Chuyên gia: Thị trường bất động sản Việt Nam quy mô 1.500 tỷ USD, lớn gấp ba lần GDP nhưng vẫn mắc kẹt trong cơn khát vốn và nghẽn hạ tầng

Trong bức tranh phát triển kinh tế, bất động sản không chỉ là thị trường có giá trị vốn hóa lớn nhất mà còn có sức lan tỏa mạnh mẽ đến nhiều ngành khác. Theo tham luận gửi trước diễn đàn "Phát triển thị trường bất động sản – cú hích trong mục tiêu tăng trưởng GDP hai con số" diễn ra vào sáng 26/9, các chuyên gia cho rằng để thị trường này bứt phá bền vững, hai yếu tố then chốt cần được khơi thông chính là nguồn vốn đa dạng và hạ tầng giao thông hiện đại.

Theo TS Lê Xuân Nghĩa, bất động sản là thị trường có giá trị vốn hóa gấp nhiều lần GDP. Tại Việt Nam, giá trị vốn hóa bất động sản đã đạt khoảng 1.500 tỷ USD, gấp 3 lần GDP quốc gia. Đặc biệt, giá nhà ở tại Hà Nội giai đoạn 2009–2019 tăng trung bình tới 12%/năm, cao hơn nhiều so với tốc độ tăng giá vàng hay lạm phát.

Quy mô lớn là vậy, nhưng thị trường bất động sản vẫn phụ thuộc chủ yếu vào tín dụng ngân hàng, chiếm khoảng 25% tổng dư nợ. Trong khi đó, các kênh vốn khác như trái phiếu doanh nghiệp, cổ phiếu, quỹ đầu tư nhà ở mới chỉ đáp ứng được một phần nhỏ nhu cầu. Chẳng hạn, trái phiếu bất động sản hiện chỉ chiếm 20 - 30% tổng thị trường trái phiếu doanh nghiệp và đáp ứng 7% nhu cầu vốn toàn ngành.

Để thị trường phát triển bền vững, theo TS Lê Xuân Nghĩa, Việt Nam cần đẩy mạnh đa dạng hóa nguồn vốn. Điều này bao gồm minh bạch tài chính, áp dụng xếp hạng tín nhiệm với doanh nghiệp, phát triển các quỹ nhà ở và quỹ đồng sở hữu bất động sản để hỗ trợ người thu nhập trung bình và thấp, đồng thời khuyến khích những mô hình tài chính mới nhằm giảm phụ thuộc vào ngân hàng.

Nếu như vốn được ví như "dòng máu" nuôi dưỡng thị trường thì hạ tầng lại chính là "khung xương" định hình không gian phát triển. Chính vì vậy, PGS.TS.KTS Nguyễn Vũ Phương, Phó Giám đốc Học viện Chiến lược, bồi dưỡng cán bộ xây dựng (Bộ Xây dựng) khẳng định hạ tầng giao thông giữ vai trò sống còn đối với bất động sản .

Trong hơn một thập kỷ qua, mạng lưới cao tốc Việt Nam đã mở rộng từ 90 km năm 2010 lên 1.700 km vào năm 2023, dự kiến đạt 5.000 km vào năm 2030. Các dự án lớn như metro tại Hà Nội, TP.HCM, sân bay Long Thành, cảng Cái Mép – Thị Vải không chỉ mở rộng không gian phát triển mà còn tái cấu trúc thị trường theo mô hình đô thị nén, đô thị 15 phút hay phát triển định hướng giao thông công cộng (TOD).

Tuy nhiên, bên cạnh những thành tựu tích cực, Việt Nam vẫn phải đối mặt với thách thức không nhỏ. Mỗi năm, nhu cầu vốn đầu tư cho hạ tầng giao thông lên tới 25–30 tỷ USD, trong khi khả năng đáp ứng còn hạn chế.

Nhiều dự án đường sắt đô thị thường xuyên chậm tiến độ, đội vốn, vướng giải phóng mặt bằng. Thị trường bất động sản song song đó cũng bộc lộ bất cập như "sốt đất ảo" do đầu cơ, phát triển khu đô thị thiếu hạ tầng đồng bộ, thừa phân khúc cao cấp nhưng lại thiếu nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, hạ tầng giao thông và bất động sản phải gắn kết chặt chẽ để phát triển bền vững. Tại Hồng Kông, mô hình "Đường sắt + Bất động sản" cho phép doanh nghiệp vận hành metro trực tiếp phát triển các dự án quanh ga, tạo nguồn lực tái đầu tư hạ tầng .

Singapore lại đi theo con đường khác, khi quy định 20–30% quỹ đất trong các dự án TOD dành cho nhà ở xã hội, nhờ vậy 80% dân số có thể sống trong những khu căn hộ vừa túi tiền, ngay cạnh hệ thống MRT. Châu Âu cũng thành công với mô hình "Đô thị 15 phút", giảm phụ thuộc vào ô tô và nâng giá trị bất động sản nhờ chất lượng sống.

Từ những bài học này, PGS.TS.KTS Nguyễn Vũ Phương cho rằng Việt Nam cần có chiến lược tổng thể, trong đó TOD phải gắn với trách nhiệm phát triển nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền, đồng thời áp dụng cơ chế thu hồi một phần giá trị đất gia tăng từ hạ tầng mới để tái đầu tư cho cộng đồng.

Bên cạnh đó, việc thí điểm mô hình "Đường sắt + Bất động sản" tại Hà Nội, TP.HCM, kết hợp quy hoạch theo vùng chức năng (FUA/FRA) sẽ giúp phân bổ hợp lý bất động sản đô thị, vệ tinh và sinh thái, tránh tình trạng quá tải ở lõi trung tâm.

Có thể thấy, vốn và hạ tầng chính là "đôi cánh" cho bất động sản Việt Nam. Nếu chỉ dựa vào tín dụng ngân hàng hoặc phát triển hạ tầng thiếu gắn kết quy hoạch, thị trường sẽ dễ mất cân đối, bong bóng và bất ổn. Một chiến lược đồng bộ, vừa khơi thông dòng vốn đa dạng, vừa đầu tư hạ tầng hiện đại gắn với công bằng nhà ở, sẽ là chìa khóa để bất động sản trở thành trụ cột tăng trưởng bền vững của nền kinh tế.