Luật sư lo 'ma trận' hệ số tính giá đất sẽ 'đánh đố' các địa phương

Tính toán hệ số điều chỉnh giá đất sẽ vô cùng phức tạp

Chia sẻ với Thanh Niên, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn luật sư TP.Hà Nội, cho biết dự thảo nghị định quy định chi tiết Nghị quyết 254 của Quốc hội, do Bộ NN-MT xây dựng, trình Chính phủ ngày 23.12 đã quy định cụ thể trường hợp áp dụng bảng giá đất , hệ số điều chỉnh giá đất.

ẢNH: MẠNH DƯƠNG

Cụ thể, nhóm 1 là các trường hợp áp dụng bảng giá đất , không áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất (K), là các trường hợp áp dụng bảng giá đất như điều 159, luật Đất đai 2024, gồm: giá đất tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất, khi chuyển mục đích sử dụng đất với hộ gia đình, cá nhân; giá đất tính tiền thuê đất trả hằng năm; giá đất tính thuế, lệ phí, tính tiền xử phạt vi phạm hành chính...

Nhóm 2 là các trường hợp áp dụng đồng thời cả bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (K), tương ứng các trường hợp tại điều 160, luật Đất đai 2024, tức là nhóm trước đây quy định phải áp dụng giá đất cụ thể (như tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả tiền một lần đối với tổ chức, xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất, tính tiền bồi thường khi thu hồi đất…).

Theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, phương thức quy định như dự thảo nghị định cho thấy cơ quan quản lý chủ định sử dụng hệ số K thay cho giá đất cụ thể, để "kéo" giá đất về gần hơn với giá thị trường. Mục đích của quy định này là nhằm phần nào phản ánh tính chất thị trường của giá đất (tránh thất thu ngân sách nhà nước khi định giá đất theo bảng giá quá thấp, đồng thời để tránh gây thiệt hại cho người dân nếu tính tiền bồi thường theo bảng giá), đồng thời để đẩy nhanh tiến độ xác định giá đất, khắc phục nhược điểm của giá đất cụ thể.

Tuy nhiên, khi đi vào chi tiết quy định tại điều 9 dự thảo nghị định thì việc tính toán hệ số điều chỉnh giá đất (K) sẽ trở nên vô cùng phức tạp, nhiều tầng nấc, bao gồm 3 loại hệ số: hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường; hệ số điều chỉnh theo quy hoạch; hệ số điều chỉnh theo yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất.

Cũng theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, trong 3 loại hệ số điều chỉnh giá đất này, dự thảo nghị định chỉ có hướng dẫn xác định cho hệ số đầu tiên (hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường xác định cho từng loại đất tại từng khu vực, vị trí; tạm gọi là hệ số K1). Trong khi đó, 2 hệ số điều chỉnh giá đất còn lại đều không có quy định cụ thể. 

Cụ thể với hệ số điều chỉnh theo quy hoạch (tạm gọi là hệ số K2), dự thảo chỉ hướng dẫn xác định theo từng loại đất và theo các mức hệ số sử dụng đất: "Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với cơ quan quản lý quy hoạch, kiến trúc, cơ quan tài chính cấp tỉnh phân chia các mức hệ số sử dụng đất, điều tra thông tin quy hoạch xây dựng chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng của các dự án đầu tư xây dựng, giá đất của các dự án; tổng hợp, phân loại thông tin theo các mức hệ số sử dụng đất; đề xuất hệ số điều chỉnh theo quy hoạch trình UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định".

Tuy nhiên, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng quy định chung chung này chẳng khác nào "đánh đố" chính quyền địa phương, trong khi dự thảo nghị định cũng không giao cho Bộ NN-MT ban hành thông tư hướng dẫn nội dung này. Ngoài ra, tại một số khu vực chưa được "phủ kín quy hoạch" (đặc biệt tại nông thôn) nên chưa xác định được các chỉ tiêu quy hoạch về mật độ xây dựng công trình, tầng cao, hệ số sử dụng đất… Tại các vị trí này, khả năng xác định hệ số điều chỉnh theo quy hoạch là bất khả thi.

Với hệ số điều chỉnh theo yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất (tạm gọi là hệ số K3), dự thảo giao: "Căn cứ tình hình cụ thể tại địa phương, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với các cơ quan có liên quan xác định yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất, xác định mức ảnh hưởng đến giá đất trình UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định". 

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, đây có thể coi là "điều khoản quét" để dự liệu cho các tình huống có thể phát sinh trong tương lai, ảnh hưởng đến biến động giá đất nhưng có thể gây lúng túng cho khâu thực thi ở địa phương, khi không xác định được khi nào phải ban hành hệ số K3, nếu không ban hành thì có rủi ro nào không. Chẳng hạn cơ quan hậu kiểm chỉ ra một yếu tố và cho rằng có ảnh hưởng đến giá đất và quy trách nhiệm cho địa phương không kịp thời ban hành hệ số K3 điều chỉnh.

Theo quan điểm của luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, dự thảo nghị định quy định chi tiết Nghị quyết 254 mà Bộ NN-MT trình Chính phủ có thể gây ra sự lúng túng nhất định ở khâu thực thi, đặc biệt có thể dẫn đến áp dụng tùy tiện, mỗi địa phương thực hiện một cách khác nhau, ảnh hưởng đến tính công bằng và sự nhất quán trong xây dựng, thực thi pháp luật.

Thận trọng áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh

Chiều 25.12, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà chủ trì cuộc họp với các bộ, ngành, hiệp hội doanh nghiệp bất động sản… về dự thảo nghị định hướng dẫn triển khai thực hiện Nghị quyết số 254 của Quốc hội.

Tại hội nghị này, Phó chủ tịch UBND TP.Hải Phòng Lê Anh Quân bày tỏ sự băn khoăn về tính khả thi của phương pháp xác định hệ số điều chỉnh giá đất, được tính bằng giá đất thị trường chia cho bảng giá đất . 

Ông Lê Anh Quân nhấn mạnh, việc xác định chính xác giá đất thị trường (đặc biệt theo phương pháp thặng dư) hiện nay vẫn còn nhiều tranh cãi và rất khó thực hiện.

Chỉ đạo tại hội nghị về nội dung định giá đất, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà yêu cầu hết sức thận trọng trong việc áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Khi chưa có đầy đủ dữ liệu thị trường, chưa xây dựng được bảng giá đất sát thực tế thì bắt buộc phải áp dụng phương pháp xác định giá đất cụ thể theo đúng quy định của luật Đất đai.