BSC: Xu hướng giảm giá ở phân khúc cao cấp sẽ tiếp tục xảy ra

Trong báo cáo mới phát hành, nhóm phân tích CTCP Chứng khoán BIDV (BSC) đưa ra nhận định, thời kỳ “tiền rẻ” đã kết thúc, các doanh nghiệp bất động sản đang trải qua giai đoạn thiếu hụt thanh khoản khi các nguồn huy động vốn đều ít nhiều gặp vấn đề: (1) Công tác bán hàng gặp nhiều khó khăn vì tâm lý tiêu cực của thị trường, sản phẩm chưa đáp ứng nhu cầu thực, cả doanh nghiệp và người mua nhà đều phụ thuộc vào vốn vay trong khi (2) tín dụng vào lĩnh vực bất động sản vẫn được kiểm soát chặt chẽ, (3) các kênh dẫn vốn khác như trái phiếu/cổ phiếu không thuận lợi, (4) lãi suất tăng cao và (5) điểm rơi trái phiếu đáo hạn tập trung vào 2023-2024.

"Cơn gió ngược chiều" làm doanh nghiệp khó huy động vốn

Trong khi đó, doanh nghiệp bất động sản khó huy động nguồn vốn từ khách hàng vì niềm tin của người mua nhà giảm, nhu cầu thực chưa được đáp ứng, nhu cầu đầu tư giảm mạnh và hạn chế trong việc tiếp cận khoản vay.

Các kênh dẫn vốn khác như trái phiếu và cổ phiếu gặp nhiều “cơn gió ngược chiều”. Cụ thể, trong năm 2022, thị trường bất động sản đón nhận các thông tin từ việc “thanh lọc thị trường” và sai phạm trong việc phát hành trái phiếu của các tập đoàn bất động sản hàng đầu, khiến cho hoạt động phát hành trái phiếu cũng tương đối trầm lắng.

Trong năm 2022, phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đạt 50,427 tỷ đồng (giảm 79,1% so với năm 2021), trong đó quý 4/2022 chỉ đạt 280 tỷ đồng (giảm 99,7% so với cùng kỳ).

Theo BSC, áp lực thanh khoản rất lớn vì điểm rơi đáo hạn trái phiếu tập trung vào năm 2023-2024. Quy mô đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp của các doanh nghiệp bất động sản năm 2023 tăng gần 80% so với 2022 và chiếm 49% tổng giá trị đáo hạn toàn thị trường. Mặc dù hoạt động mua lại trái phiếu doanh nghiệp diễn ra tích cực trong năm 2022, áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp trong 2 năm tới vẫn rất lớn, đặc biệt là vào quý 2-3/2023 và quý 1/2024.

Bên cạnh đó, môi trường lãi suất cao sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến cả các doanh nghiệp phát triển bất động sản và người mua nhà. Lãi suất cho vay trung bình đã tăng mạnh trong nửa cuối năm 2022 từ mức 8%-9%/năm lên 12,5%/năm trong năm 2022 và dự kiến sẽ tiếp tục duy trì mức nền cao trong năm 2023 trong bối cảnh chính sách tiền tệ của nhiều nước đang thắt chặt trong cuộc chiến chống khủng hoảng lạm phát. Môi trường lãi suất tăng đặc biệt tiêu cực với cả khách hàng và doanh nghiệp bất động sản.

Đối với người mua nhà, với giả định (1) kỳ hạn vay mua nhà là 25 năm, gốc lãi chia đều hàng tháng, (2) lãi suất đầu năm 2022 là 9%/năm và (3) lãi suất cuối năm 2022 là 12,5%/năm, BSC ước tính số tiền phải trả hàng tháng có thể tăng trên 29,9%. Trong khi đó, các ngân hàng thường chỉ chấp nhận cho vay mua nhà đối với các trường hợp có tỷ lệ tiền góp hàng tháng/thu nhập trung bình hàng tháng dưới 50%. Điều này làm giảm khả năng tiếp cận khoản vay của người mua nhà.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản, bên cạnh việc số lượng giao dịch giảm khi người mua nhà bị ảnh hưởng, chi phí lãi vay sẽ tăng khoảng 38,9% và các doanh nghiệp phải áp dụng các chương trình chiết khấu để kích cầu.

Giai đoạn 2023-2024 vô cùng thử thách đối với thị trường bất động sản

BSC đánh giá, giai đoạn 2023-2024 vô cùng thử thách đối với thị trường bất động sản. Dựa trên quan điểm các doanh nghiệp sẽ phải thực hiện tái cấu trúc toàn diện bao gồm: tái cấu trúc nợ vay, tái cấu trúc danh mục sản phẩm và chính yếu sẽ là chờ đợi tháo gỡ nút thắt pháp lý, nhất là thông qua Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi.

Phân tích kỹ hơn về tái cấu trúc nợ vay, BSC cho biết, việc này bao gồm thoái vốn một số dự án hoặc tìm kiếm một đối tác chiến lược có nền tảng tài chính và năng lực quản trị tốt, tối ưu hóa chi phí vận hành (cắt giảm nhân sự, từ bỏ các mảng kinh doanh kém hiệu quả). Đặc biệt, Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi kỳ vọng sẽ mang lại những giải pháp giảm tải áp lực đến trái phiếu đáo hạn bao gồm giãn nợ/hoán đổi tài sản thông qua đàm phán thương lượng.

Về tái cấu trúc danh mục sản phẩm, BSC cho rằng, cần đẩy mạnh triển khai các dự án đáp ứng nhu cầu nhà ở thực, triển khai các chương trình chiết khấu phù hợp hoặc bán tài sản ở cấp dự án/cổ phần tại các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án với mức giá hợp lý. Việc định vị chưa đúng phân khúc sản phẩm, tập trung quá nhiều vào phân khúc cao cấp, phân khúc đầu tư ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp.

BSC tin rằng xu hướng sụt giảm giá trị mở bán mới vẫn sẽ tiếp tục trong thời gian tới khi các dự án hiện tại đa số là phân khúc cao cấp chưa đáp ứng nhu cầu thực, khả năng triển khai dự án mới của các doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn, tình hình thắt chặt tín dụng và bất ổn về kinh tế vĩ mô. Tuy vậy, đây cũng là cơ hội cho các doanh nghiệp có nền tảng tài chính lành mạnh và quản trị công ty tốt có thể gia tăng quỹ đất với chi phí hấp dẫn.