại Hà Nội, tập trung phần lớn ở các quận, huyện vùng ven do ưu thế về quỹ đất. Nhiều dự án đã được triển khai bán hàng từ 2 năm nay.

Giá bất động sản nhà ở cuối quý 1/2022 tăng nhẹ xung quanh 4,5 - 6% so với đầu năm. Mặt bằng giá vẫn tiếp tục cao do dòng tiền nhàn rỗi của nhà đầu tư chưa tìm được “bến đỗ” khi các biến số kinh tế vĩ mô thiếu tích cực. Ngoài ra, giá nguyên vật liệu tăng cao do tình hình địa chính trị phức tạp cũng tác động đáng kể đến giá cả bất động sản trên phạm vi toàn quốc, trong đó có Hà Nội.

Dự kiến vốn đầu tư công năm 2022 của Hà Nội là 51.000 tỷ đồng, tăng hơn 30% so với mức giải ngân năm 2021. Ngoài ra, danh mục 39 dự án, công trình trọng điểm giai đoạn 2021-2025 của TP. Hà Nội đã được báo cáo, thông qua Ban chấp hành Đảng bộ TP. Hà Nội. Đây là tiền đề tích cực cho sự phát triển cơ sở hạ tầng, hỗ trợ nguồn cung bất động sản trong năm 2022.

Các dự án bất động sản xung quanh vành đai 2,5, 3, 3,5, 4, cầu Vĩnh Tuy được hưởng lợi từ những dự án hạ tầng được Hà Nội ưu tiên.

Bất động sản công nghiệp là một điểm sáng đáng chú ý khi Hà Nội và các tỉnh lân cận vẫn là điểm thu hút đầu tư nước ngoài.

Đơn vị này cũng cho biết, Hòa Bình, Vĩnh Phúc, Bắc Giang là ba tỉnh có dấu hiệu hồi phục tích cực nhất trong phân khúc bất động sản nhà ở, khi nhà đầu tư tìm kiếm nguồn cung thay thế Hà Nội vốn đã bắt đầu khan hiếm. Bắc Giang cũng là tỉnh chứng kiến tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ với sự phát triển phân khúc bất động sản công nghiệp.

Trong khi đó, Hải Phòng có tuyến đường cao tốc kết nối các trung tâm kinh tế phía Bắc bao gồm Hà Nội - Hải phòng - Quảng Ninh đã thu hút nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội với bất động sản các tỉnh này.

Ngoài ra, Quảng Ninh cũng được kỳ vọng sẽ thắp sáng thị trường bất động sản tỉnh này trong thời gian tới nhờ yếu tố hạ tầng sân bay Vân Đồn cùng tuyến đường cao tốc kết nối tam giác kinh tế phía Bắc (Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh).

Thị trường miền Nam

Tại thị trường TP.HCM, từ năm 2021 đến nay, các phân khúc đất nền, căn hộ, nhà phố/biệt thự đều chứng kiến mức sụt giảm cả về phía cung và cầu. Khu Đông dẫn dắt nguồn cung căn hộ, nhà phố/biệt thự trong khi các huyện ngoại thành như Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Quận 9 (cũ) dẫn dắt nguồn cung phân khúc đất nền. Tuy nguồn cung đều cao hơn nhu cầu, mức giá được ghi nhận đều tăng so với năm 2022 tại tất cả các phân khúc. Xu hướng này được dự báo sẽ tiếp tục duy trì trong năm 2022.

Chuyên gia của VARS cho rằng, hai tỉnh Đồng Nai, Long An là “ngôi sao” mới trong xu hướng đầu tư bất động sản hiện nay. Long An là tỉnh cửa ngõ của TP.HCM, còn Đồng Nai đang lột xác từng ngày nhờ vào việc phát triển thành phố Thủ Đức cùng tốc độ đô thị hóa mau chóng.

Bên cạnh đó, với tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ cùng vị trí địa lý thuận lợi, Bình Dương được đánh giá là tỉnh triển vọng cho việc phát triển bất động sản nhà ở.

Một nhà đầu tư bất động sản lâu năm chia sẻ: “Mọi người thường hỏi tôi xem nên đầu tư ở miền Bắc hay miền Nam. Nhưng theo tôi, đầu tư bất động sản ở miền Bắc hay miền Nam đều được, quan trọng việc nhà đầu tư lựa chọn thị trường mình xuống tiền diễn biến ra sao, tiềm lực tài chính của mình như thế nào để lựa chọn phân khúc. Điều quan trọng nhất là nhà đầu tư cần chú ý về giá và pháp lý bất động sản. Bởi, thời gian vừa qua, nhiều tỉnh, thành giá đã tăng cao”.

Chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển đưa ra lời khuyên: “Để đầu tư bất động sản, nhà đầu tư phải biết mình có khả năng vay bao nhiêu tiền và khả năng trả nợ bao nhiêu. Khi xác định được số tiền vốn đầu tư, bước tiếp theo nhà đầu tư phải xác định xem đầu tư để tăng lợi nhuận nhiều hay đầu tư an toàn. Từ đó, nhà đầu tư chọn phân khúc đất nền, căn hộ hay nhà phố ở gần trung tâm.

Sau khi đã xác định được các điều trên, nhà đầu tư tiếp tục tìm bất động sản đúng với số tiền mình có và phân khúc mình thích. Đặc biệt, nhà đầu tư phải so sánh giá khắp nơi, quan sát giá đó trong vòng 2 tháng xem có ở xu thế ổn định không hay ở xu thế giảm. Khi đó, mình mới quyết có xuống tiền mua hay không”.