Chuyên gia SSI: Nhà đầu tư không nên vội vàng với cổ phiếu bất động sản lúc này, cần chờ thêm thông tin hỗ trợ cho ngành

Tại Talkshow Chọn danh mục do Báo đầu tư tổ chức, ông Vũ Ngọc Quang - Chuyên gia cao cấp thuộc Trung tâm Phân tích và Tư vấn Đầu tư – CTCP Chứng khoán SSI (SSI Research) kỳ vọng lạm phát tại Mỹ đang ở vùng đỉnh, những động thái sắp tới của FED liên quan đến chính sách tiền tệ cần được theo dõi để tìm ra một điểm cân bằng mới. Với thị trường Mỹ, lạm phát chủ yếu đến từ chi phí đẩy hoặc phần chi phí khác. Ngoài ra, ông Quang cho rằng để cấu thành chỉ số tính CPI, giá xăng dầu chỉ là một yếu tố.

Bàn về những yếu tố vĩ mô, cuộc họp của FED cuối tháng 7 là một trong những tâm điểm bởi việc tăng lãi suất để phòng chống lạm phát sẽ được nhiều người chú ý. Trên quan điểm của ông Quang, có rất nhiều ước tính về khả năng tăng lãi suất của FED. Cụ thể, theo ước tính của CMI Group, xác suất FED tăng 100 điểm cơ bản là 30%. Hơn nữa, phần lớn các bên trên thị trường đều kỳ vọng vào kịch bản lường trước được là 75 điểm phần trăm. Ông Quang đánh giá đây là yếu tố quan trọng tác động đến kinh tế vĩ mô trên thế giới, và còn tác động tới những chính sách tiền tệ và tài chính của Việt Nam thời gian tới.

Trong ngắn hạn, chuyên gia SSI đưa ra quan điểm thận trọng với cổ phiếu bất động sản khi còn tiềm ẩn nhiều yếu tố rủi ro về vấn đề room tín dụng, sức mua suy giảm và vướng mắc trong vấn đề pháp lý. Theo đó, nhà đầu tư không nên vội vàng ở thời điểm hiện tại mà cần chờ thêm những thông tin hỗ trợ cho ngành. Ví dụ những thông tin tích cực về việc luật đất đai sửa đổi hay nghị định, quyết định liên quan đến thị trường vốn có liên quan đến thị trường bất động sản như nghị định 153 sửa đổi về trái phiếu,...

Phân tích về thị trường BĐS, theo quan điểm của ông Phùng Quang Hải - Thành viên HĐQT, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Tập đoàn Khải Hoàn Land (KHG), NĐT không nên kỳ vọng quá nhiều từ các chính sách đột phá hay tác động mạnh mẽ từ các yếu tố thế giới như giá thép, giá dầu lên thị trường cuối năm. Xét ảnh hưởng từ yếu tố vĩ mô, ông Hải nhìn nhận thị trường BĐS đang tồn tại những khó khăn thực sự. Song, việc khan hiếm nguồn cung vừa là thách thức nhưng cũng là cơ hội cho các chủ đầu tư đã chuẩn bị sẵn nguồn hàng. Trong nửa cuối năm, ngân hàng có động thái nới lỏng room, tình hình vĩ mô có khởi sắc tuy nhiên ông cho rằng nhà đầu tư không nên quá kỳ vọng.

Mặt khác, ông Phạm Anh Khôi (PhD. Alex Pham), Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat xanh Services (DXS) lại có cái nhìn tích cực hơn. Ông Khôi cho biết nhu cầu mua nhà của người dân Việt Nam, nhất là các khu đô thị lớn ở TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Cần Thơ, Long Thành, Đồng Nai... là rất lớn.

Nguồn cung chưa đủ phục vụ nhu cầu có nghĩa rằng thị trường bất động sản còn nhiều phát triển. Từ nay tới cuối năm, ông Khôi kỳ vọng rằng Chính phủ sẽ có những động thái để khơi thông nguồn vốn cho người mua nhà.

"Việt Nam không nhất thiết có động thái như Fed vì các chính sách vĩ mô của Việt Nam tương đối độc lập. Đơn cử như lạm phát dù mọi người có lo lắng nhưng hiện tại vẫn trong kỳ vọng 4-4,5%. Do vậy, NHNN chưa cần có động thái gia tăng lãi suất", ông nêu rõ. Cũng theo ông Khôi, khả năng lãi suất ở Việt Nam sẽ giảm bởi tình hình vĩ mô ổn định 6 tháng cuối năm và lạm phát vẫn được kiểm soát.

Nhà đầu tư có thể giải ngân tại các doanh nghiệp BĐS có nền tảng tốt khi thị trường hồi phục

Về bức tranh kết quả kinh doanh quý 2/2022, ông Vũ Ngọc Quang nhận định rằng BCTC của các doanh nghiệp lớn như Vinhomes, Novaland chiếm phần lớn trọng số và cơ cấu lợi nhuận ngành chưa được công khai, nên bức tranh chưa được hoàn thiện. 

Nhưng theo thông lệ của BĐS, các doanh nghiệp thường bàn giao sản phẩm cho người mua nhà vào quý 3 và quý 4. Vậy nên, đây là thời điểm thị trường BĐS có những diễn biến sôi động hơn và kỳ vọng về lợi nhuận nửa cuối năm sẽ khác biệt hơn quý 2.

Ngoài ra, ông cũng lưu ý NĐT khi xem BCTC các công ty BĐS nên chú ý thêm khoản mục như người mua trả tiền trước, vì đó là một trong các chỉ báo tiềm năng tăng trưởng ghi nhận lợi nhuận tương lai của doanh nghiệp có tốt không. Bên cạnh đó, nhìn vào hàng tồn kho, NĐT cũng có thể biết được tiến độ dự án công ty đang triển khai đến đâu để có thể lựa chọn cơ hội đầu tư tốt trong thời gian tới. 

"Nhà đầu tư đừng thấy quý 2 có một vài nhịp hồi tốt là đã all in nốt số tiền vào cổ phiếu BĐS. Thay vào đó, chúng ta nên chờ thị trường có nền tảng vững chắc, bởi lúc này doanh nghiệp bất động sản có sự phân hóa, những doanh nghiệp có lợi nhuận, doanh số bán hàng tốt thì hoàn toàn có khả năng hồi phục trở lại. Nếu cầm những cổ phiếu khác "đếm cua trong lỗ" hay dự án bánh vẽ thì nên dành tiền cho những cơ hội mới", ông Vũ Ngọc Quang nhận định.

Đồng thời, ông Quang nhắn nhủ nhà đầu tư nên chờ đợi khi thị trường hồi phục, những cổ phiếu chiết khấu sâu có nền tảng tốt sẽ luôn có dòng tiền bắt đáy chực chờ. Thời điểm tham gia là rất quan trọng, có thể quyết định đến thành bại của NĐT. Do vậy, khi thị trường có những nhịp hồi, NĐT có thể tham gia giải ngân ở vùng giá thích hợp, đi kèm là việc nghiên cứu sâu hơn về báo cáo tài chính. Hiện, chuyên gia SSI đánh giá thời gian này NĐT không nên quá vội vàng để giải ngân.