Chuyên gia mách nước đầu tư bất động sản thời "thủy triều rút"

Thị trường bất động sản đã đi qua nửa chặng đường năm 2022 và theo đánh giá của nhiều chuyên gia, thị trường gặp khó khi thanh khoản sụt giảm ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp, vướng mắc pháp lý dự án vẫn chưa được tháo gỡ làm nghẽn nguồn cung sản phẩm, từ đó đẩy giá bất động sản tiếp tục leo thang cùng với đó là loạt động thái chấn chỉnh lại thị trường bất động sản.

Thế nhưng, dù thị trường bất động sản chững lại nhưng đây vẫn là một kênh đầu tư được nhiều nhà đầu tư lựa chọn giữa bối cảnh các kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng… không mấy tươi sáng. Theo số liệu của một đơn vị nghiên cứu thị trường, từ 1/2020 đến tháng 6/2022, đất và nhà ở có chỉ số tăng giá cao nhất, xếp sau đó là vàng, chứng khoán và tiền gửi tiết kiệm.

Mặc dù chỉ số giá vàng và chứng khoán đã tăng mạnh vào tháng 1 năm nay, lần lượt tăng 44% và 57% so với tháng 1/2020, nhưng sang tháng 6/2022, giá vàng và chứng khoán đã giảm, nên mức tăng so với tháng 1/2020 còn 34% và 21%. Điều đó cho thấy, tốc độ tăng giá của nhà đất vượt vàng, chứng khoán và tiền gửi.

Do đó, điều khiến các nhà đầu tư quan tâm hiện nay là lựa chọn đầu tư vào phân khúc nào trong những tháng còn lại của năm 2022. Đưa ra quan điểm, chuyên gia kinh tế, TS. Cấn Văn Lực chia sẻ với báo chí, nguyên tắc của ông đa dạng hóa khoản đầu tư. Trong những tháng cuối năm nay, ông sẽ chọn đầu tư vào sản phẩm đất nền ven thành phố lớn. 

Lý giải về lựa chọn này, TS Lực cho biết, những dự án lớn tại Hà Nội và TP.HCM, giá đang lên rất cao, cao đến mức khả năng tăng biên giá sẽ hẹp hơn so với những phân khúc khác. Giả sử có đầu tư kiếm lời cũng sẽ hẹp hơn. Thứ hai, với nhu cầu mua để ở, rõ ràng chuyện chọn ở trung tâm chưa chắc là phương án tích cực. Trong và sau dịch bệnh, nhiều người bắt đầu hướng ra ven đô nhiều hơn với môi trường thoáng, khuôn viên rộng, thoải mái. Thứ ba, đất nền Việt Nam không nhiều. Phân khúc đất nền nếu pháp lý tốt, quản lý tốt, chủ đầu tư chuyên nghiệp, và thêm vị trí nữa thì quá tốt.

"Chúng ta không nên dùng đòn bẩy tài chính quá nhiều. Bởi đòn bẩy tài chính trong giai đoạn bình thường không sao, nhưng lúc thị trường đi xuống, cực nguy hiểm. Dù là đất nền hay sản phẩm khác, chúng ta cũng phải phân tích một số yếu tố, đặc biệt quy hoạch, pháp lý, hạ tầng giao thông, và dịch vụ đi kèm”, TS. Lực nhấn mạnh.

Cùng quan điểm lựa chọn sản phẩm đầu tư với TS. Lực, ông Đỗ Duy Quý - Giám đốc Kinh doanh Tập đoàn Hải Phát còn lựa chọn thêm sản phẩm đầu tư bất động sản giá rẻ ở các tỉnh. Ông cho biết mình "trẻ hơn, liều lĩnh hơn, và chấp nhận rủi ro cao hơn" nên sẽ lựa chọn sản phẩm bất động sản giá rẻ ở các tỉnh, cụ thể là các tỉnh có cơ địa kinh tế cụ thể và đón đầu hạ tầng công cụ thể. 

“Tôi chấp nhận bài toán từ 1 - 2 năm tới khó khăn, có thể không tăng trưởng nhiều, nhưng đến năm thứ 3 thì bất động sản của tôi có thể bật tăng gấp đôi, chia ra thì mỗi năm vẫn tăng trưởng 25 - 30%", ông Duy nói.

"Với lựa chọn của mình, nhà đầu tư phải làm rõ mục tiêu của mình là thanh khoản hay lợi nhuận. Phải nhìn rõ trong bối cảnh năm nay và năm sau, thị trường còn nhiều khó khăn, nếu ưu tiên thanh khoản, tôi cho rằng phân khúc ven đô tại Hà Nội và TP.HCM sẽ là điểm sáng, vì phục vụ nhu cầu thật, phục vụ hạ tầng giao thông mới và phục vụ xu thế mới của người đầu tư", ông Quý cho hay.

Vị này chia sẻ thêm rằng khi dòng tiền tại các dự án bị siết tín dụng, tín dụng bị hạn chế thì nhà đầu tư lớn nhất, nhiều tiền nhất đang có mặt tại Hà Nội và TP.HCM sẽ chọn khu vực gần họ để dễ quản lý, đồng thời tạo sự an tâm về mặt thanh khoản. "Chợ" ở Hà Nội và TP.HCM sẽ mở ra vùng ven, tạo ra một phạm vi mới.

Ông Ngô Hồng Tuấn - nhà đầu tư kinh nghiệm cho rằng, sản phẩm đất nền ven thành phố lớn và đất nền tỉnh sẽ nóng. Tuy nhiên, với kinh nghiệm đầu tư mà ông khẳng định "trăm trận trăm thắng", ông Tuấn chia sẻ: “Với sản phẩm đất nền ven thành phố lớn, tôi sẽ đầu tư quanh Hà Nội và TP.HCM bán kính 40km quay đầu, ưu tiên cho đất nền bán kính 20 - 25km”.

Lý giải việc lựa chọn này, ông Tuấn cho hay, dòng tiền những người bỏ ra đầu tư là hầu hết ở thành phố, và có điều kiện về tiền. Họ không đi quá xa, vẫn kiểm soát được tài sản của họ. Ở đó có người giàu, những người có tiền buôn bán với nhau. Buôn bán giữa những người có tiền thì chúng ta mới có tiền.

Với bất động sản tỉnh, ông cũng "săn" đất nền, nhưng không mua để đấy chờ giá tăng, mà gia tăng giá trị bằng cách đầu tư homestay hay xây nhà cho thuê, lấy khoản tiền kinh doanh đó để trang trải một phần tiền gốc ban đầu và sinh lời. "Đồng thời, gia tăng giá trị mảnh đất và khi được giá bán ra cả cụm", ông Tuấn nói.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cũng có những nhận định, nếu quan sát thị trường từ năm 2016, đến năm 2019 chúng tôi đã có những lo lắng hơn mức bình thường nhưng không ngờ những năm 2020-2021 lập mặt bằng giá mới ở một số khu vực do bản thân nó có tiềm lực, hạ tầng phát triển.

Cùng với sự phát triển đó có sự phát triển mạnh mẽ của khu vực thị trường phía Nam, hình thành các phong trào Homestay, Farmstay,… Hiện, những nhà đầu cơ trung hạn, nhà đầu tư bắt đầu quay về với thị trường đúng chất đầu tư là thị trường quanh TP.HCM với bán kính 30km và nằm trong những khu vực động lực. Những khu vực động lực gồm những khu đô thị hóa, công nghiệp hóa và những thị trường có hạ tầng giao thông kết nối đồng bộ, đó là khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam.

Từ Long An đến Bà Rịa Vũng Tàu – đây là trục công nghiệp dịch vụ thương mại lấy tâm là TP.HCM. Và các đô thị xung quanh hưởng lợi từ Vành đai 3 như một phần Long An, Bến Lức, khu vực Cần Giuộc, Châu Đức,… Khu vực này sẽ tập trung từ 30 – 40 triệu dân, xung quanh TP.HCM.

“Tương lai, các nhà đầu tư lướt sóng, trung hạn, dài hạn sẽ tập trung đầu tư. Ít tiền thì tập trung Bến Lức có đất nền từ 12-14 triệu, nhiều hơn Nhơn Trạch hoặc chếch qua Long Thành,.. xa hơn chút nữa thì có Châu Đức, Cẩm Mỹ. Còn với nhà đầu tư nhiều vốn có thể đầu tư tại khu vực quận 9, Thủ Đức. Căn hộ Thủ Đức mức giá 50 triệu đồng là trung bình, 60 triệu là mức chấp nhận được để đầu tư. Vị trí quận 9 là trung tâm của thành phố tương lai. Theo tôi, dòng tiền sẽ tập trung về những khu vực này”, ông Hiển đưa ra nhận định đầu tư ở khu vực phía Nam.

Đưa ra nhận định về thị trường 6 tháng cuối năm, nhà đầu tư Ngô Hồng Tuấn nhìn nhận thị trường "có lẽ vẫn đi ngang và hơi xuống, có thể sẽ ngóc lên vào các tháng cuối năm khi dòng tiền nhiều".

"Hiện tại, dòng vốn từ ngân hàng bị "siết lại", không lướt sóng được, trong khi vẫn phải trả lãi vay, các nhà đầu tư vẫn đang dùng nguồn tài chính khác bù đắp lại. Giống như người bệnh nhưng vẫn có thuốc kháng sinh, chỉ khi nào bệnh nặng quá, không thể chịu được nữa, phải bán tháo, những người có tiền - như chúng tôi sẽ mua lại lúc đó", ông Tuấn nói.

TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam dự kiến từ nay đến cuối năm, thị trường bất động sản sẽ diễn ra theo xu hướng nguồn cung thấp, giá bán còn cao nên thanh khoản hạn chế. 

Đây là 3 vấn đề mà thị trường trong 5-6 tháng tới sẽ vẫn gặp phải. Thứ nhất là bởi vì quỹ đất để phát triển dự án mới còn hạn chế. Bên cạnh đó, các dự án bị ách tắc do pháp lý. Lý do thứ ba là nhà đầu tư đẩy lợi nhuận kỳ vọng lên quá cao.

Theo ông Khương, vướng mắc pháp lý kéo dài nhiều năm chưa được tháo gỡ là yếu tố chủ chốt làm đội chi phí đầu vào, tăng chi phí tài chính, đẩy giá thành đầu ra ngày càng cao ngất ngưởng. "Cần có giải pháp đồng bộ từ khơi thông vốn đến khơi thông pháp lý mới có thể tháo gỡ cục diện khó khăn hiện nay cho thị trường địa ốc", ông nhận định.