Cận Tết mặt bằng trung tâm “cài then đóng cửa”, giá thuê giảm sâu

Dù chỉ còn khoảng vài tuần nữa là đến dịp Tết Nguyên đán 2026, hàng loạt mặt bằng mặt tiền “đắc địa” trên các tuyến đường trung tâm TP.HCM vẫn phủ kín bảng “cho thuê nhà”, “mặt bằng cho thuê”. Không ít căn đóng cửa im lìm suốt nhiều tuần, thậm chí nhiều tháng.

Trên trục đường Hai Bà Trưng (phường Xuân Hòa), vốn là tuyến đường sôi động, tập trung nhiều cửa hàng và dịch vụ, tình trạng này xuất hiện tại nhiều đoạn. Đơn cử, một mặt bằng quy mô lớn, diện tích khoảng 500m² (mặt tiền rộng 7m, dài gần 25m, kết cấu 1 trệt 2 lầu) đã để trống suốt hơn một năm nay nhưng vẫn chưa tìm được khách thuê mới.

Bà N., người dân sống gần khu vực, cho biết: “Chỗ này bỏ trống từ năm ngoái. Trước đó bán quần áo. Nghe nói giá thuê tầm 200 triệu đồng mỗi tháng, cũng có 3 - 4 người tới xem rồi mà chẳng thấy ai thuê.”

Cách đó không xa, một mặt bằng khác cao 6 lầu (diện tích sàn khoảng 450m², mặt tiền gần 5m, dài 13m), từng được một tiệm spa thuê, cũng đã trả lại từ vài tháng nay. Hiện căn này đang được chủ nhà cho thuê với mức 90 triệu đồng mỗi tháng, song theo môi giới, lượng khách hỏi thuê vẫn khá hạn chế.

Nghịch lý giá đã giảm, vì sao vẫn khó cho thuê?

Điều đáng chú ý là giá thuê mặt bằng trung tâm đã có sự điều chỉnh rõ rệt so với giai đoạn 2022–2023, kể cả tại các tuyến đường lõi. Không ít chủ nhà chấp nhận giảm sâu để giữ chân khách thuê, thậm chí hạ giá tới 30–50% so với thời điểm cao nhất.

Tuy nhiên, việc điều chỉnh giá vẫn chưa tạo ra lực hút đủ mạnh để kích hoạt làn sóng thuê mới. Trên thực tế, nhiều mặt bằng sau khi giảm giá vẫn tiếp tục đóng cửa, cho thấy rào cản lớn nhất hiện nay không chỉ nằm ở tiền thuê, mà ở chi phí vận hành vượt quá khả năng chịu đựng của doanh thu, trong bối cảnh sức mua chưa phục hồi rõ ràng.

“Giá có giảm rồi nhưng vẫn gần 100 triệu đồng mỗi tháng, cửa hàng tôi không gánh nổi, buộc phải chuyển ra khu vực ngoại thành”, anh T., một chủ cửa hàng kinh doanh đồ uống vừa trả lại mặt bằng chia sẻ. Theo người này, chi phí thuê cao khiến biên lợi nhuận bị bào mòn nhanh, đặc biệt khi tình hình kinh doanh ngày càng khó khăn.

Người thuê dè chừng

Khác với tâm lý “đón sóng Tết” những năm trước, nhiều hộ kinh doanh nhỏ và vừa đang chọn phương án phòng thủ. Thay vì thuê dài hạn 2–3 năm, họ ưu tiên bán online, mở pop-up ngắn ngày hoặc tham gia các hội chợ Tết để giảm chi phí cố định.

Anh Sơn, chủ một cửa hàng thời trang từng thuê mặt bằng trên đường Cách Mạng Tháng Tám, cho biết sau khi trả lại mặt bằng từ đầu năm 2025, anh chưa có ý định quay lại thuê trong dịp cuối năm. “Tết vẫn bán, nhưng chủ yếu qua các kênh online như Shopee, TikTok Shop. Thuê dài hạn lúc này giống như tự trói mình”, anh nói.

Tâm lý chung của người thuê là chờ qua Tết để quan sát thị trường, thay vì “đánh cược” vào một mùa cao điểm ngắn ngủi, nhiều rủi ro.

Chủ nhà cũng có nỗi lo riêng

Ở chiều ngược lại, nhiều chủ nhà cho rằng họ không thể tiếp tục giảm sâu hơn nữa. Với mặt bằng trung tâm, giá thuê không chỉ phản ánh thu nhập cho thuê hàng tháng mà còn gắn với giá trị tài sản dài hạn. Việc hạ giá quá mạnh, theo họ, có thể khiến mặt bằng khó quay lại mức cũ trong những năm sau.

Chị Mai, chủ một căn nhà trên đường Lê Văn Sỹ (phường Nhiêu Lộc), cho biết mặt bằng này từng được một thương hiệu mỹ phẩm thuê hơn chục năm, nhưng đã trả lại khi chuyển hướng sang bán hàng online. “Trước đây giá thuê 60 triệu đồng mỗi tháng, hiện giảm còn 40 triệu, rất khó giảm thêm”, chị nói.

Chính sự khác biệt trong kỳ vọng giữa hai phía đang đẩy thị trường vào thế giằng co: người thuê tiếp tục chờ mức giá và chi phí phù hợp hơn, trong khi chủ nhà buộc phải giữ giá trị tài sản và chờ khách có tiềm lực, cam kết dài hạn, đặc biệt trong giai đoạn cận Tết.

Vì sao cận Tết năm nay không còn là “mùa vàng”?

Cận Tết từng được xem là thời điểm bùng nổ mở cửa hàng mới, đặc biệt với ngành thời trang, mỹ phẩm, quà biếu. Tuy nhiên, hiện nay hành vi tiêu dùng đã thay đổi rõ rệt. Người mua ngày càng quen với kênh online, mua sắm trên sàn thương mại điện tử hoặc tại các điểm bán lưu động.

Trong bối cảnh đó, mặt bằng cố định, nhất là mặt bằng trung tâm với chi phí cao, không còn là lựa chọn ưu tiên của nhiều mô hình kinh doanh. Tết vẫn là mùa cao điểm, nhưng không còn là lý do đủ mạnh để ký hợp đồng thuê dài hạn.

Ai vẫn đang thuê mặt bằng trung tâm?

Dù vậy, thị trường không hoàn toàn “đóng băng”. Nhóm vẫn tích cực thuê mặt bằng trung tâm chủ yếu là các thương hiệu lớn, chuỗi bán lẻ hoặc doanh nghiệp có chiến lược dài hạn về nhận diện thương hiệu.

Tại các trục như Đồng Khởi, Lê Lợi hay Pasteur hoạt động thuê mặt bằng vẫn duy trì sức hút nhất định nhờ lưu lượng khách qua lại cao. Phần lớn các căn góc từ 2–3 mặt tiền hoặc mặt bằng có bề ngang từ 5m trở lên tại những vị trí này đều nhanh chóng có người thuê, hiếm khi để trống.

Theo giới môi giới, mặt bằng giá tại các khu vực này đã giảm khoảng 10–15% so với cùng kỳ năm trước, nhưng sự điều chỉnh đó không làm dư cung. Ngược lại, những vị trí đẹp, đắc địa vẫn được săn đón, trong khi số lượng đáp ứng được các tiêu chí này không nhiều.