Đánh thuế bất động sản cần xác định theo giá thị trường

Bộ trưởng Bộ Tài chính vừa ký quyết định phê duyệt chương trình hành động triển khai thực hiện chiến lược cải cách hệ thống thuế đến năm 2030.

Theo đó, Bộ Tài chính lên kế hoạch trong năm 2023 sẽ trình Quốc hội xem xét và năm 2024 ban hành Luật thuế liên quan đến tài sản. Sau khi Quốc hội ban hành luật này, năm 2024, Bộ Tài chính trình Chính phủ ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành thuế liên quan đến tài sản. Về định hướng xây dựng Luật thuế liên quan đến tài sản, Bộ Tài chính cho rằng sẽ rà soát thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Quan điểm tiếp tục miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp đến hết năm 2025 để góp phần thực hiện chủ trương, quan điểm của Đảng và Nhà nước về phát triển nông nghiệp, nông thôn. Tổng kết, đánh giá tổng thể tình hình thực hiện chính sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và thuế sử dụng đất nông nghiệp.

Trên cơ sở đó, nghiên cứu hoàn thiện theo hướng tăng mức điều tiết đối với đất và bổ sung thu thuế đối với nhà nhằm khuyến khích sử dụng nhà, đất có hiệu quả, góp phần hạn chế đầu cơ nhà đất đảm bảo động viên nguồn thu hợp lý, ổn định cho ngân sách nhà nước, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam và thông lệ quốc tế.

GS. TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đã nêu rõ một thực trạng đáng buồn cho sự phát triển chung của nền kinh tế: “Thuế đối với đất đai và tài sản đầu tư trên đất của Việt Nam vẫn còn rất lạc hậu, điều này thể hiện rõ nét ngay khi so sánh với các quốc gia khác trong khu vực Đông Nam Á chứ chưa cần ở đâu xa”.

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ cho biết, hiện nay thuế tài sản của Việt Nam chỉ chiếm 0,034% GDP. Trong khi đó thuế này của Indonesia chiếm 0,42%, của Thái Lan chiếm 0,25% và của Philippines chiếm 0,84%.

GS. TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

So với các nước thuộc Tổ chức Hợp tác kinh tế và phát triển OECD (Organization for Economic Cooperation and Development), thuế tài sản của nhóm các nước G7 đều đạt từ 1 - 4% GDP, của các nhóm các nước thuộc khối xã hội chủ nghĩa cũ cũng đạt từ 0,2 - 1%, trung bình toàn khối OECD đạt 1,856%.

Tại tất cả các nước, trong đó có cả Việt Nam, thuế này đều thu cho ngân sách địa phương. Tại các nước G7, Anh là quốc gia có mức đóng góp thuế cho ngân sách địa phương ở mức cao nhất (90%) và Đức là quốc gia thấp nhất (40%).

"Như vậy, thuế tài sản tại Việt Nam chỉ bằng khoảng 7% của nhóm các nước phát triển trung bình thuộc Hiệp hội ASEAN, chỉ bằng khoảng 1,6% mức trung bình của nhóm các nước OECD, và chỉ bằng khoảng 1% của các nước thuộc nhóm G7. Hiệu quả của một hệ thống thu trong đó có thuế tài sản thấp sẽ cho thấy các hệ lụy xấu", GS. TSKH. Đặng Hùng Võ đưa ra nhận định.

Tại Việt Nam hiện nay, mới chỉ có thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có tỷ suất thuế rất thấp chứ chưa đánh thuế vào tài sản gắn liền với đất.

Lật lại quá khứ, Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã sớm xác định phải đổi mới sắc thuế về sử dụng đất và tài sản gắn liền theo hướng đánh thuế cao vào những trường hợp đầu cơ, tích trữ bất động sản, để hoang hóa, không đưa vào sử dụng. Những điều này đều được thể hiện trong Nghị quyết 19-NQ/TW năm 2012 và Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022.

Bên cạnh đó, kể từ 2008 đến nay, Bộ Tài chính có ít nhất 5 lần lấy ý kiến về các phương hướng xây dựng Luật Thuế tài sản liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Vậy nhưng những hành động này vẫn chưa thực sự đem lại kết quả khả quan. “Lần lấy ý kiến nào cũng chỉ gây ồn ã trên công luận, rồi sau đó lại rơi vào im lặng”, ông Võ cho biết thêm.

Song, theo chuyên gia này, sự chậm trễ trong công tác cải cách về thuế bất động sản là có thể cảm thông. Lý do là bởi đặc thù phát triển của nước ta có một khác biệt to lớn so với các nước khác, đó là vấn đề thu nhập của người lao động còn chưa cao. Đây chính là một trong những rào cản lớn đối với sự phát triển kinh tế nói chung và lĩnh vực bất động sản nói riêng.

“Thu nhập của người lao động tại Việt Nam hiện nay đa phần còn quá thấp, đồng lương kiếm được gần như không có đủ phần để dành dụm ra mua chỗ ở. Chính vì vậy, mọi cải cách về thuế bất động sản đều là những vấn đề rất nhạy cảm nếu đứng từ phía nhân dân, nếu như đề án luật thuế này không làm rõ việc không tăng thuế đối với đối tượng nào và tăng thuế đối với đối tượng nào”, ông Võ đưa ra nhận định.

Nhưng nếu nhìn trên phương diện toàn cảnh thì ông Võ cho rằng, việc cải cách thuế bất động sản chính là việc ưu tiên thực hiện. “Phải làm một cách kiên quyết để tạo công bằng và bình đẳng trong phát triển kinh tế bất động sản. Chỉ có như vậy, đất nước mới có đủ “tầm” kinh phí để phát triển đô thị theo hướng bền vững”, GS. TSKH. Đặng Hùng Võ khẳng định.

Ông Phạm Đức Toản, nhà sáng lập bất động sản EZ Property cho rằng, trước khi đánh thuế tài sản với nhà thì nhà đó cần được định giá theo thị trường chứ không phải theo giá quy định của cơ quan nhà nước và chỉ dựa vào giá để đánh thuế chứ không cần dựa vào vị trí hay diện tích nhà.

Trong đó, tùy theo từng vị trí của tài sản, loại hình tài sản mà các mức thuế được đưa ra khác nhau, không thể đánh đồng mức thuế một nhà miền núi với một căn nhà phố vài chục tỷ đồng, hay một chung cư cao cấp với một căn nhà giá rẻ. Cần đánh thuế tài sản theo lũy tiến với mức khởi điểm rất thấp thì mới bảo đảm người càng sở hữu nhiều nhà càng bị đánh thuế cao. Cuối cùng là không nên đánh thuế tất cả mọi người, chỉ đánh vào người có khả năng nộp thuế và không nên đánh thuế hộ nghèo, nhà ở xã hội.

Mặt khác, theo ông Toản, hiện nay thực trạng các nút thắt trong pháp luật về đất đai vẫn còn những vấn đề đang chờ để tháo gỡ như việc kê khai tài sản, quản lý thu nhập ở Việt Nam hiện vẫn chưa thực sự tốt. Hơn nữa, Việt Nam vẫn chủ yếu giao dịch bằng tiền mặt do đó người ta hoàn toàn có thể lách được luật thông qua người đứng hộ tên bất động sản để né thuế sở hữu nhiều bất động sản.

Bên cạnh đó, ông Toản cũng cho rằng, thu thuế bất động sản thứ hai vừa là công cụ để tăng thu ngân sách, nhưng cũng có thể sẽ làm giảm thu ngân sách, bởi nhà đầu tư sẽ cân nhắc hơn trong quyết định xuống tiền. Hơn nữa, tỷ lệ đô thị hóa ở Việt Nam vẫn còn thấp, nếu thu thuế ở thời điểm đô thị hóa chưa phát triển đủ sẽ có thể làm chậm quá trình này. Cần có thời gian và dư địa để đẩy nhanh quá trình đô thị hóa, thay vì kìm hãm thị trường.