Những "cú sốc" mà nhà đầu tư bất động sản có thể gặp trong năm 2026

Chung cư: Giá tăng cao, thanh khoản thứ cấp bắt đầu "tắc"

Sự chững lại của giá căn hộ chung cư , đặc biệt ở dòng sản phẩm studio và 1 phòng ngủ – vốn được nhà đầu tư mua theo tâm lý "lướt sóng" trong năm 2025 đang trở nên rõ rệt. Theo khảo sát, mặt bằng giá chung cư mở bán mới đã lên tới gần 100 triệu đồng/m2, trong khi nguồn cung mới dự kiến tăng mạnh từ năm 2026 trở đi sẽ tạo áp lực điều chỉnh lên giá bán.

Hiện nay, giao dịch thứ cấp trên thị trường đang có dấu hiệu chững lại. Nhiều khách hàng từng mua chênh chung cư hiện chấp nhận lỗ phần chênh, muốn chuyển nhượng phần vốn đã đóng cho chủ đầy tư nhưng vẫn khó thanh khoản.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam, khẳng định: "Có một điều chắc chắn là giá căn hộ sẽ không thể tăng mãi mà chỉ tăng đến khi chạm ngưỡng chịu đựng và khả năng chi trả của người mua nhà".

Thực tế cho thấy, giá căn hộ tại TP.HCM sau giai đoạn tăng mạnh 2017–2019 và lập đỉnh đã chững lại và đi ngang từ năm 2022. "Chung cư TP.HCM đã lên đến mức mà người dân không thể chịu được nữa", bà Dung nhận xét. Hiện giá trung bình một căn hộ tại TP.HCM vào khoảng 100 triệu đồng/m2; trong đó phân khúc bình dân 65 triệu đồng/m2, còn các dự án cao cấp có thể vượt 200 triệu đồng/m2.

Tại Hà Nội, giá căn hộ cũng đã chạm mặt bằng phổ biến đạt 100–200 triệu đồng/m2. Các dự án ở mức 30–40 triệu đồng/m2 hiện đã không còn xuất hiện trên thị trường mà đã trở thành phân khúc căn hộ từ 60 triệu đồng/m2.

Lý giải nguyên nhân chính khiến giá chung cư có xu hướng hạ nhiệt, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội, chỉ ra ba yếu tố then chốt.

Thứ nhất, nguồn cung căn hộ đang được bổ sung mạnh mẽ. Riêng Hà Nội đã phê duyệt 148 dự án với quy mô hơn 840 ha để thí điểm làm nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Thứ hai, việc đẩy mạnh cải tạo chung cư cũ, đặc biệt với quy định mới cho phép nâng tầng, sẽ tạo ra nguồn cung tương đối lớn trong thời gian tới.

Thứ ba, nhiều dự án nhà ở xã hội đang được đẩy nhanh tiến độ, đi kèm chính sách ưu đãi hơn cho nhà đầu tư, góp phần gia tăng nguồn cung phân khúc giá thấp và trung bình.

Biệt thự, liền kề: Chiết khấu sâu, người mua sau hưởng lợi

Không chỉ phân khúc chung cư , thị trường biệt thự và nhà liền kề cũng bắt đầu xuất hiện tâm lý lo ngại rõ rệt từ phía nhà đầu tư. Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư và đơn vị phân phối đang đồng loạt tung ra các chương trình chiết khấu sâu, có nơi lên tới 30–35% giá hợp đồng, kèm theo hàng loạt ưu đãi tài chính nhằm kích cầu.

Anh Lâm, môi giới tại Hà Nội, cho biết một chủ đầu tư khu đô thị phía Đông thành phố vừa áp dụng mức chiết khấu tổng lên đến 30% – điều hiếm gặp trong tiền lệ thị trường. Cụ thể, khách hàng thanh toán sớm được giảm 11%, nhận nhà ở sớm trong vòng 12 tháng được chiết khấu thêm 12%, và cộng thêm 8% cho một số sản phẩm nhất định.

Xu hướng giảm giá không chỉ diễn ra tại Hà Nội. Tại TP.HCM, Vạn Phúc Group áp dụng chiết khấu lên tới 28% tại khu đô thị Vạn Phúc City; An Gia triển khai mức giảm 18,5% cho nhà phố thương mại tại dự án The Gió Riverside. Một số dự án thấp tầng khu Đông TP.HCM cũng đưa ra mức chiết khấu khoảng 20% cho các sản phẩm biệt thự thanh toán nhanh.

Mô hình chiết khấu sâu phản ánh xu hướng tái định giá sản phẩm trong bối cảnh nhu cầu đầu tư ngắn hạn suy giảm, trong khi nhu cầu ở thực dần chiếm ưu thế. Diễn biến này vừa mở ra cơ hội cho người mua sau, nhưng cũng là cú "sốc" đối với những nhà đầu tư từng kỳ vọng chốt lời nhanh.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản EZ (EZ Property), nhận định thị trường thời gian qua diễn biến trầm lắng, trái ngược hoàn toàn với sự sôi động hồi đầu năm, trong đó có phân khúc nhà thấp tầng. Nguyên nhân cốt lõi là mặt bằng giá đã neo ở mức cao, kéo giảm thanh khoản chung. Tâm lý nhà đầu tư cá nhân hiện nay có xu hướng "ngại" xuống tiền do lãi suất tăng và áp lực từ việc sử dụng đòn bẩy tài chính trước đó.

Ở phía chủ đầu tư, đang hình thành hai xu hướng rõ nét. Thứ nhất, tập trung kích hoạt dòng tiền và thanh khoản bằng chính sách chiết khấu bán nhanh, trong bối cảnh triển vọng kinh tế – tiền tệ năm 2026 chưa thực sự rõ ràng. Thứ hai, áp lực từ lãi suất ngày càng lớn, khi lãi suất huy động tại một số ngân hàng đã vượt 8%/năm, kéo theo lãi suất vay lên khoảng 12%/năm, nhiều chủ đầu tư buộc phải ưu tiên thu tiền về để giảm gánh nặng tài chính.

Ông Toản nhấn mạnh: "Nguồn cung bất động sản năm 2026 sẽ rất lớn. Nhiều dự án được gỡ vướng pháp lý, các đại đô thị mới được quy hoạch sẽ lần lượt ra hàng. Bên cạnh đó là nguồn cung thứ cấp khi nhiều khách hàng được bàn giao nhà có xu hướng bán lại trong bối cảnh lãi suất tăng. Khi đó, nguy cơ dư cung hiện hữu.

Thực tế thị trường cho thấy, không ít dự án ra hàng với mức giá cao đang gặp khó trong khâu tiêu thụ. Trước rủi ro "đu đỉnh", nhiều nhà đầu tư đã chuyển sang trạng thái quan sát, chờ đợi những tín hiệu rõ ràng và bền vững hơn từ thị trường.

Đất nền: Từ "đua sóng" sang bài toán thanh khoản

Từng là "điểm nóng" hút dòng tiền đầu tư, đất nền tại Đà Nẵng, Nha Trang… nay đang hạ nhiệt nhanh chóng, khi chi phí vốn tăng cao và thị trường rơi vào trạng thái giao dịch trầm lắng kéo dài.

Chị Nguyễn Thị Hồng (phường Cửa Nam, Hà Nội) cho biết đã mua một lô đất nền tại phường Nha Trang, Khánh Hoà vào đầu năm 2023 với giá gần 2 tỷ đồng. Tuy nhiên, từ cuối năm 2023 đến giữa năm 2024, khi thị trường suy giảm thanh khoản, giá lô đất liên tục điều chỉnh xuống 1,8 tỷ, rồi 1,7 tỷ và thấp nhất là 1,5 tỷ đồng.

Đến giữa năm 2025, do gặp khó khăn về dòng tiền, chị nhiều lần nhờ môi giới rao bán nhưng không có khách hỏi mua. "Tôi như ngồi trên lửa vì lo lô đất không thanh khoản, dòng tiền bị chôn lại", chị chia sẻ. Cuối năm 2025, khi thị trường có dấu hiệu phục hồi, giá lô đất quay trở lại mức mua ban đầu khoảng 2 tỷ đồng, song lượng khách hỏi vẫn thưa thớt và đến nay vẫn chưa tìm được người mua.

Theo các chuyên gia, xu hướng lướt sóng đất nền trong năm 2026 sẽ tiếp tục thu hẹp đáng kể khi chi phí vốn tăng, tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn và biên độ tăng giá bị co hẹp. Lãi suất ngân hàng tăng khiến lợi thế sử dụng vốn vay không còn, trong khi các biện pháp siết tín dụng vào bất động sản đang được đẩy mạnh nhằm đưa dòng vốn trở lại phục vụ sản xuất – kinh doanh và hạn chế rủi ro đầu cơ.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho biết "sóng" bất động sản mạnh nhất xuất hiện từ nửa cuối tháng 3 đến đầu tháng 4/2025, tập trung chủ yếu ở phân khúc đất nền, với nhiều khu vực ghi nhận mức tăng giá tới 40%. Tuy nhiên, hiện cơn sốt đầu tư theo trào lưu sáp nhập đã hạ nhiệt. Nhà đầu tư không còn lao vào thị trường một cách bất chấp như trước, trong khi thanh khoản tại các địa phương từng "nóng" nay đã chững lại, đặc biệt ở những nơi không nằm trong quy hoạch trung tâm hành chính.

Ở góc nhìn thị trường, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc PropertyGuru Việt Nam khu vực miền Nam, dự báo rằng trong bối cảnh các ngân hàng thận trọng hơn với các khoản vay mang tính đầu cơ, phân khúc đất nền – vốn phụ thuộc lớn vào đòn bẩy tài chính sẽ khó sớm phục hồi thanh khoản nếu lãi suất chưa giảm mạnh và hạ tầng không có đột phá rõ rệt.

Ông khuyến nghị nhà đầu tư giữ sự bình tĩnh, xác minh kỹ thông tin quy hoạch chính thức, ưu tiên những khu vực quen thuộc, có hạ tầng và dân cư hiện hữu nhằm hạn chế rủi ro.

Bức tranh chung cho thấy thị trường bất động sản đang chuyển từ giai đoạn tăng nóng sang giai đoạn tái định giá và thanh lọc. Chung cư chững giá và thanh khoản thứ cấp suy yếu. Biệt thự, liền kề chiết khấu sâu để kích cầu. Đất nền mất lợi thế lướt sóng do chi phí vốn cao và giao dịch trầm lắng.

Những "cú sốc" này đang phản ánh quá trình điều chỉnh cần thiết để đưa giá về gần hơn với giá trị thực và nhu cầu ở thực. Với nhà đầu tư, đây là thời điểm buộc phải đổi tư duy từ lướt sóng sang tích sản, từ kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn sang chiến lược dài hạn, và từ chạy theo đám đông sang lựa chọn dựa trên nền tảng pháp lý, dòng tiền và khả năng khai thác thực tế.