Đằng sau việc doanh nghiệp bất động sản tăng cường mua lại trái phiếu trước hạn

Theo báo cáo về ngành bất động sản dân cư của VPBankS, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp khởi sắc và các doanh nghiệp tích cực mua lại trái phiếu trước hạn .

Hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản thông qua trái phiếu đã cho thấy sự khởi sắc, với tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tính từ đầu năm 2025 đến ngày 25/09 đạt 61.720 tỷ đồng, tăng 11,8% so với cùng kỳ.

Nếu trừ đi các lô trái phiếu phát hành bởi VIC và VHM, tổng giá trị phát hành trong 9 tháng năm 2025 đạt 37.720 tỷ đồng, tăng 31,5% so với cùng kỳ, cho thấy hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp của các chủ đầu tư nhỏ hơn đang sôi động lên.

Các doanh nghiệp cũng tăng cường quản trị rủi ro bằng cách mua lại trái phiếu trước hạn , với tổng giá trị mua lại đạt 40.324 tỷ đồng (tăng 30% so với cùng kỳ), tương đương 65% lượng phát hành mới.

VPBankS cho rằng xu hướng này xuất phát từ việc phần lớn trái phiếu bất động sản có lãi suất cao (9-12%/năm), trong khi doanh nghiệp hiện có thể tiếp cận vốn ngân hàng với chi phí thấp hơn . Đồng thời, việc mua lại còn giúp giảm áp lực đáo hạn, cải thiện sức khỏe tài chính và củng cố niềm tin của nhà đầu tư.

Trong bối cảnh thị trường trái phiếu doanh nghiệp bị siết chặt quy định nhằm bảo đảm quyền lợi nhà đầu tư và kiểm soát rủi ro tín dụng, nhiều doanh nghiệp đã gia tăng tỷ trọng vay ngân hàng, tận dụng môi trường lãi suất thấp. Kênh tín dụng này đã trở thành nguồn vốn chính cho triển khai dự án và thanh toán các khoản vay đáo hạn, bao gồm cả nợ trái phiếu doanh nghiệp.

Tín dụng bất động sản (bao gồm tín dụng kinh doanh và tín dụng tiêu dùng bất động sản ) chiếm 23,7% tổng dư nợ toàn nền kinh tế tại thời điểm cuối tháng 7/2025, tăng so với tỷ trọng 21-22% trong giai đoạn 2022-24, tiếp tục đóng góp đáng kể vào mục tiêu tăng trưởng tín dụng của hệ thống ngân hàng.

Do đó, VPBankS cho rằng môi trường lãi suất và chính sách cho vay sẽ được duy trì theo hướng hỗ trợ các hoạt động trong ngành bất động sản trong trung hạn.

Trong tháng 6, khoảng 7.464 tỷ đồng tiền bồi thường đã được trả cho hơn 40.000 trái chủ thuộc các công ty trong Tập đoàn Vạn Thịnh Phát, tương đương 24,81% mệnh giá trái phiếu. Đây là bước tiến quan trọng trong việc khôi phục niềm tin nhà đầu tư, đồng thời tạo tiền lệ pháp lý để bảo vệ quyền lợi trái chủ trong các trường hợp tương tự.

Từ nay đến cuối năm 2025, dự kiến sẽ có khoảng 47.449 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn, bao gồm 12.824 tỷ đồng thuộc các lô vi phạm nghĩa vụ trả lãi. Sang năm 2026, giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn ước đạt 123.124 tỷ đồng, trong đó 11.631 tỷ đồng cũng thuộc nhóm vi phạm nghĩa vụ trả lãi.

Sau khi vượt qua giai đoạn cao điểm đáo hạn 2026-2027, VPBankS kỳ vọng thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong ngành bất động sản sẽ lấy lại đà tăng trưởng, với chi phí huy động giảm và cơ hội đa dạng hóa nguồn vốn được mở rộng cho doanh nghiệp.