Bất động sản TP.HCM qua 1 thập kỷ: Từng tăng nóng dẫn đến bong bóng rồi đóng băng và giờ ra sao?

Trong báo cáo mới đây của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), Hiệp hội đã có những đánh giá về thị trường bất động sản TP.HCM trong những năm qua. 

Theo HoREA, so với 20 năm trước đây, thị trường bất động sản TP.HCM đã có bước phát triển vượt bậc theo hướng tích cực là chủ đạo; quy mô thị trường bất động sản, nhà ở tăng gấp đôi trong thời gian khoảng trên dưới 15 năm; chất lượng đô thị, nhà ở được nâng lên rõ rệt với nhiều tiện ích, dịch vụ, cảnh quan môi trường và cũng là nơi thể hiện rõ nét nhất tác động của cơ chế thị trường. 

Nhưng, vẫn còn một số hạn chế, bất cập, chưa thật sự minh bạch, chưa ổn định, chưa lành mạnh, chưa bền vững, chưa chuyên nghiệp, chưa giải quyết được bài toán nhà ở cho đa số người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động, giới trẻ và người nhập cư.

Trong các năm gần đây, thị trường bất động sản TP.HCM đã có biểu hiện lệch pha cung - cầu, lệch pha phân khúc thị trường và đã có dấu hiệu thừa cung trong phân khúc thị trường căn hộ bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng (condotel), vừa rất thiếu sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội và cũng đã xuất hiện nhiều cơn sốt đất nhưng đã được xử lý kịp thời. 

Trong hơn 10 năm qua, thị trường bất động sản TP.HCM đan xen thăng - trầm và trải qua các giai đoạn. Cụ thể, năm 2006-2007, thị trường tăng trưởng nóng dẫn đến “bong bóng” bất động sản năm 2007. Năm 2008-2009, thị trường bất động sản xảy ra khủng hoảng dẫn đến đóng băng. 

Từ năm 2010, thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng nóng lại dẫn đến “bong bóng” bất động sản. Và từ năm 2011-2013, thị trường lại rơi vào đóng băng. Giai đoạn năm 2014-2017, thị trường bước vào thời kỳ phục hồi trở lại và tăng trưởng mạnh.

Năm 2018-2020, thị trường lại gặp khó khăn do quy mô thị trường bất động sản bị sụt giảm, thiếu dự án và rất thiếu sản phẩm nhà ở, nhất là nhà có giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội.

Từ tháng 03/2020 trở lại đây, mức độ khó khăn của thị trường bất động sản càng trầm trọng thêm do tác động của đại dịch Covid-19. Tuy nhiên, có một “điểm sáng” là điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 đã bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở” đã tháo gỡ vướng mắc cho nhiều dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, gồm “đất khác dính với đất ở” được công nhận chủ đầu tư và mới đây.

Tuy nhiên, Điều 4 “Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 09 Luật” được Kỳ họp Quốc hội bất thường lần thứ I thông qua về việc sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 nhưng vẫn còn bỏ sót không công nhận trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” (theo đề xuất của Chính phủ tại Tờ trình số 535/TTr-CP ngày 01/12/2021), mà đây lại là các dự án khu đô thị, nhà ở có quy mô diện tích lớn nên nhiều doanh nghiệp rất khó khăn. 

Nhận định về thị trường bất động sản năm 2022, HoREA cho biết, thị trường có xu thế phục hồi và tăng trưởng mạnh mẽ trở lại trên tất cả các phân khúc thị trường.

Đặc biệt, phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở, phòng trọ cho công nhân lao động thuê và hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ sẽ có sự tăng trưởng rất mạnh trong năm 2022.

Phân khúc thị trường bất động sản công nghiệp, logistics được hưởng lợi do xu thế tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu và nhờ nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) tăng trưởng mạnh ngay từ đầu năm 2022.

Phân khúc thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sẽ có sự tái cấu trúc theo hướng nâng cao chất lượng, dịch vụ, tiện ích để phát triển bền vững và ngành du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn của nước ta.