Chung cư cũ: Đi không nỡ, ở chẳng yên

Hàng ngàn người dân đang sống thấp thỏm trong nhiều chung cư được xếp loại nguy hiểm ở TP HCM, trong khi lộ trình di dời, xây lại công trình vẫn giẫm chân tại chỗ.

Ì ạch di dời

TP HCM hiện có 474 chung cư được xây dựng trước năm 1975. Trong 462 chung cư đã hoàn tất việc kiểm định, cơ quan chức năng phân loại 332 chung cư thuộc cấp B, 114 cấp C và 16 cấp D (mức độ nguy hiểm).

Dù việc kiểm định đã thực hiện từ giai đoạn 2016-2017, song đến nay, tiến độ xử lý 16 chung cư cấp D (tổng cộng 1.194 hộ dân) vẫn rất chậm. Thành phố mới hoàn tất di dời 534 hộ (100%) tại 9 chung cư, gồm: 128 Hai Bà Trưng (94 hộ), 23 Lý Tự Trọng (81 hộ), 6 Bis Nguyễn Tất Thành (26 hộ), 40/1 Tân Phước (78 hộ), 47 Long Hưng (30 hộ), 170-171 Tân Châu (24 hộ), 440 Trần Hưng Đạo (21 hộ), 155-157 Bùi Viện (100 hộ) và Tân Hòa Đông (80 hộ). Với 7 chung cư còn lại, 3 nơi di dời dang dở và 4 nơi chưa thể triển khai.

Sự chậm trễ di dời khiến nhiều hộ dân phải tiếp tục sống trong các chung cư mất an toàn. Nguyên nhân chủ yếu là do người dân cho rằng quyền lợi bồi thường, hỗ trợ tái định cư chưa rõ ràng, sợ mất sinh kế hoặc thiếu quỹ nhà tạm cư. Về phía các nhà đầu tư, nhiều dự án thiếu sức hút với doanh nghiệp do hạn chế chỉ tiêu kiến trúc - quy hoạch. Nhiều vị trí không được xây dựng lại tại chỗ mà chuyển đổi công năng sang đất giáo dục, công cộng, gây khó khăn trong việc thống nhất phương án bồi thường.

Áp lực sẽ càng gia tăng khi TP HCM đang tiếp tục kiểm định 186 chung cư cũ (phần lớn là cấp C). Kết quả sắp tới dự báo sẽ đặt ra thách thức lớn hơn về bài toán di dời, tháo dỡ chung cư cũ và tái định cư.

Phải "thuận mua vừa bán"?

Tại kỳ họp thứ 6 HĐND TP HCM khóa X mới đây, việc cải tạo chung cư cấp D tiếp tục làm "nóng" nghị trường với phần chất vấn của đại biểu Đoàn Ngọc Như Tâm dành cho Giám đốc Sở Xây dựng.

Trước thực trạng việc cải tạo chung cư cấp D bế tắc do phụ thuộc vào thương lượng, đại biểu Đoàn Ngọc Như Tâm đặt vấn đề: Tại sao không xem các công trình cấp D là tình huống "cứu hộ khẩn cấp" để nhà nước trực tiếp giải tỏa, tái định cư, thay vì phó mặc cho cơ chế "thuận mua vừa bán"?

Trả lời chất vấn, lãnh đạo Sở Xây dựng TP HCM cho biết theo quy định hiện hành, cần có sự đồng thuận của tối thiểu 51% đại diện chủ sở hữu để chọn chủ đầu tư. Nếu không thành công, nhà nước mới tổ chức đấu thầu hoặc dùng vốn đầu tư công. Tuy nhiên, Sở Xây dựng thừa nhận thực tế triển khai gặp nhiều rào cản. Điểm nghẽn lớn nhất là khâu di dời, khi người dân đòi hỏi biết trước giá bồi thường hoặc đưa ra mức giá quá cao, dẫn đến dự án không có mặt bằng sạch, kéo dài thời gian tạm cư.

Về giải pháp thu hút doanh nghiệp qua việc miễn tiền sử dụng đất và tăng chỉ tiêu quy hoạch, Sở Xây dựng đánh giá tính khả thi không cao. Nguyên nhân là do các chung cư cũ thường nằm ở nội thành, chịu áp lực hạ tầng nên khó điều chỉnh quy hoạch tỉ lệ 1/2.000 hay 1/500. Chưa kể, những khu đất dưới 1.000 m2 không bảo đảm lợi nhuận khiến nhà đầu tư e ngại.

Bên cạnh đó, chỉ cần một bộ phận cư dân không đồng thuận thì sẽ ảnh hưởng toàn bộ tiến độ. Việc bồi thường đối với phần diện tích thuộc sở hữu nhà nước cũng đang vướng mắc do sự chồng chéo giữa Luật Nhà ở, Luật Quản lý tài sản công và Luật Đất đai.

Gỡ nút thắt quy hoạch

Nhằm giải quyết các vướng mắc về chỉ tiêu quy hoạch và tăng sức hấp dẫn với nhà đầu tư, UBND TP HCM vừa yêu cầu các cơ quan chức năng đẩy nhanh công tác tham mưu. Tinh thần chủ đạo là phải bảo đảm tính khả thi thực tế để mời gọi hiệu quả nguồn vốn xã hội hóa tham gia cải tạo chung cư cũ .

Trong báo cáo gửi UBND TP HCM hồi tháng 11-2025, Sở Quy hoạch - Kiến trúc cho biết đã rà soát chỉ tiêu kiến trúc - quy hoạch của 19 dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ . Cụ thể, 9 dự án đã có kết quả kiểm định buộc phải di dời, tháo dỡ khẩn cấp, gồm: Chung cư 47 Long Hưng (phường Tân Sơn Nhất), 40/1 Tân Phước và 170-171 Tân Châu (phường Tân Hòa), 155-157 Bùi Viện (phường Bến Thành), 11 Võ Văn Tần (phường Xuân Hòa), Trúc Giang (phường Xóm Chiếu) và các chung cư Vĩnh Hội (lô A, B, C), Tôn Thất Thuyết (lô A, B, C), Hoàng Diệu (lô Y) đều thuộc phường Khánh Hội.

Phần lớn các chung cư trong danh sách này đang được điều chỉnh quy hoạch cục bộ đồ án 1/2.000. Tuy nhiên, phương án tại một số dự án có sự thay đổi. Chung cư 170-171 Tân Châu được chuyển đổi sang đất giáo dục; còn chung cư 11 Võ Văn Tần được kiến nghị đưa ra khỏi danh sách xây dựng mới. Với 10 dự án còn lại thuộc diện chỉnh trang, xây dựng mới, thành phố đang triển khai theo kế hoạch. Chẳng hạn, tại cụm chung cư Ngô Gia Tự, UBND phường Vườn Lài đang lập quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500.

Đánh giá về thực trạng trên, nhất là với 9 dự án phải di dời khẩn cấp (có kết quả kiểm định từ năm 2017), Sở Xây dựng thẳng thắn nhìn nhận chỉ mới đưa ra các chỉ tiêu quy hoạch đã được phê duyệt trước đây. Việc chưa đề xuất được các chỉ tiêu mới phù hợp để bảo đảm tính khả thi cho dự án đã gây khó khăn khi mời gọi nhà đầu tư.

Trước thực tế này, Sở Xây dựng kiến nghị UBND TP HCM giao Sở Quy hoạch - Kiến trúc khẩn trương đề xuất chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc cho các chung cư xây dựng trước năm 1994 theo hướng khả thi. Ngoài ra, giao Sở Xây dựng tập trung tháo gỡ vướng mắc tại từng dự án cụ thể.

Sở Xây dựng cũng kiến nghị thành phố tiếp tục bố trí vốn chi thường xuyên trong năm 2026 để thực hiện các công việc liên quan. Nguồn vốn này nhằm hỗ trợ UBND các phường có chung cư xây dựng trước năm 1994 tiếp tục tiến hành kiểm định, sửa chữa, hoàn thiện quy hoạch (tỉ lệ 1/2.000 và 1/500), tạo cơ sở pháp lý vững chắc để xây dựng kế hoạch cải tạo.