Bịt kẽ hở trong pháp luật đất đai

Hệ thống pháp luật đất đai tuy đã được điều chỉnh, bổ sung thường xuyên, cứ sau vài năm lại sửa đổi Luật Đất đai và ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật, nhưng cho đến nay vẫn còn nhiều bất cập.

Theo ông Trần Quốc Toản, nguyên Phó chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ, có một số nội dung pháp luật về đất đai chưa có quy định điều chỉnh; một số nội dung khó khả thi vì chưa phù hợp với điều kiện thực tiễn; một số văn bản quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai chưa được ban hành đầy đủ, còn thiếu đồng bộ, thiếu ổn định.

Chưa kịp thời khắc phục những bất cập

Liên quan đến vấn đề này, qua kiểm toán việc quản lý và sử dụng đất trong và sau cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước giai đoạn 2011–2017, Kiểm toán Nhà nước cũng cho biết, công tác giao đất tại nhiều địa phương còn hạn chế, trong đó chủ yếu là giao theo hình thức chỉ định, không đấu giá quyền sử dụng đất...

Về nguyên nhân, ngoài việc chưa tuân thủ đúng quy định còn do hệ thống pháp luật chưa hoàn thiện, chưa được kịp thời khắc phục một số tồn tại đã diễn ra nhiều năm, điều chỉnh những vấn đề phát sinh mới, dẫn đến bất cập trong tổ chức thi hành, ảnh hưởng đến hiệu lực quản lý, hiệu quả sử dụng đất. 

Cụ thể, pháp luật đất đai chỉ quy định việc đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất chứ chưa quy định chặt chẽ, bắt buộc phải đấu giá đối với đất do doanh nghiệp đang quản lý, sử dụng khi chuyển mục đích sử dụng đất, đồng thời quy định về đối tượng được giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá còn khá rộng, chưa cụ thể. 

Vấn đề này cùng với những bất cập, thiếu minh bạch trong việc xác định giá đất không sát giá thị trường, là kẽ hở cho tiêu cực, gây thất thoát ngân sách nhà nước khi chuyển quyền sử dụng đất từ doanh nghiệp nhà nước sang doanh nghiệp tư nhân thông qua cổ phần hoá, sau đó chuyển mục đích sử dụng đất mà không phải đấu giá trong điều kiện nguồn đất đai có hạn, nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao, nhất là tại đô thị với các khu đất có giá trị sinh lời cao.

Bên cạnh đó, quy định về trình tự, thủ tục, điều kiện giao đất để thực hiện dự án cũng không hợp lý, không cụ thể, dẫn đến tình trạng chủ đầu tư không đủ năng lực triển khai. 

Trong khi đó, khó có thể thực hiện được việc thu hồi đất đối với những trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai do vướng mắc trong việc xử lý tài sản, chi phí đầu tư vào đất doanh nghiệp đang sử dụng (chưa quy định thẩm quyền, nội dung, trình tự thủ tục bồi thường về đất, tài sản, giá trị đã đầu tư vào đất) đối với trường hợp phải thu hồi... để thực hiện đấu giá theo quy định. 

"Việc không đấu giá quyền sử dụng đất khi doanh nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng đất luôn tiềm ẩn nguy cơ cao, thất thoát ngân sách nhà nước", báo cáo của Kiểm toán Nhà nước nêu rõ.

Làm giảm hiệu quả đầu tư

Qua kiểm toán cũng cho thấy, quy định pháp luật về phương pháp định giá đất còn bộc lộ nhiều hạn chế, chưa phù hợp thực tế. Việc hướng dẫn điều chỉnh giá do yếu tố khác biệt của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá là không cụ thể, không rõ ràng, dẫn đến việc xác định hệ số điều chỉnh mang tính chủ quan của cá nhân, tổ chức thẩm định giá.

Các hạn chế, vướng mắc về quy định pháp luật nêu trên tiềm ẩn rủi ro cho công tác xác định giá đất từ việc xác định giá không phù hợp giá trị trường, gây thất thu ngân sách nhà nước. 

Đồng thời phương pháp định giá đất theo phương pháp so sánh và phương pháp thặng dư với quy trình các bước thực hiện khá phức tạp, không minh bạch, dẫn đến doanh nghiệp, người dân không nắm bắt được để có thể tự xác định phương án đầu tư, sản xuất kinh doanh của mình. Công chức cơ quan nhà nước có trách nhiệm tham gia xác định giá đất cũng gặp khó khăn, lúng túng. 

Thực tế, nhiều dự án được giao đất nhưng việc xác định giá đất bị kéo dài, chậm huy động nguồn thu ngân sách nhà nước, làm chậm chễ việc triển khai thực hiện dự án, gây lãng phí nguồn lực đất đai, làm giảm hiệu quả đầu tư, hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.

Ngoài ra, trên thực tế, các hành vi góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, vi phạm điều 175 của Luật Đất đai 2013 và hành vi không sử dụng đất, vi phạm quy định khoản 3 điều 12 Luật Đất đai 2013 khá phổ biến. Tuy nhiên, Nghị định 102/CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai lại chưa quy định mức xử phạt vi phạm hành chính đối với các trường hợp này. 

Tại điều 175 Luật Đất đai 2013 cũng quy định: tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm được bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi đã đủ điều kiện quy định tại điều 189 Luật Đất đai. Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định. 

Tuy nhiên không nêu rõ mục đích đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hay trong quyết định hoặc hợp đồng cho thuê đất đã ký với bên bán tài sản, dẫn đến khó khăn, vướng mắc, thiếu nhất quán về tiêu chí trong quá trình thực hiện giữa các đơn vị.

Trước thực trạng này, ông Toản khuyến nghị: "Cần tiếp tục nghiên cứu sửa đổi bổ sung Luật Đất đai và những chính sách cụ thể hóa Luật đất Đai, nhất là các quy định liên quan đến mối quan hệ giữa Nhà nước và các chủ thể sử dụng đất, đến sự vận động của quan hệ đất đai trong cơ chế thị trường, như về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, giải quyết tranh chấp, xử lý vi hành chính trong lĩnh vực đất đai".