Có nên cấm phân lô bán nền?

"Sốt đất" cũng chỉ sốt từ đất nền

Trong chương trình giao lưu trực tuyến "Phân lô bán nền: Quản hay cấm?" do báo Dân trí tổ chức, ông Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết từ năm 2003, việc phân lô bán nền mới được áp dụng rộng rãi ở một số nơi, chỉ trừ những đô thị trung tâm đặc biệt. Ở các nước, khái niệm chia lô bán nền thì phải là dự án trong phát triển đô thị, chứ không phải một người có đất rồi chia ra để bán. Cơ chế chia lô bán nền phải là dự án đô thị lớn, chứ không như hiện nay nhiều người tham gia vào mua đất đó, nhưng không muốn xây nhà để chờ tăng giá và bán. Điều này khiến nguồn vốn vào đất cao hơn nhiều, tiền chôn ở đó, không phát triển thêm, nảy sinh phá vỡ quy hoạch, cảnh quan. Cơn “sốt đất” hiện nay cũng chỉ là sốt đất nền.

Bà Hoàng Thị Vân Anh, Vụ trưởng Vụ Chính sách pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng "sốt đất" không phải do Luật hay do phân lô bán nền mà còn nhiều yếu tố. Luật chúng ta không thiếu, nhưng tổ chức thi hành pháp luật thì phải bàn. Hai năm qua, pháp luật có sự chồng chéo nên nhiều dự án không triển khai được, nguồn cung trên thị trường bị hạn chế nên cũng ảnh hưởng tới việc nâng giá của bất động sản.

Về phía người tham gia thị trường, họ cũng không có thông tin. Họ tham gia không theo pháp luật, đến khi rủi ro thì họ mới kêu Nhà nước. Đó là do người tham gia thị trường không hiểu pháp lý của dự án mà cứ xuống tiền mua. Về phía chủ đầu tư, họ cứ thấy sốt đất là găm hàng, họ ra hàng rất dè dặt để đẩy giá cao hơn.

"Sốt đất" nhiều nơi có một phần nguyên nhân từ phân lô bán nền tràn lan. Ảnh: Phước Tuấn

Không nên cấm phân lô bán nền

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nói chia lô bán nền đem lại khoản lợi nhuận hấp dẫn. Thuận lợi của đất nền làm cho người ta có nhà gắn mặt đất, gắn cả kinh tế gia đình như mở quán cà phê. Đất nền hấp dẫn nên dễ sốt thì sẽ bị lợi dụng. Không có dự án gì cả, người ta tự mặc cả, đàm phán với người dân, mở con đường giả dối, đơn cử như dự án của Alibaba tại Đồng Nai. Do tính hấp dẫn của đất nền làm lợi dụng hình thành các dự án "ma” lộng hành có nhiều nơi, ở nhiều tỉnh thành.

Tuy nhiên, ông Võ cho rằng cần phải tìm rất nhiều công cụ để quản lý, loại trừ các trường hợp vi phạm pháp luật. Cơ chế chia lô bán nền là tạo lợi ích cho người thu nhập thấp, mua đất, 3 năm sau xây được móng, nền. Ông Võ bày tỏ ủng hộ mua đất nền có kế hoạch xây nhà để tạo cơ hội cho người mua nhà, xây nhà. Còn mua đất nhưng không xây nhà thì phải cấm, phải đánh thuế. Đồng thời, chia lô bán nền chỉ đáp ứng cho đô thị, còn ở nông thôn thì dân không đủ tiền mua nên phải có cơ chế riêng, phù hợp với đồng tiền còn hạn chế của người dân.

Ông Vũ Đình Ánh, Chuyên gia kinh tế bày tỏ phân lô bán nền là một phân khúc của thị trường bất động sản và phát triển khá mạnh trong thời gian gần đây. Phân khúc này được hỗ trợ của 2 phía, thứ nhất là nguồn cung của giới đầu tư bất động sản, thứ hai là từ phía cầu khi kinh tế Việt Nam, đô thị Việt Nam phát triển. Quỹ đất ở nông thôn còn rất nhiều để phục vụ cho phân lô bán nền. Hơn nữa, đặc điểm xây dựng ở việt Nam khá phát triển. Do đó, phân lô bán nền giúp cho sự đa dạng hóa về nhu cầu nhà ở.

Thứ ba, ông Ánh chỉ ra yêu cầu rất quan trọng trong phân lô bán nền là câu chuyện về giá. Ngoại trừ đợt sốt giá thì phân lô bán nền xu thế chung là giá tăng lên, do đó sẽ tạo ra sự hấp dẫn từ lợi nhuận thu được kể từ phía người bán lẫn người mua. Tóm lại, với 3 yếu tố, cung, cầu, giá cả thì phân lô bán nền đáp ứng nhu cầu, sự phát triển của xã hội. Vì vậy, chúng ta không đặt vấn đề nên cấm hẳn phân lô bán nền hay không vì nó là tự nhiên.

Bà Vân Anh, Vụ trưởng Vụ Chính sách pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường khẳng định về phía Nhà nước sẽ không cấm, vẫn cho phép để thực hiện. Nhưng thực hiện như thế nào thì còn nhiều thứ phải bàn liên quan đến vấn đề quy hoạch, thông tin quy hoạch, thông tin dự án sau khi được phê chuẩn cần phải được công khai. Ngoài ra, các đối tượng tham gia thị trường cần phải có kiến thức, họ cần phải tự chịu trách nhiệm, phải là người tham gia thị trường thông thái.

Người đại diện Tổng cục Quản lý đất đai cho biết về vấn đề pháp luật cần có chế tài để nhà đầu tư không thể vi phạm, kể cả với người thi hành công vụ cũng cần có chế tài nghiêm để họ không làm ngơ, nhắm mắt cho vi phạm xảy ra.