Nếu như trước đây, thị trường bất động sản TP.HCM nói riêng và cả nước nói chung vận hành theo quy luật “gần trung tâm thì đắt, xa trung tâm thì rẻ”, thì nay quan niệm này đang dần thay đổi. Sự quá tải của khu trung tâm cùng hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện đang tạo ra hệ quy chiếu mới về giá trị.
Đáng chú ý, một số khu vực ngoài vùng trung tâm cũ đang thiết lập mặt bằng giá mới, với nhiều sản phẩm chạm ngưỡng 300 triệu đồng/m2, thậm chí vượt mốc một tỷ đồng/m2. Đây là kết quả của sự cộng hưởng từ quy hoạch đồng bộ tại các khu đô thị mới , kết nối thuận tiện và tiện ích cao cấp .
Đơn cử tại The Global City (phường Bình Trưng), dự án quy mô hơn 117 ha của Masterise Homes đang định hình tâm điểm mới tại khu Đông. Nhờ lợi thế trục Đỗ Xuân Hợp và hệ sinh thái tiện ích cao cấp chuẩn quốc tế, phân khúc shophouse tại đây ghi nhận mức 45-60 tỷ đồng/căn (tương đương 450-600 triệu đồng/m2), trong khi giá căn hộ dao động từ 130-180 triệu đồng/m2.
Ngoài ra, dự án bất động sản hàng hiệu The Rivus Elie Saab (phường Long Bình), cũng do đơn vị này phát triển, đang ghi nhận mức giá chào bán lên tới 350-450 triệu đồng/m2. Báo cáo từ Savills Hotels cho biết Việt Nam hiện thuộc Top 10 thị trường bất động sản hàng hiệu toàn cầu. Phân khúc này thường sở hữu mức định giá cao hơn 35% so với dự án thông thường nhờ tiêu chuẩn vận hành quốc tế và tính khan hiếm.
Hay tại Khu đô thị Phú Mỹ Hưng (Quận 7 cũ) cũng là ví dụ điển hình cho mô hình “thành phố trong thành phố”. Từ vùng đất đầm lầy xa trung tâm, được quy hoạch bài bản với mảng xanh và hạ tầng xã hội hoàn chỉnh đã đẩy giá biệt thự phổ biến lên mức 250-500 triệu đồng/m2. Riêng các phân khu như Chateau hay biệt thự đơn lập ven sông đã chạm ngưỡng 600 triệu đồng/m2.
Đặc biệt, tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, giá bất động sản loại hình nhà liền thổ đã thiết lập mặt bằng cao tương đương các trục đường đắt đỏ nhất tại Singapore hay Hong Kong. Điển hình tại phân khu Saroma Villa (thuộc Khu đô thị Sala) do Đại Quang Minh phát triển, các căn biệt thự diện tích khoảng từ 320 - 1.000 m2 hiện được chào bán từ 300 tỷ đến hơn 1.000 tỷ đồng/căn, tương đương mức đơn giá 950 triệu đến 1,2 tỷ đồng/m2.
Điểm chung của các khu vực này là giá trị không còn được đo bằng khoảng cách địa lý, mà bằng thời gian kết nối. Các tuyến metro, vành đai, cao tốc và cầu kết nối đang đóng vai trò “nén thời gian”, biến nhiều khu vực từng bị xem là vùng ven thành cực tăng trưởng mới. Ảnh: Đường Vành Đai 3 đoạn qua KĐT Vinhomes Grand Park.
Một số công trình trọng điểm có thể kể đến như cầu Thủ Thiêm 4 với tổng mức đầu tư hơn 5.000 tỷ đồng, tăng cường hạ tầng kết nối đường Nguyễn Văn Linh (Quận 7 cũ) với đường Nguyễn Cơ Thạch (thuộc khu đô thị mới Thủ Thiêm). Hay tuyến đường sắt Thủ Thiêm - Long Thành dài 42km, vốn đầu tư gần 85.000 tỷ đồng. Ảnh do AI tạo
Ngoài ra, những tiện ích mang tính biểu tượng như bến du thuyền, không gian sống ESG++ và cộng đồng cư dân tinh hoa đang trở thành lực đẩy chính. Sông Sài Gòn hiện được xem là "mặt tiền mới", nơi các dự án ven sông thiết lập chuẩn sống riêng tư, tách biệt hoàn toàn với áp lực đô thị hóa tại vùng lõi cũ.
Theo Báo cáo Tiêu điểm thị trường BĐS Quý II/2025 CBRE Việt Nam, mức giá bán sơ cấp tại các khu vực ngoại thành/vùng ven hiện đang thấp hơn từ 50% - 80% so với trung tâm TP.HCM. Nhờ khoảng cách giá này cộng với hạ tầng phát triển và nguồn cung dồi dào, CBRE dự báo trong 3 năm tới (2025 - 2028), thị trường sẽ duy trì mức tăng trưởng trung bình khoảng 9 - 11%/năm đối với căn hộ và 6 - 12%/năm đối với nhà gắn liền với đất. Ảnh: Phối cảnh ga Tân Bình thuộc tuyến Metro số 2.
