Cho thuê nhà trên 500 triệu đồng/năm nộp thuế ra sao từ 2026?

Doanh thu 600 triệu đồng/năm, nộp thuế 10 triệu đồng

Theo luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua, từ năm 2026, ngưỡng doanh thu miễn thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng của hộ, cá nhân kinh doanh được nâng lên 500 triệu đồng/năm, gấp 5 lần so với mức 100 triệu đồng/năm hiện tại.

ẢNH: NGỌC THẮNG

Từ năm 2026, hộ, cá nhân cho thuê bất động sản (cho thuê nhà , mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi...), trừ hoạt động kinh doanh lưu trú, nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng phần doanh thu vượt trên 500 triệu đồng nhân (x) với thuế suất 5%. Thuế giá trị gia tăng được xác định tương tự.

Ví dụ, hộ kinh doanh , cá nhân kinh doanh cho thuê nhà có doanh thu năm 600 triệu đồng, số thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng phải nộp là (600 triệu đồng trừ 500 triệu đồng) nhân (x) 10% = 10 triệu đồng.

Hộ, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà có doanh thu năm 1 tỉ đồng, số thuế phải nộp sẽ là (1 tỉ đồng trừ 500 triệu đồng) nhân (x) 10% = 50 triệu đồng.

Hộ, cá nhân cho thuê nhà có doanh thu năm 2 tỉ đồng, số thuế phải nộp sẽ là (2 tỉ đồng trừ 500 triệu đồng) nhân (x) 10% = 150 triệu đồng.

Ngành thuế lưu ý,khi phát sinh hoạt động cho thuê nhà , cá nhân, hộ gia đình đã trực tiếp tham gia hoạt động kinh doanh, cần thực hiện đúng, đủ các quy định pháp luật về đăng ký kinh doanh, pháp luật thuế và pháp luật liên quan khác.

Hộ, cá nhân kinh doanh có trách nhiệm khai thuế chính xác, trung thực, nộp hồ sơ thuế đúng hạn. Hộ, cá nhân cho thuê bất động sản khai thuế trực tiếp với cơ quan thuế hoặc tổ chức khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê bất động sản. Hồ sơ khai thuế được nộp tại cơ quan thuế quản lý trực tiếp nơi có bất động sản cho thuê.

Một trong những điểm đáng chú ý, là Cục Thuế (Bộ Tài chính) đã triển khai cổng trải nghiệm dành cho hộ kinh doanh , cá nhân kinh doanh làm quen trước khi áp dụng mô hình mới (xóa thuế khoán, hộ kinh doanh chuyển sang kê khai thuế) từ 2026.

Hộ, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà , mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi... tại Việt Nam nên trải nghiệm ngay 4 bước thực hành kê khai thuế trên cổng trải nghiệm để tránh bỡ ngỡ.

Khai sai doanh thu để "né" thuế có thể bị truy thu, xử phạt

Thời gian qua, Thanh Niên đăng tải khá nhiều bài viết liên quan thuế với hộ, cá nhân cho thuê nhà . Phản hồi bài viết mới đây, một độc giả chia sẻ, theo Thông tư 40/2021/TT-BTC, khi phát sinh hợp đồng, người cho thuê chỉ cần khai thuế điện tử, nộp tiền tại ngân hàng và nhận giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước. Bên thuê dùng giấy này để hạch toán chi phí, thủ tục tương đối đơn giản.

ẢNH: NGUYÊN NGA

Tuy nhiên, thực tế phát sinh nhiều tình huống như: bên thuê trả nhà trước thời hạn, ngưng thanh toán, thậm chí bỏ đi không liên lạc được… Trong khi đó, tiền thuế cho cả thời gian thuê đã nộp xong. Người cho thuê vừa mất tiền thuê, vừa chưa có cơ chế điều chỉnh phần thuế đã nộp tương ứng với thời gian không còn cho thuê.

Đề nghị cơ quan thuế nghiên cứu ban hành hướng dẫn riêng với hoạt động cho thuê bất động sản của hộ, cá nhân kinh doanh theo hướng thủ tục gọn nhất có thể, có cơ chế điều chỉnh phù hợp khi hoạt động thuê nhà thực chất đã chấm dứt trước hạn theo hợp đồng.

Khía cạnh khác liên quan tới hộ, cá nhân cho thuê nhà nhận nhiều sự chú ý là tình trạng kê khai không đúng doanh thu, thậm chí dưới ngưỡng chịu thuế để "né" thuế.

Luật sư Trần Xoa (Công ty luật Minh Đăng Quang) cảnh báo, kê khai sai doanh thu là hành vi trốn thuế, khi bị phát hiện sẽ bị truy thu thuế và phạt từ 1 - 3 lần số thuế trốn. Cơ quan thuế có nhiều biện pháp để xác định đúng doanh thu thực như thông qua người thuê nhà hoặc thông qua tổ dân phố. 

Từ góc độ cơ quan quản lý, những động thái nhằm chống thất thu thuế trong giai đoạn chuyển đổi cũng khá quyết liệt.

Đầu tháng 11, trong công văn gửi lãnh đạo các tỉnh, thành phố về phối hợp chỉ đạo công tác quản lý thuế đối với hộ, cá nhân kinh doanh khi xóa bỏ thuế khoán, Bộ Tài chính đề nghị công an tỉnh, thành phố tiếp tục chia sẻ dữ liệu dân cư, đăng ký cư trú, tạm trú, giám sát hành trình vận tải, hoạt động lưu trú và cho thuê nhà .

Sở Tài chính, Sở Nông nghiệp - Môi trường và chính quyền xã, phường, phối hợp với cơ quan thuế, cơ quan thống kê trên địa bàn triển khai trao đổi, chuẩn hóa cơ sở dữ liệu về đăng ký kinh doanh, thông tin về đất đai, địa điểm mặt bằng kinh doanh, các kết quả điều tra thống kê và tình trạng hoạt động thực tế của hộ, cá nhân kinh doanh trên địa bàn, đảm bảo thống nhất với cơ sở dữ liệu của cơ quan quản lý thuế...