Chỉ điểm nhiều khu vực đất nền tiếp tục tăng “nóng”

Báo cáo của Bộ Xây dựng mới đây chỉ ra, sang cuối tháng 3/2022 tại một số địa phương, các vùng ven Hà Nội, TP.HCM, tại các tỉnh Thái Bình, Lâm Đồng, Khánh Hòa, Đà Nẵng, Đồng Nai… lại có hiện tượng giá và lượng giao dịch đất nền tăng nhanh, một số nơi mức giá tăng 15 – 20% so với cuối năm 2021 (tương tự thời điểm cuối quý I đầu quý II năm 2021, tuy nhiên mức độ lan rộng và biên độ tăng giá thấp hơn).

Trong đó, tại Hà Nội, các khu vực Vành đai 4 đi qua huyện Hoài Đức như gần Cụm công nghiệp Dương Liễu, cầu vượt Song Phương giá khoảng hơn 100 triệu/m2; khu vực gần dự án Vinhomes Wonder Park Đan Phượng giá khoảng 150 triệu đồng/m2; Khu vực đầu cầu Nhật Tân phía Đông Anh, giá khoảng hơn 200 triệu đồng/m2 với những lô đẹp mặt đường lớn.

Tại Tp.HCM, giá đất nền tại Thủ Thiêm Villa (Quận 2) có giá khoảng 125,3 triệu đồng/m2, The EverRich III (Quận 7) có giá khoảng 117,5 triệu đồng/m2, Đông Tăng Long (Quận 7) có giá khoảng 64,4 triệu đồng/m2, Hoàng Anh Minh Tuấn (Quận 9) có giá khoảng 91,5 triệu đồng/m2, Kim Sơn (Quận 7) giá khoảng 136,5 triệu đồng/m2, KDC Kiến Á (Quận 9) giá khoảng 70,1 triệu đồng/m2.

Tại Đà Nẵng, dự án FPT City (quậN Ngũ Hành Sơn) có giá khoảng 60 triệu đồng/m2, dự án tại Halla Jade Residences (quận Hải Châu) có giá khoảng 90 triệu đồng/m2; Tại Hải Phòng, Dự án tại Khu đô thị Bắc Sông Cấm (huyện Thủy Nguyên) có giá khoảng 82,3 triệu đồng/m2; Tại Bình Dương, dự án Green Square (TP. Dĩ An) có giá khoảng 140 triệu đồng/m2, dự án VSIP I Bình Dương (TP. Thuận An) có giá khoảng 90 triệu đồng/m2;

Tại Đồng Nai, dự án tại Đại Phước Lotus (H. Nhơn Trạch) có giá khoảng 55 triệu đồng/m2, dự án tại Khu dân cư đường 5 nối dài (TP. Biên Hòa) có giá khoảng 70 triệu đồng/m2; Tại Khánh Hòa, dự án tại Khu đô thị mới Vĩnh Hòa (TP. Nha Trang) có giá khoảng 125 triệu đồng/m2, dự án tại Khu đô thị biển An Viên (TP. Nha Trang) có giá khoảng 120 triệu đồng/m2…

Theo các chuyên gia, BĐS là một hình thức đầu tư dài hạn, phụ thuộc vào tiềm năng phát triển về lâu dài của khu vực có BĐS. Trong đó, thị trường BĐS sẽ chịu tác động bởi ba yếu tố chính:

Đầu tiên là tín dụng ngân hàng. Khi tín dụng dồi dào, lãi suất thấp chính là điều kiện thuận lợi nhất hỗ trợ giá BĐS tăng mạnh, và giai đoạn từ năm 2020 đến Quý 1/2022 là minh chứng rõ nhất. Bởi lẽ giai đoạn này, nền kinh tế chịu ảnh hưởng của dịch Covid-19 nên chính sách tiền tệ được nới lỏng, tạo điều kiện cho đầu tư BĐS, mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã cố gắng nắn dòng tín dụng khỏi những lĩnh vực rủi ro như BĐS.

Yếu tố thứ hai là mức thu nhập của người dân. Theo thống kê, bình quân thu nhập của người dân Việt Nam tăng 30%, trong đó có tầng lớp thu nhập tăng rất mạnh trong 5 năm vừa qua và tác động đến giá BĐS. Trong khi đó, BĐS không phải là hàng hóa ngắn hạn có thể mua, bán trong vòng vài tháng (không bao gồm nhà đầu cơ). Còn thị trường BĐS lại có tính chu kỳ và cần có thời gian tích luỹ để người dân có tiền mua nhà và hạ tầng (yếu tố thứ ba) có thời gian để thay đổi.

Chẳng hạn, muốn biết khả năng tăng giá của một mảnh đất ở khu vực xa xôi, hẻo lánh, thì cần đánh giá hạ tầng xung quanh mảnh đất đó trong vòng 3-5 năm tiếp theo.

Cuối cùng là tính khan hiếm của BĐS, có thể thấy thời gian gần đây, biệt thự và phân khúc căn hộ cao cấp, ở những khu đô thị có vị trí đắc địa, có thương hiệu và quản lý tốt chiếm phần lớn nguồn cung của thị trường. Do đó nhà đầu tư cần chú ý yếu tố này khi đầu tư.

Ngoài ra, tình hình lạm phát biến động trượt giá làm giá bất động sản tiếp tục tăng lên, tác động tiêu cực đến thanh khoản của thị trường, nơi vốn không có hàng rẻ, vì mọi thứ đều bị đẩy giá lên đỉnh điểm.

Bên cạnh những nguyên nhân thị trường, giá nguyên liệu đầu vào của bất động sản tăng cũng tác động nhiều lên thị trường. Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam thông báo, trong quý 1/2022, giá sắt thép đã tăng đến 40% chỉ trong vài tháng. Hầu hết các vật liệu xây dựng bao gồm cả xi măng, cát, đá, nhôm, kính... đều có giá cả leo thang.

Những biến động về giá cả vật liệu đầu vào đã tác động tiêu cực tới hoạt động sản xuất kinh doanh của những nhà thầu xây dựng. Hiện nay, nhiều nhà thầu rất khó tìm được dự án phù hợp, thậm chí không dám nhận việc vì lo sợ khả năng đối mặt với tình trạng giá bán vật liệu xây dựng liên tục tăng cao. Như vậy, giá bán sản phẩm nhà ở tăng nhanh.

BĐS vẫn được đánh giá là kênh giữ tiền an toàn bậc nhất trong bối cảnh lạm phát, tuy nhiên áp lực lên thị trường bất động sản liên tục gia tăng thời gian qua, đòi hỏi nhà đầu tư cần thận trọng. Câu hỏi đặt ra là xuống tiền "găm hàng" đến bao giờ và khi nào nên dừng lại để chốt lời?

Theo chia sẻ của một nhà đầu tư giàu kinh nghiệm, trong giai đoạn hậu đại dịch Covid-19, các gói kích thích phục hồi kinh tế sẽ đổ vào đầu tư hạ tầng. Do đó, đây vẫn là "thời điểm vàng" để các đại gia giàu tiềm lực kinh tế gom đất, gom nhà có vị trí đẹp chờ thời điểm thích hợp để bán ra chốt lời, trước khi "bong bóng" có dấu hiệu xì hơi.

Theo nhà đầu tư lâu năm này, các đợt sóng sẽ tiếp tục dâng lên trong 3 năm tới. Hoặc, khi xuất hiện 4 động thái từ Ngân hàng Nhà nước, gồm tăng tỉ lệ dự trữ bắt buộc, hạn chế room cho vay dài hạn, tăng trần lãi suất và phát hành trái phiếu chính phủ kỳ hạn dài với mức lãi suất cao. Lý này, để không ôm "quả đắng", các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư nhỏ lẻ, ngắn hạn cần bung hàng, chốt lời, tất toán các khoản vay khi các dấu hiệu nêu trên xuất hiện.

Trong bối cảnh đầy biến động, giới chuyên gia cho rằng trong ngắn hạn, thị trường BĐS có thể có áp lực lớn bởi các biện pháp ngừng phân lô, tách thửa, không cho chuyển đổi mục đích, cấm giao dịch, dòng tín dụng bị siết… Nhưng về dài hạn, mọi thứ sẽ lại trở lại bình thường, giá sẽ tiếp tục đi lên. Do đó, việc đổ tiền vào bất động sản vẫn là một trong những lựa chọn tốt của nhà đầu tư, tuy nhiên nhà đầu tư cần phải nắm vị thế là người đi săn tìm những giao dịch hấp dẫn được bán với một mức giá hợp lý, đồng thời tuyệt đối không chạy theo thị trường, lao vào sốt đất.

Các chuyên gia cũng khuyến khích nhà đầu tư nên tính toán để đi đường dài thay vì lướt sóng. Bộ 3 nguyên tắc xác định giá trị BĐS vẫn không thay đổi, gồm thứ nhất là điện, đường, trường, trạm; thứ hai là chính sách phát triển kinh tế tại địa phương; thứ ba là có sự hiện diện của các "ông lớn" về bất động sản hoặc sản xuất, tạo sức hút người dân về sinh sống và làm việc.