Các doanh nghiệp BĐS sẽ phải trả nợ 138.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn trong 3 năm tới

Tổ chức đánh giá xếp hạng FiinGroup vừa có báo cáo đánh giá tác động của một số trường hợp vi phạm liên quan đến thị trường trái phiếu doanh nghiệp ("TPDN") đến các đối tượng trên thị trường vốn Việt Nam. Trong đó, FiinGroup nhận định sức khỏe tài chính các công ty bất động sản về tổng thể vẫn ở mức tương đối an toàn.

Theo đơn vị phân tích này, ngoại trừ các công ty dự án được lập ra nhằm mục đích huy động vốn trái phiếu hoặc vay vốn tín dụng ngân hàng, ngành bất động sản ("BĐS") nói chung và phân khúc BĐS dân cư nói riêng vẫn cơ bản có mức độ đòn bẩy tài chính ở mức thấp tương đối so với giai đoạn năm trước.

Điều này thể hiện qua một số chỉ tiêu chủ chốt khi đánh giá năng lực tín dụng bao gồm: Hệ số Nợ vay/Vốn chủ sở hữu của các đơn vị BĐS dân cư niêm yết hiện đang ở mức 0,7 lần; Hệ số đánh giá năng lực trả lãi EBITDA/Chi phí lãi vay ở mức 1,8 lần; và hệ số bao phủ nợ ngắn hạn ở mức 3,8 lần vào cuối 2021.

Điểm đáng lưu ý là tình hình sức khỏe tài chính được ghi nhận trong bối cảnh tổng số lượng căn hộ bán được tại thị trường khu vực Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã giảm chỉ còn chỉ còn chưa đến một nửa từ mức 29 nghìn căn/năm trong hai năm diễn ra COVID-19, so với mức 66 nghìn căn/năm trong giai đoạn năm trước đó từ 2015-2019.

Vấn đề quan trọng đối với các doanh nghiệp bất động sản theo FiinGroup là áp lực trả nợ trái phiếu đến hạn trong 2-3 năm tới đây. Theo đó, quy mô dư nợ TPDN của ngành Bất động sản khoảng 189 nghìn tỷ vào cuối năm 2021 và số liệu của đơn vị này chỉ ra rằng 73% giá trị này (tương đương 138.000 tỷ) sẽ có điểm rơi đáo hạn vào 3 năm tới đây (2022 – 2024).

Điều này không chỉ tạo áp lực trả nợ lớn hơn của các doanh nghiệp BĐS trong bối cảnh dần hồi phục sau COVID và trước những thay đổi pháp lý và những sự kiện gần đây mà theo FiinGroup còn tác động đến rủi ro thanh khoản của các đại lý phân phối có cam kết mua lại trái phiếu, chính là các định chế tài chính như CTCK và ngân hàng. 

Ngoài ra, áp lực trả nợ này có thể tác động đến rủi ro của thị trường cổ phiếu do cổ phiếu được cầm cố để làm đảm bảo cho trái phiếu hoặc được cầm cố để lấy nguồn mua trái phiếu chất lượng thấp hoặc có vấn đề như các cơ quan quản lý đã chỉ ra.