Cảnh báo rủi ro dòng vốn ồ ạt đổ vào bất động sản

Theo báo cáo tình hình thực hiện nhiệm vụ tháng 5/2021, Bộ Xây dựng cho biết thị trường bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro, phải chủ động theo dõi, bám sát diễn biến tình hình thị trường bất động sản và kịp thời đề xuất các giải pháp để đảm bảo thị trường bất động sản phát triển một cách ổn định và bền vững.

Như Diễn đàn Doanh nghiệp đã thông tin, lãi suất ngân hàng thấp trong khi đó giá bất động sản không ngừng bị đẩy lên cao, dòng tiền chảy vào bất động sản ngày càng mạnh hình thành giá trị ảo trong đất đai.

Trong báo cáo mới nhất của bộ phận Global Research của HSBC, đơn vị này cũng cho biết, các số liệu FDI cho thấy mặc dù những dòng vốn FDI mới rót vào ngành bất động sản tăng hơn 200% vào tháng 5 so với cùng kỳ năm ngoái, phần lớn nguồn vốn FDI vẫn chủ yếu tập trung vào lĩnh vực sản xuất. Điều đó cho thấy giá tăng chủ yếu do nhà đầu tư trong nước.

Theo đó, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã kêu gọi các ngân hàng thương mại tăng cường hoạt động kiểm soát rủi ro, thông báo đẩy mạnh các biện pháp kiểm soát chặt tín dụng đổ vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó bao gồm bất động sản. Các số liệu cho thấy tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực bất động sản đã tăng lên 15% trong tháng 1 và 2 so với cùng kỳ năm ngoái, vượt ngưỡng mục tiêu 12% của NHNN. Đến giữa tháng 4, tổng tăng trưởng tín dụng đã đạt trên 15% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đây không phải lần đầu NHNN kiểm soát chặt thị trường bất động sản để giảm thiểu rủi ro. Trước đây, cơ quan này từng áp dụng những chính sách vĩ mô đảm bảo an toàn nhằm kiểm soát tín dụng chảy vào bất động sản, nhắm tới nhà đầu tư kinh doanh, không phải người vay mua nhà vì tỷ lệ thế chấp của Việt Nam còn khá thấp trong khu vực Đông Nam Á. Cầm cố thế chấp chiếm 40 - 90% tổng nợ của hộ gia đình trong khu vực, trong khi tỷ lệ này ở Việt Nam chỉ khoảng 25% theo IMF.

Dù vậy, HSBC đánh giá NHNN cũng đang phải thận trọng cân bằng giữa việc hạn chế tín dụng đổ vào bất động sản với nỗ lực giảm thiểu rủi ro trước mắt do Covid-19 đối với ngành này.

Gần như nguồn vốn đầu tư dự án của các doanh nghiệp bất động sản chiếm đa số từ vốn vay ngân hàng.

Trong khi đó, nhìn nhận về vấn đề này, TS Nguyễn Ngọc Tú - Giảng viên trường Đại học Kinh doanh và Công nghệ cũng cho rằng, nguồn vốn đầu tư dự án của các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản đều chiếm đa số từ vốn vay ngân hàng.

Trong khi đó, các dự án BĐS của doanh nghiệp hiện nay đang vướng khá nhiều vào các thủ tục pháp lý vì các luật đan xen như: Luật Đầu tư, Luật Đất đai… đã khiến cho các dự án bị đình trệ trong quá trình triển khai dự án. Và xuất phát từ những yêu tố này, thanh khoản của doanh nghiệp đã rơi vào tình trạng cảnh báo rủi ro "nợ xấu".

Đồng quan điểm, nhiều chuyên gia cho biết, khi "nợ xấu" xảy ra, tín dụng bị siết chặt thì con đường cuối cùng của doanh nghiệp sẽ không còn cách nào khác là phải lựa chọn giải pháp là vay ngoài với lãi cao để tiếp tục triển khai dự án. Thậm chí là bất chấp về khả năng có thể chi trả được hay không, từ đó nhiều ý kiến lo ngại sẽ dẫn tới những bất cập, kẽ hở để tín dụng đen hoạt động.

Mặt khác, các chuyên gia cũng cho biết, thị trường bất động sản chỉ phát triển đúng tầm khi các hoạt động đầu tư, sản xuất kinh doanh phát triển. Suy cho cùng, giá trị của bất động sản chỉ sinh ra khi sản phẩm bất động sản được đưa vào vận hành đúng với kỳ vọng. Do đó, việc ồ ạt triển khai các dự án bất động sản, ngay cả ở các khu vực chưa phát triển có thể chỉ mang đến các "cơn sóng" nhất thời, dòng tiền bị chôn vào đất và ảnh hưởng xấu đến nền kinh tế.