Chuyên gia: Thị trường bất động sản hơn 10 năm trước khủng khiếp hơn rất nhiều

Trong một toạ đàm diễn ra tại TP. HCM, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam chia sẻ rằng: “Nếu hỏi tôi đánh giá tình hình bất động sản 2022 như thế nào, thì thẳng thắn mà nói là khó!”.

Trước đó, trong nhiều lần chia sẻ với báo giới và tại các sự kiện toạ đàm, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cũng từng phân tích rõ nét những điểm khó của thị trường địa ốc.

Một trong vướng mắc hiện tại mà ông Khương chỉ ra nằm ở quy định về thu hút vốn. Quy định này gây khó cho người tiêu dùng vì họ sẽ phải tích luỹ nhiều hơn, trả lãi nhiều hơn cho giấc mơ an cư lạc nghiệp ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM.

Dẫu nhận định thị trường còn khó nhưng theo ông Khương, điểm sáng trong bức tranh trên là động lực di dân về các khu đô thị vệ tinh, như TP.HCM là khu vực Long An, Bình Dương, Đồng Nai. Vị chuyên gia này nhấn mạnh, đây chính là động lực cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước tham gia vì so với các bất động sản thương mại, nghỉ dưỡng thời gian thu hồi vốn phải từ 10 đến 20 năm thì bất động sản nhà ở chỉ mất một nửa thời gian đó.

Theo ông Phạm Lâm, Giám đốc Điều hành DKRA Group, thời điểm hiện tại than vãn không phải là giải pháp mà thay vào đó các doanh nghiệp nên ngồi tính toán giá bán, chính sách bán hàng, chi phí để các bên cùng vượt qua.

Ông Lâm nhận định, giá bất động sản có giảm nhưng chỉ trong thời gian ngắn và về lâu dài, giá bất động sản rất khó giảm khi nhìn vào cấu thành giá như tiền mua đất, chi phí bán hàng, vốn vay.

Đó là lý do khiến ông Lâm cho rằng, thị trường chỉ khó khăn diễn ra trong ngắn hạn. Tham gia thị trường vào năm 2008, ông Lâm cho biết tình hình lúc đó còn khủng khiếp hơn hiện nay rất nhiều. Thế nên ông Lâm nhận định, thị trường chỉ đang sàng lọc. Và đây là thời điểm lãnh đạo các doanh nghiệp cơ cấu lại tổ chức và chọn các hướng đi an toàn hơn.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Viêt Nam nhìn nhận, trong bối cảnh thị trường BĐS trầm lắng, người tiêu dùng sẽ có tâm lý kỳ vọng giá sẽ giảm thêm để mua vào. Diễn biến của thị trường trong thời gian tới còn nhiều khó khăn, đó là nhận định của bà Dung.

Trong khi đó ông Trần Khánh Quang, người dày năm nghiên cứu về thị trường địa ốc cũng đưa ra nhận định về sự khó khăn của kênh đầu tư này. Theo ông Quang, sự lệch pha của cung cầu vẫn sẽ xảy ra và kéo dài. Đươn cử như ở thị phần chung cư, nguồn cung tập trung đáp ứng nhu cầu đầu tư thuộc phân khúc trung – cao cấp. Sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực chỉ chiếm 20% trong khi người mua để ở chiếm 90%. Nghịch lý xảy ra là phân khúc được ưu tiên cho vay thì thiếu nguồn cung, phân khúc tồn kho tăng mạnh thì bị hạn chế tín dụng.

Ông Quang cho rằng, trong thời gian ngắn từ nay đến đầu năm 2023, khả năng cải thiện vẫn chưa thể. Nhưng sang năm 2024, cán cân cung cầu trên thị trường sẽ ở trạng thái cân bằng hơn. Đáng chú ý, giao dịch chậm vẫn kéo dài đến đầu ănm 2023.

Ông Quang đưa ra dự báo, kịch bản xấu đối với thị trưởng bất động sản năm 2023 sẽ chiếm 60%, trung bình chiếm 20% và kịch bản tốt chiếm 20%. Doanh nghiệp vẫn có thể đối mặt với khó khăn về nguồn vốn. Tình hình cho vay bất động sản cũng chưa có nhiều điểm sáng.

Vị này cho rằng, đến quý II/2023, tình hình của các doanh nghiệp, nhà đầu tư sẽ hiện rõ tiềm lực, và lúc này thị trường mới có thể đánh giá rõ nét về diễn biến tiếp theo.