Bất động sản hậu cần tăng nhiệt nhờ "ăn theo" thương mại điện tử

Tiềm năng phát triển bất động sản hậu cần

Nhiều năm gần đây, người tiêu dùng Việt Nam ngày càng ưa chuộng sự tiện lợi của mua sắm trực tuyến, thúc đẩy làn sóng dịch chuyển lưu trữ hàng hóa từ cửa hàng bán lẻ sang không gian kho hàng. 

Chuyên gia của Savills Việt Nam đánh giá, sự phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử đang định hình lại thị trường logistics và tạo ra nhiều loại tài sản đa dạng hơn, trong đó, nổi bật nhất là bất động sản hậu cần đô thị.

Trong khi đó, số liệu của Cushman & Wakefield, trong quý 4/2023, Vùng kinh tế trọng điểm miền Nam ghi nhận tổng nguồn cung kho vận khoảng 5,5 triệu m² sàn, trong đó TP.HCM chiếm khoảng 14% tổng nguồn cung.

Hệ thống hậu cần là nền tảng cho dịch vụ kho vận hay còn gọi là dịch vụ hoàn tất đơn hàng, gồm 2 phần: xử lý đơn hàng và vận chuyển đến tay người mua. Thông thường, để phục vụ cho nhu cầu của đô thị, các khu hậu cần được chia thành ba vùng tính từ lõi trung tâm.

Nhu cầu xây dựng bất động sản hậu cần cho bán lẻ thường có hình chữ nhật, diện tích từ 3.000 m2 đến 7.000 m2, có 5 cửa bến cho xe bán tải; sàn nâng cao ngang xe tải, trần cao 6m, có diện tích đất rộng rãi để đậu xe và chờ xe.

Trong khi bất động sản dành cho công ty 3PL (đơn vị logistics thứ 3) và bưu kiện yêu cầu đất có chiều dài hẹp, diện tích từ 5.000 m² đến 7000 m², có 5 cửa cho xe bán tải; nhiều cửa phụ ở hai bên tòa nhà dành cho xe tải đỗ bên ngoài, cửa ra vào cho xe tải cũng được xếp hàng vào bên trong, chiều cao trần 6m.

Giải pháp để bất động sản hậu cần đô thị thu hút nhà đầu tư

Theo các chuyên gia của Cushman & Wakefield, tại TP.HCM, việc khan hiếm quỹ đất và cơ sở hậu cần sẵn có khiến các nhà phát triển phải tận dụng nhiều loại bất động sản khác nhau, thường là những tòa nhà cũ hoặc khu đất trống.

Mặc dù các tòa nhà cũ có rủi ro cao hơn và kém hiệu quả trong khâu vận hành như việc dỡ hàng từ xe bán tải, xe tải cũng như lưu trữ hàng hóa. Tuy nhiên, vị trí kho hậu cần nằm gần các điểm giao hàng nội thành vẫn là ưu tiên hàng đầu của các công ty 3PL, nhà bán lẻ thương mại điện tử và công ty bưu kiện. 

Trong một số trường hợp, các tòa nhà cũ được tân trang lại để có chất lượng tương đối tốt hơn. Với vị thế này, các nhà bán lẻ sẽ thu hút được nhiều khách hàng nhờ khả năng giao hàng nhanh chóng.

Trong bối cảnh đất chật người đông, đến năm 2050, vùng đô thị TP.HCM sẽ có 28 – 30 triệu người, với tỷ lệ đô thị hóa khoảng 90%. Mật độ đô thị cao hơn đồng nghĩa với những trở ngại lớn hơn đối với việc sử dụng đất hậu cần.

Hiện tại đang có một khoảng cách lớn giữa không gian hậu cần đô thị cần thiết và số lượng thực tế. Việc thu hẹp khoảng cách này đòi hỏi đầu tư thời gian và tài chính để giải quyết các rào cản đối với việc sử dụng dịch vụ hậu cần ở các thành phố.

Trước những yếu tố trên, các chuyên gia của Cushman & Wakefield đề xuất chính quyền địa phương và các nhà đầu tư cần phải lên chiến lược cho "mô hình không gian đô thị". 

TP.HCM hiện có 9.600 doanh nghiệp đăng ký ngành dịch vụ logistics (chiếm 36,7% cả nước). Thành phố cũng chiếm tỷ trọng 54% doanh nghiệp cung cấp dịch vụ logistics chuyên nghiệp của cả nước (khoảng 2.700 doanh nghiệp). Mặc dù vậy, doanh nghiệp có quy mô nhỏ, siêu nhỏ hoạt động logistics trên địa bàn thành phố hiện nay vẫn chiếm tỷ trọng khá lớn, từ 40-50%.

Các chuyên gia cho rằng, trong những năm tới, một kịch bản tương lai có thể xảy ra là nhà kho được xây dựng dưới lòng đất, xe tải được chuyển đổi sang xe tải điện. Điều này sẽ giải quyết được những phản đối của các bên liên quan bởi lẽ xe tải là nguyên nhân gây ra tiếng ồn và ô nhiễm không khí.

Để duy trì tính cạnh tranh, hấp dẫn và thân thiện với môi trường, thành phố phải tham gia vào các giải pháp giúp giảm chi phí và khó khăn của hậu cần đô thị. Tập trung đầu tư phát triển hạ tầng vận tải hành khách, hạ tầng logistics, nâng công suất xếp dỡ hàng hóa, công suất các kho chứa cảng biển. 

Ngoài ra, đầu tư đón đầu các chuỗi cung ứng nhằm hình thành trung tâm cung ứng dịch vụ logistics tầm cỡ khu vực. Đồng thời, ưu tiên phát triển thị phần vận tải đường sắt, đường thủy nội địa, hàng không nhằm giảm áp lực vận tải đường bộ.