Đánh thuế bất động sản sao cho đúng?

Trao đổi với DĐDN, ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc EZ Property cho rằng, việc đánh “thuế căn nhà thứ hai” đang được kỳ vọng ổn định lại thị trường bất động sản (BĐS).

- Kiểm soát việc “sốt đất” đưa BĐS về đúng giá trị thực đang là những thách thức hàng đầu trong lĩnh vực này, thưa ông?

Nghị quyết 18/2022 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất của Ban Chấp hành Trung ương Đảng ban hành đã nhấn mạnh rằng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, quyền sử dụng đất không phải quyền sở hữu và người có nhiều nhà đất sẽ bị đánh thuế cao.

Bởi giá trị thực của BĐS là nó có thể đem lại nguồn thu (lợi nhuận) ổn định trong thời gian dài nếu được đưa vào khai thác. Nhiều người kinh doanh BĐS cho rằng giá trị thực của BĐS là giá trị có thể bán được. Điều này chỉ đúng khi thị trường có thanh khoản, nhưng sẽ không giải thích được vì sao BĐS có thể tăng mạnh mà vẫn có người mua, hoặc có lúc giảm giá vẫn không có ai quan tâm.

Trong đó, thuế là công cụ giúp minh bạch hóa tài sản. Người nộp thuế sẽ phải công khai thu nhập, chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Nhìn rộng hơn, những trường hợp có thu nhập thất thường cũng sẽ bị phát hiện”.

- Việc đánh thuế BĐS cũng cần lường trước những mặt trái của hoạt động này sẽ tác động tới tiến trình phát triển, thưa ông?

Thu thuế BĐS thứ hai vừa là công cụ để tăng thu ngân sách, nhưng cũng có thể là sẽ làm giảm thu ngân sách. Bởi việc chi phí để giữ BĐS sẽ kéo theo việc nhà đầu tư cân nhắc hơn trong quyết định xuống tiền. Trong khi đó, hiện nay tại nhiều địa phương nguồn thu ngân sách từ đất đai đang là nguồn thu chính, chi phí cao sẽ dẫn đến giảm lượng đầu tư, giảm thu ngân sách.

Nghị quyết số 18-NQ/TW đã nhấn mạnh nhiệm vụ cần thiết ban hành sắc thuế bất động sản.

Mặt khác, tỷ lệ đô thị hóa ở Việt Nam vẫn còn thấp, nếu thu thuế ở thời điểm đô thị hóa chưa phát triển đủ sẽ có thể làm chậm quá trình này. Cần có thời gian và dư địa để đẩy nhanh quá trinh đô thị hóa, thay vì “kìm hãm” thị trường ngay lập tức.

- Như vậy, là công cụ lành mạnh hóa thị trường, nhưng thuế BĐS sẽ là câu chuyện đường dài, thưa ông?

Để có thể thực hiện đúng mục tiêu mà Chính phủ đề ra, vẫn còn nhiều “bài toán” phải giải quyết và không thể giải quyết ngay. Như việc trước khi đánh thuế tài sản với nhà thì nhà đó cần được định giá theo thị trường chứ không phải theo giá quy định của cơ quan Nhà nước, và chỉ dựa vào giá để đánh thuế chứ không cần dựa vào vị trí hay diện tích nhà.

Trong đó, tùy theo từng vị trí của tài sản, loại hình tài sản mà các mức thuế được đề ra khác nhau, không thể đánh đồng mức thuế một nhà miền núi với một căn nhà phố vài chục tỷ đồng, hay một chung cư cao cấp với một căn nhà giá rẻ. Cần đánh thuế tài sản theo lũy tiến với mức khởi điểm rất thấp. Từ đó mới bảo đảm người càng sở hữu nhiều nhà càng bị đánh thuế cao. Cuối cùng là không nên đánh thuế tất cả mọi người, chỉ đánh vào người có khả năng nộp thuế và không nên đánh thuế hộ nghèo, nhà ở xã hội.

Mặt khác, hiện nay thực trạng các “nút thắt” trong pháp luật về đất đai vẫn còn những vấn đề đang chờ để tháo gỡ như việc kê khai tài sản, quản lý thu nhập ở Việt Nam hiện vẫn chưa thực sự tốt. Việt Nam vẫn chủ yếu giao dịch bằng tiền mặt do đó người ta hoàn toàn có thể lách được luật thông qua người đứng hộ tên BĐS để né thuế sở hữu nhiều BĐS.

- Xin cảm ơn ông!