Chuyên gia nhận định về thị trường bất động sản từ nay đến cuối năm

Nhận định về các nguồn vốn vào thị trường bất động sản, TS Đinh Thế Hiển cho biết, bất động sản Việt Nam có cơ chế vốn thuận lợi, nguồn vốn dồi dào. Tuy nhiên, trong năm 2022, nguồn vốn duy nhất còn sáng là nguồn vốn FDI vào các khu công nghiệp, mua nhà xưởng. Còn lại ba nguồn vốn gồm trái phiếu doanh nghiệp, ngân hàng, vốn từ khách hàng đều “quay đầu”.

Đáng chú ý, về nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp, chuyên gia Đinh Thế Hiển cho rằng, hiện giờ Chính phủ không siết trái phiếu mà yêu cầu đưa phát hành trái phiếu về đúng chuẩn. Một doanh nghiệp muốn phát hành trái phiếu đúng chuẩn phải đáp ứng các điều kiện như có dự án thực sự, đủ pháp lý, niêm yết lên trên sàn…. Ít doanh nghiệp có đủ tiêu chuẩn đó chứ không phải do nhà nước siết.

Đặc điểm của thị trường Việt Nam là có hơn 70% thành phần đầu tư lướt sóng, nên khi các nguồn vốn đã siết thì thị trường sẽ gặp khó khăn.

“Nhìn chung năm 2022 không phải năm thuận lợi cho thị trường bất động sản”, chuyên gia nhấn mạnh.

Theo Phó Giám đốc bộ phận định giá và tư vấn tài chính, Savills Hà Nội Nguyễn Thị Hồng Vân, kéo dài siết tín dụng sẽ ảnh hưởng không tốt đến thị trường. Hai đối tượng chính chịu ảnh hưởng trực tiếp là chủ đầu tư và người mua nhà để ở. Khi nguồn vốn vay bị siết chặt, các dự án sẽ bị đình trệ, kéo theo nguồn cung sụt giảm, ảnh hưởng đến các ngành khác như vật liệu xây dựng, nội thất... Còn với người mua nhà có nhu cầu thật, việc siết chặt tín dụng sẽ làm giảm khả năng tiếp cận nguồn vốn vay. Khi cung - cầu không gặp nhau, lĩnh vực bất động sản có thể sẽ trải qua những trường hợp như thị trường đóng băng hoặc nợ xấu ngân hàng tăng.

Cùng nói về nguồn vốn vào thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cũng đặt ra những khó khăn đang tồn tại. 

Theo ông Châu, vốn tín dụng được xem là “bà đỡ” của các doanh nghiệp tuy nhiên Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều thuộc Thông tư số 39 ngày 30/12/2016 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) mới đây đã nêu kiểm soát việc cho vay mua, kinh doanh bất động sản và kiểm soát việc cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống có giá trị lớn.

HoREA cho rằng việc này dẫn đến luồng dư luận cho là NHNN định hướng “thắt chặt” tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, bao gồm cả cho vay mua bất động sản cao cấp. Hệ quả là các tổ chức tín dụng “ngại” hoặc “không dám” cho vay đối với doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư thứ cấp và kể cả cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu mua, thuê mua bất động sản, nhà ở.

"Điều này tác động tiêu cực đến sự phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững của thị trường bất động sản trong thời gian tới. Để đảm bảo nguồn vốn tín dụng chảy vào thị trường bất động sản, các dự án bất động sản có tính khả thi, các doanh nghiệp có uy tín cần được tiếp cận nguồn vốn tín dụng", ông Châu nhận định.

Về nguồn vốn trái phiếu, Chủ tịch HoREA cũng nhấn mạnh Nhà nước không có chủ trương siết phát hành trái phiếu nhưng việc siết chặt là cần thiết để việc phát hành trái phiếu riêng lẻ được thực hiện đúng theo quy định. 

Với nguồn vốn từ khách hàng, đây là nguồn vốn tốt nhất và hiệu quả nhất của doanh nghiệp, giúp doanh nghiệp giải quyết được nợ tín dụng, nợ trái phiếu và tạo ra doanh thu lợi nhuận. Để có được dòng vốn này doanh nghiệp phải triển khai dự án đúng hẹn, trong khi việc triển khai dự án hiện nay gặp không ít vướng mắc. Mặt khác, người mua cũng đang gặp khó trong tiếp cận vốn vay, vay mua nhà xã hội chỉ có thể tiếp cận từ ngân hàng chính sách. Việc tắc tiếp cận vốn vay mua nhà xã hội khiến nhiều người mua nhà ở xã hội phải vay thương mại.

“Chính phủ đang giải ngân gói 350.000 tỷ đồng, trong đó có 15.000 tỷ đồng hỗ trợ cho nhà ở xã hội. Nếu không giải quyết tốt nguồn vốn mồi này sẽ không phát huy được hiệu quả”, vị chủ tịch HoREA cho biết. 

Ông Lê Hoàng Châu kiến nghị, cần tháo gỡ các vướng mắc trong chính sách pháp luật để giúp dòng tiền được luân chuyển trong nền kinh tế và thị trường bất động sản, từ đó thị trường có đa dạng nguồn cung nhà ở, giải quyết bài toán nhà ở cho số đông người dân, tạo điều kiện cho những người yếu thế tiếp cận được nhà ở xã hội.