Cách tính thuế tài sản đối với căn hộ chung cư mà Bộ Tài chính vừa đề xuất như thế nào?

Mức thuế suất này theo Bộ Tài chính là đã căn cứ vào thuế tài sản, kinh nghiệm quốc tế của nhiều nước như Hàn Quốc 0,2% đến 0,5% đối với đất; Singapore từ 4% đến 16% theo giá trị nhà, đất vượt ngưỡng; Đài Loan từ 0,2% đến 5% tùy từng loại đất, diện tích; từ 1,2% đến 2% đối với nhà chung cư; Nhật Bản: 1,4% đến 2,1% đối với nhà, đất...

Bên cạnh loại hình nhà đất thổ cư, thì hiện nay tại Việt Nam đang phát triển rầm rộ nhà ở cao tầng (chung cư), do đó, việc đề xuất đánh thuế tài sản đối với căn hộ chung cư, cách tính thuế như thế nào cũng đang là vấn đề "nóng" được dư luận, người dân rất quan tâm.

Nguồn: Bộ Tài chính

"Đối với đất xây dựng nhà chung cư (gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh) thì diện tích đất tính thuế được xác định bằng diện tích nhà của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhân với hệ số xác định diện tích đất tính thuế theo quy định của Chính phủ" Tờ trình của Bộ Tài chính nêu rõ:

Cũng theo Bộ này thì hiện luật thuế hiện hành đang áp dụng tổng hệ số xác định diện tích đất tính thuế đối với nhà chung cư bằng 1, nhưng hệ số này sẽ không công bằng đối với các chung cư cũ thấp tầng, nhà xã hội trong khi chung cư cao cấp cao tầng, shophouse được bán giá cao lại hưởng lợi hơn nhiều.

Vì thế, theo Bộ này dự kiến Chính phủ sẽ quy định hệ số xác định diện tích đất tính thuế đối với đất xây dựng nhà chung cư có sự phân biệt giữa diện tích để ở và diện tích để kinh doanh (việc xác định diện tích để ở, diện tích để kinh doanh được được căn cứ vào thiết kế của chủ đầu tư đã được cơ quan xây dựng thẩm định), cụ thể như sau:

Vậy thực tế giá trị căn hộ bao nhiêu thì bị đánh thuế đất, cách tính thuế đất trong căn hộ như thế nào…Để làm rõ những câu hỏi này của cư dân chung cư, căn cứ vào Tờ trình của Bộ Tài chính, chúng tôi xin được đưa ra cách xác định thuế tài sản được đề xuất đối với chung cư theo công thức sau:

1. Về giá tính thuế đối với đất

Diện tích đất tính thuế (căn hộ để ở) = diện tích nhà x hệ số (0,2).

Diện tích đất tính thuế (căn hộ kết hợp ở và kinh doanh -shophouse) = diện tích nhà x hệ số (0,3).

Giá m2 đất tính thuế: Có 2 phương án được đưa ra:

Phương án 1 là giá 1m² đất tính thuế được xác định theo giá 1m² đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh công bố tại thời điểm tính thuế.

Phương án 2 là giá 1m² đất tính thuế được xác định theo giá 1m² đất thực tế trên thị trường (giá thị trường) tại thời điểm tính thuế. Tuy nhiên, theo Bộ Tài chính phương án này chưa phù hợp với thực tế, khó khăn với người nộp thuế kê khai và cơ quan thuế...nên đề nghị áp dụng phương án 1.

Thuế suất: Đề xuất 0,3% hoặc 0,4%

Giá căn hộ tính thuế = diện tích đất tính thuế x giá tính thuế

Tiền thuế đất căn hộ  = (phần vượt quá 700 triệu đồng hoặc 1 tỷ đồng) x thuế suất 0,3%

Ví dụ: Ông A sở hữu căn hộ 200m2 tại chung cư cao cấp có vị trí đầu đường Nguyễn Trãi (Quận Thanh Xuân), thì tiền thuế đất căn hộ của ông A được xác định như sau:

Diện tích đất tính thuế căn hộ = 200m2 x 0,2 = 40m2.

Giá tính thuế căn hộ được áp dụng tại vị trí 1 đường Nguyễn Trãi theo bảng giá đất 2017 là 43 triệu đồng/m2.

Giá căn hộ tính thuế = 40m2 x 43 triệu đồng = 1,72 tỷ đồng

Tiền thuế tài sản căn hộ của ông A = 1,02 tỷ đồng x 0,3% = 3.060.000 đồng/năm

Trong trường hợp, thuế suất được áp dụng theo phương án 0,4%, thì:

Tiền thuế đất căn hộ của ông A = 1,02 tỷ đồng x 0,4% = 4.080.000 đồng/năm

2. Về giá tính thuế nhà = diện tích nhà tính thuế x 1m2 nhà tính thuế

Trong đó, diện tích nhà tính thuế là toàn bộ diện tích nhà sử dụng

Giá 1m2 nhà xây dựng được xác định theo 2 trường hợp. Một là, đối với nhà xây dựng mới: Giá 1m2 nhà tính thuế là giá 1m2 nhà xây dựng mới theo từng cấp do UBND cấp tỉnh quy định (căn cứ trên suất vốn đầu tư do Bộ Xây dựng quy định).

Hai là, đối với nhà đã qua sử dụng: Giá 1m2 nhà tính thuế là giá 1m2 nhà xây dựng do UBND cấp tỉnh quy định nhân với tỷ lệ (%) chất lượng nhà còn lại (UBND cấp tỉnh đang xây dựng tỷ lệ này).

Hiện chưa có quy định về giá 1m2 nhà xây dựng, nhưng theo Bộ Tài chính, nếu tính một hộ gia đình trung bình là 4 người thì diện tích nhà trung bình cho một hộ gia đình khoảng 100m2.

Theo quy định của pháp luật về xây dựng  thì suất vốn đầu tư xây dựng nhà ở bình quân khoảng 7.300.000 đồng/m2 (suất vốn đầu tư xây dựng là căn cứ UBND tỉnh xây dựng và ban hành giá 1m2 nhà xây dựng mới). Khi đó, giá trị xây dựng mới của căn nhà 100m2 bình quân khoảng 730 triệu đồng.

Căn cứ vào suất vốn đầu tư xây dựng công trình mà Bộ xây dựng công bố tại Quyết định số 706/QĐ-BXD ngày 30/6/2017 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng:

Chiếu theo quy định này, căn hộ của ông A nằm trong độ cao từ 30-35 tầng, có suất vốn đầu tư là 12,4 triệu đồng/m2.

Như vậy:

Giá nhà tính thuế của ông A là: 200m2 x 12,4 triệu đồng = 2.480 triệu đồng

Vậy, phần vượt mức 700 triệu đồng là: 2.480 - 700 = 1.780 triệu đồng (mức chịu thuế).

Thuế nhà của ông A phải nộp là: 1.780 x 0,4% = 7.120.000 đồng/năm

Đây là cách tính tham khảo, để tính được thuế nhà chính xác còn phụ thuộc vào giá 1m2 nhà xây dựng mới và tỷ lệ % nhà đã qua sử dụng do UBND cấp tỉnh ban hành. 

Hiện Bộ Tài chính đang lấy ý kiến về Dự thảo Luật thuế tài sản này, và kiến nghị với Chính phủ trình Ủy ban thường vụ Quốc hội, Quốc hội đưa dự án Luật thuế tài sản vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh nhiệm kỳ Quốc hội khóa XIV.