Bỏ tiền mua, thuê căn hộ xuống cấp với giá của chung cư cao cấp

Một căn tập thể cũ rộng 35 m2 tại khu tập thể Ban Đối ngoại Trung ương (Kim Mã, Ba Đình, Hà Nội) được rao bán với giá 1,35 tỷ đồng. Trước đó, một căn hộ khác ở khu tập thể này với diện tích sổ đỏ 40 m2 cũng được bán với giá 1,6 tỷ đồng, tương đương 40 triệu đồng/m2.

Xét theo cách phân loại của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, mức giá trên tương đương với giá của chung cư cao cấp trên địa bàn một số quận tại Hà Nội.

Giá bán, cho thuê đắt ngang chung cư thương mại tầm trung

Một căn hộ diện tích sổ đỏ 40 m2 ở Nguyễn Chí Thanh (Đống Đa, Hà Nội) được chào bán với giá 1,55 tỷ đồng. Một căn khác thuộc nhà tập thể B16 Kim Liên (Đống Đa) cũng được quảng cáo giá 1,5 tỷ đồng cho diện tích 29,8 m2, tương đương 40-50 triệu đồng/m2.

Nhiều căn hộ chung cư cũ đã xuống cấp nhưng vẫn được bán với giá cao ngất ngưởng. Ảnh: L.T

Theo khảo sát của Người Đồng Hành, mức giá căn hộ chung cư cũ thuộc quận Đống Đa, Ba Đình, Cầu Giấy phổ biến là 25-40 triệu đồng/m2. Thậm chí, một số căn còn được “hét” giá 50 triệu đồng/m2, tương đương với căn hộ thương mại trung và cao cấp ở các quận lân cận như Cầu Giấy, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Tây Hồ.

Không ít căn hộ tập thể cũ sau khi cơi nới, diện tích đạt hơn 70 m2 được cho thuê lại với giá từ 7 đến 9 triệu đồng/căn/tháng. So sánh căn hộ thương mại diện tích tương đương tại các quận Cầu Giấy, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, mức giá cho thuê 2 loại căn hộ này gần như ngang bằng.

Chẳng hạn, giá cho thuê căn hộ 80 m2 ở dự án Ngoại Giao Đoàn (Bắc Từ Liêm) dao động ở mức 7,5-8 triệu đồng/tháng. Nhiều căn hộ 75 m2 ở các dự án An Bình City (Bắc Từ Liêm) hay Trung Hoà Nhân Chính (Cầu Giấy) cũng được chào thuê với giá 7-8 triệu đồng/tháng.

Vì sao nhà cũ, xuống cấp vẫn có giá cao?

Cuối năm 2018, website Batdongsan.com.vn đưa ra kết quả khảo sát về mức độ quan tâm và giá bán nhà tập thể cũ trên địa bàn Hà Nội. Những địa bàn có lượng tin rao bán nhà tập thể cũ nhiều nhất là Đống Đa, Cầu Giấy và Thanh Xuân. Giá bán của các căn hộ vẫn neo ở mức cao, phổ biến từ 25 đến 35 triệu đồng/m2.

Đặc điểm chung của các khu tập thể cũ là là thấp tầng, diện tích vừa phải, các căn hộ được cơi nới, xuất hiện nhiều hạng mục xuống cấp. Phần lớn các khu tập thể đều không có chỗ để xe, người dân phải gửi xe ở các khu lân cận hoặc mang vào nhà, kể cả khi căn hộ ở các tầng 3, 4. Tuy nhiên, không ít người vẫn tìm mua nhà ở các khu tập thể này bởi nhiều lý do.

Một nhân viên môi giới BĐS tại khu vực Ba Đình cho biết các căn hộ chung cư cũ với diện tích sổ đỏ dưới 50 m2 là lựa chọn của không ít người có khả năng tài chính dưới từ 1 tỷ đến 1,5 tỷ đồng.

“Nếu quy đổi ra giá mỗi m2 thì chung cư cũ có thể đắt ngang chung cư cao cấp thật, nhưng nếu tính ra tổng tiền bỏ ra để mua nhà thì mua căn hộ tập thể lại khá rẻ, chỉ 1,3-1,8 tỷ đồng/căn. Bỏ ra số tiền đó để có một căn hộ ở các quận nội thành là khá phù hợp”, nhân viên môi giới tên Hoà nói.

Nhiều căn hộ chung cư cũ có diện tích sử dụng lớn hơn diện tích sổ đỏ 2,5-2 lần diện tích sổ đỏ. Ảnh: L.T

Lý do khác được anh Tuấn, một người vừa mua chung cư cũ tại tại khu tập thể Ban Đối ngoại Trung ương, đưa ra là diện tích sử dụng của các căn hộ.

“Thực ra diện tích trên sổ đỏ của các căn hộ tập thể cũ thường chỉ đạt 35-45 m2, nhưng sau khi cơi nới, diện tích sử dụng có thể lên tới 60-70 m2, đáp ứng nhu cầu sử dụng của một gia đình 4 người. Mức giá 1,8 tỷ đồng cho một căn hộ diện tích này tại Ba Đình là hấp dẫn với tôi”, anh đánh giá.

Phần lớn các căn hộ tập thể cũ được cơi nới gấp 1,5-2 lần diện tích ban đầu và đây cũng thường là một trong những thông tin được đưa ra quảng cáo rao bán loại hình căn hộ này.

Theo ông Đào Ngọc Nghiêm, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển Đô thị Việt Nam, nhiều người chọn mua nhà tập thể cũ vì lý do các căn hộ được cơi nới, đáp ứng nhu cầu sử dụng. Tuy nhiên, theo ông Nghiêm, lý do này cần được xem xét lại bởi tính an toàn.

"Phần cơi nới phá vỡ kết cấu của căn hộ nói riêng và tổng thể toà nhà nói chung, đồng thời 'thách thức' an toàn phòng cháy, chữa cháy. Nhiều người chọn mua căn hộ tập thể cũ vì căn hộ được cơi nới nhiều lần diện tích, nhưng phải xem xét điều này ở chiều ngược lại, trước hết là đảm bảo an toàn cho mình", ông Nghiêm nói.