Bất động sản tăng hay giảm giá khi lạm phát?

Về nhu cầu

Một điều chắc chắn là càng lạm phát, vật giá càng leo thang, người có tiền lại càng không giữ tiền mà bỏ hết vào tài sản, trong đó bất động sản luôn đóng vai trò chủ lực để tích trữ tài sản chống trượt giá.

Với những người sản xuất kinh doanh, lợi nhuận trung bình hàng năm của họ thường rơi vào khoảng 15-18% trên vốn đầu tư. Với tình hình lạm phát tăng cao, giá nguyên liệu đầu vào sẽ tăng nhanh, trong khi giá thành bán ra chưa chắc đã tăng theo kịp, bên cạnh nhu cầu chi tiêu của người tiêu dùng sụt giảm do túi tiền bị ảnh hưởng, dẫn đến lợi nhuận sản xuất kinh doanh của họ bị tụt giảm. Ví dụ, giá nguyên liệu đầu vào của tô phở có thể tăng 30%, nhưng giá bán ra rất khó tăng từ 40.000 lên 50.000 ngay trong vòng một năm. Trong khi đó, chỉ cần tích trữ tài sản để đó là trong 1 năm có thể dư cover được phần lạm phát. Điều này sẽ làm nản lòng những người sản xuất kinh doanh, làm họ tiếp tục đẩy tiền vào việc giữ tài sản.

Về cung

Với những người không bị áp lực nợ ngân hàng thì họ cũng không có nhu cầu bán, trừ khi được giá thật tốt, bởi bán xong rồi họ lại phải đi kiếm mua chỗ khác chứ không thể giữ tiền mặt trong thời điểm lạm phát như vậy.

Nguồn cung sẽ đến nhiều hơn từ những người sử dụng đòn bẩy ngân hàng và không còn dòng tiền đủ đóng cho ngân hàng. Sau 2 năm dịch bệnh, sản xuất kinh doanh khó khăn, túi tiền bị ảnh hưởng, nhiều nhà đầu tư bắt đầu rơi vào trường hợp hết tiền đuối vốn. Với nhóm nguồn cung này thì chỉ cần giảm 5-10% (nhà phố) hay 15-20% (đất tỉnh, vùng ven) là sẽ có nhóm tích trữ tài sản chống lạm phát mua ngay.

Về giá

Với những người đang nắm giữ tài sản bất động sản, thì càng lạm phát, vật giá càng leo thang, thì họ lại càng tăng giá bán để chống trượt giá (trừ những người bị kẹt tài chính phải giảm 5-10% để ra hàng).

Khi toàn thị trường ai ai cũng đẩy giá bán lên thì tự khắc sẽ lập mặt bằng giá mới.

Khi thị trường có mặt bằng giá mới thì tự khắc cơ sở định giá của các đơn vị thẩm định và ngân hàng cũng tăng lên theo.

Các dự án BĐ hình thành trong tương lai khi mở bán cũng tính sẵn giá tương lai của 2-3 năm sau khi bàn giao sản phẩm, và chắc chắn họ cũng tính luôn phần lạm phát vào mức giá này. Điều này vô hình chung cũng đẩy giá hiện tại của toàn bộ khu vực lên theo.

Do đó, dự đoán trong 1-2 năm tới sẽ có 2 nghịch lí: giá bất động sản sẽ tiếp tục được neo cao nhưng thanh khoản chậm, ai cũng sở hữu tài sản nhưng không ai có tiền.