Có nên ham rẻ mua đất xen kẹt?

Đất xen kẹt là đất vườn, đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư, hoặc đất dư sau quy hoạch chưa được công nhận là đất thổ cư (đất ở). Thông thường những loại đất này thường không có sổ đỏ, hay chứng nhận quyền sở hữu đất mà chỉ được chuyển nhượng thông qua giấy tờ viết tay.

Chính vì vậy, giá của những khu đất này thường rẻ hơn rất nhiều khu đất liền kề bên cạnh. Mức giá thường chỉ bằng một nửa, thậm chí 1/3.

Đơn cử, đất xen kẹt tại các phường Khương Đình, Bùi Xương Trạch, Hạ Đình (Thanh Xuân) có giá chào bán 22-25 triệu đồng/m2, trong khi giá thị trường của đất đã có sổ là 40-60 triệu đồng/m2.

Mua bán đất xen kẹt dễ gặp nhiều rủi ro.

Tại khu vực Hà Đông, đất xen kẹt thuộc Dương Nội, Yên Nghĩa, Ba la, Phú Lương… được chào bán từ 8-15 triệu đồng/m2 trong khi giá thị trường của đất thổ cư dao động từ 20-25 triệu đồng/m2. Đất xen kẹt tại Vĩnh Hưng, Định Công Thượng (Hoàng Mai) có giá bán 13-18 triệu đồng/m2, đất đã có sổ đỏ là 40-50 triệu đồng/m2.

Đất xen kẹt ở Ngọc Trục Đại Mỗ, Phú Diễn, Tân Mỹ, Mễ Trì Thượng (Nam Từ Liêm) là 13-25 triệu đồng/m2, bằng 1/2 giá thị trường của những mảnh đã đầy đủ pháp lý (20-40 triệu đồng/m2).

Với mức giá rẻ như vậy, nên nhiều khách hàng dù biết không có sổ đỏ nhưng vẫn chấp nhận mua để ở hoặc đầu tư bán lại.

Tuy nhiên, đất xen kẹt cũng tiềm ẩn không ít rủi ro. Do nằm xen kẹt trong các khu dân cư nên diện tích của những mảnh đất nông nghiệp này thường không lớn chỉ dao động từ 30 – 50m2, bí thế và địa hình.

Chưa kể đến nhiều mảnh đất xen kẹt có diện tích quá nhỏ nên không đủ điều kiện để lên sổ đỏ được.

Mặc dù Sở Tài nguyên & Môi trường Hà Nội đã thông qua điều kiện về chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất xen kẹt sang đất ở (đất thổ cư). Tuy nhiên trên thực tế thì điều đó còn rất xa vời do nhiều thủ tục rườm rà và đánh thuế phí cao.

Thực tế, rất nhiều người mua đất xen kẹt nhưng không thể xây nhà do không chuyển đổi mục đích sử dụng được. Hoặc nếu chuyển đổi mục đích sử dụng thì phải tốn một khoản phí lớn mà những người lao động nghèo khó lòng đáp ứng được.

Bên cạnh đó, những loại đất xen kẹt thông thường chỉ có giấy tờ giao đất có thời hạn. Vì vậy, khi thực hiện các giao dịch mua bán, các giấy tờ này thường chỉ ở dạng phô tô và đã qua tay nhiều người.

Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho nhiều người bán đất xen kẹt có thể cùng một lúc bán trao tay cho ba bốn người cùng một mảnh đất. Đến khi phát hiện ra thì người mua phải chịu thiệt vì những giao dịch được thực hiện trong điều kiện không có cam kết rõ ràng cũng như không có tính pháp lý.

Chính vì vậy, lời khuyên dành cho những người có nhu cầu mua đất xen kẹt trong khu dân cư, nhất là tại những thành phố lớn là cần tìm hiểu rõ về nguồn gốc cũng như giấy tờ liên quan đến mảnh đất. Tránh nhẹ dạ cả tin mà mất tiền, đất không thấy đâu.