Cơn sốt đất nền đã đi qua vùng đỉnh

Đất nền hạ nhiệt

Tại sự kiện báo cáo thị trường bất động sản quý 2/2022, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giảm đốc Batdongsan.com đã phác thảo lại bức tranh thị trường từ dữ liệu lịch sử của các đợt sốt đất trong 30 năm qua.

Vị này cho biết, thị trường đã đi qua 5 đợt sốt đất nền. Thứ nhất, giai đoạn 1990-1995, do đất nước chuyển từ bao cấp sang cơ chế thị trường, Luật Đất đai ra đời năm 1993 cho phép chuyển nhượng bất động sản và Nghị định 18 quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức được nhà nước giao và cho thuê đất.

Giai đoạn sốt đất lần thứ hai diễn ra từ năm 2000 - 2003, nguyên nhân là do sửa đổi Luật Đất đai năm 2001, mở rộng quyền sử dụng đất và cho Việt kiều mua đất. Đợt sốt đất thứ ba diễn ra năm 2006 - 2008 do khủng hoảng kinh tế toàn cầu và dòng tiền sốt nóng từ chứng khoán sang bất động sản.

Giai đoạn số đất lần thứ 4 diễn ra từ năm 2016 - 2018 do bùng nổ thông tin quy hoạch đô thị, đặc khu, hạ tầng… trên diện rộng.

Đợt sốt đất gần đây nhất, theo ông Quốc Anh, là từ năm 2020 đến quý I/2022, do dịch Covid-19 và dòng tiền từ các lớp tài sản khác trú ẩn vào bất động và chứng khoán.

Cụ thể, trong giai đoạn 2020 đến nửa đầu 2022 thị trường đất nền đã hoàn thiện một đợt sóng với vùng đáy rơi vào quý 2/2020 - khi dịch Covid-19 bùng phát. Thời điểm này mức độ quan tâm toàn thị trường sụt giảm khoảng 11% so với trước dịch (quý 2/2019), giao dịch toàn thị trường đóng băng do giãn cách xã hội và tâm lý bất an của người mua, nhà đầu tư. Tuy nhiên thị trường sau đó đã nhanh chóng cân bằng trở lại với các nhịp hồi phục mạnh khi các đợt dịch được kiểm soát. Các đợt sốt đất nền cục bộ cũng xuất hiện tại nhiều tỉnh thành trên cả nước với mức giá tăng mạnh.

Đến quý 2/2021 vùng đỉnh của thị trường được xác lập với lượt quan tâm tìm kiếm tăng khoảng 17% so với trước dịch (quý 2/20219) và khoảng 23% so với vùng đáy (quý 2/2020). Giai đoạn này các đợt sốt đất lan rộng ở nhiều thị trường do dịch bệnh được kiểm soát tốt, Chính phủ đẩy mạnh đầu tư công và lãi suất ngân hàng ở mức hấp dẫn. Các đợt sốt đất nền sau đó vẫn xuất hiện rải rác tại các thị trường cho đến thời điểm đầu năm 2022 và dần hạ nhiệt.

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, trong quý 2/2022 lượt tìm kiếm đất nền giảm khoảng 13% so với đỉnh quý 2/2021, một chỉ báo cho thấy cơn sốt đất nền đã đi qua vùng nóng và hoàn thiện một chu kỳ. Tuy nhiên, nếu so với thời điểm trước dịch, cụ thể là quý 2/2019, lượt tìm kiếm vẫn tăng nhẹ khoảng 4% cho thấy hiện tại đất nền vẫn là loại hình bất động sản thu hút sự quan tâm của người mua, nhà đầu tư.

Đất nền vẫn triển vọng

Điểm đáng chú ý là thị trường đất nền có sự phân hóa rõ về khu vực. Trong khi miền Bắc, miền Nam giảm dần sức nóng thì đất nền tại miền Trung vẫn tiếp tục được quan tâm tìm kiếm.

Cụ thể, Hà Nội chứng kiến nhu cầu tìm kiếm đất nền giảm đến 23% nhưng mặt bằng giá rao bán đất ở nhiều quận, huyện vùng ven tăng mạnh. Trong đó, đất nền huyện Đông Anh, Gia Lâm, Quốc Oai tăng lần lượt tăng 31%, 27% và 20% so với trung bình giá năm 2021.

Ngược lại, tại TP.HCM ghi nhận mức độ quan tâm đất giảm 11%. Tuy nhiên, giá rao bán đất nền trong quý II/2022 ở nhiều khu vực của thành phố đều tăng so với trung bình năm 2021, như quận 9 tăng 11%, Củ Chi tăng 8%, Nhà Bè tăng 4%.

Nhiều tỉnh thành như Khánh Hòa, Ninh Thuận, Thanh Hóa, Phú Yên, Quảng Nam... đều ghi nhận lượt tìm kiếm tăng từ 25% đến 57% so với trước dịch. Điểm chung của các thị trường này đều là các tỉnh ven biển, những nơi phát triển mạnh bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, loại hình đang phục hồi mạnh mẽ sau dịch.

Ông Quốc Anh nhận định, mức độ quan tâm đến bất động sản có dấu hiệu "giảm nhiệt" tại nhiều tỉnh thành trong quý II/2022 so với cùng kỳ năm 2021 nhưng trong ngắn hạn sẽ khó có khả năng giá bất động sản giảm. Ngoài mục đích để ở với nhu cầu luôn hiện hữu, mục đích đầu tư sẽ hướng tới dài hạn. Vì vậy, tâm lý đầu tư sẽ không bị ảnh hưởng bởi những yếu tố ngắn hạn như dịch bệnh và các yếu tố khác.

Dự báo thị trường từ nay đến cuối năm 2022, ông Quốc Anh cho rằng, đất nền vẫn được xem là loại hình bất động sản triển vọng nhất.

Theo ông Quốc Anh, có nhiều yếu tố để đất nền trở thành điểm sáng như tiềm năng sinh lời cao với nền giá hấp dẫn ở nhiều khu vực, nguồn cung tương đối nhiều ở vùng ven, phù hợp với tâm lý sở hữu đất của bộ phận nhà đầu tư.

"Thêm vào đó, dù chịu ảnh hưởng từ các động thái siết phân lô tách thửa của chính quyền nhiều địa phương nhưng hiện nay thị trường đất nền đã "dễ thở" hơn nhờ các yếu tố hỗ trợ như sự nới lỏng tiêu chí tách thửa đất ở một số địa bàn hay việc Tổng cục Thuế yêu cầu các địa phương không trả lại hồ sơ kê khai thuế chuyển nhượng bất động sản", ông Quốc Anh.