Đất nền "thất thường": Khu vực ven Hà Nội và nơi có đại dự án "sốt" cục bộ còn thị trường từng nóng như Bình Phước, Bảo Lộc lại trầm lắng

Từ đầu năm 2025 đến nay, thị trường đất nền Việt Nam ghi nhận những chuyển biến tích cực nhưng vẫn mang tính chọn lọc và thận trọng. Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, mức độ quan tâm đối với đất nền đã phục hồi rõ rệt, đặc biệt tại các khu vực ven đô và các tỉnh có hạ tầng phát triển. 

Theo Batdongsan.com, giá rao bán đất nền tại TP.HCM (gồm cả Bình Dương) và các thị trường giáp ranh như Đồng Nai, Long An (cũ) trong năm nay tăng trung bình 20-25% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, lượng người tìm mua lại giảm từ 22% đến 30%, phản ánh khoảng cách ngày càng lớn giữa kỳ vọng giá của bên bán và sức cầu thực tế.

Còn theo báo cáo thị trường đất nền của chuyên trang Nhà Tốt, đến hết quý III, giá bán sơ cấp (chủ đầu tư chào bán) đất nền dự án tại các tỉnh phía Nam vẫn tăng mạnh, với mức tăng trung bình trên 30% so với quý trước. Cụ thể, Đồng Nai ghi nhận mức tăng 37%, Bình Dương (cũ) tăng 31%, Long An (cũ) tăng 11%, trong khi TP HCM (cũ) tiếp tục neo ở vùng giá cao. Trái ngược với đà tăng giá, nhu cầu tìm kiếm đất nền tại TP.HCM và các tỉnh lân cận lại giảm từ 22% đến 37% so với quý trước đó.

Trong khi đó, đất nền phía Bắc đặc biệt vùng ven Hà Nội như Đông Anh, Hoài Đức... được quan tâm lớn. Giá đất nền tại Hà Nội và nhiều tỉnh miền Bắc tăng khá mạnh. 

Đánh giá về thị trường đất nền trong năm 2025, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nói: "Giá đất nền tại một số huyện vùng ven Hà Nội bùng lên sau các phiên đấu giá đất đầu năm. Một số nơi khác tăng giá theo thông tin hạ tầng mới hoặc đại dự án, như Long An hay Cần Giờ. Tuy vậy, phần lớn các thị trường từng nóng như Bình Phước hay Bảo Lộc lại trầm lắng vì thanh khoản yếu và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư khi nhận ra rủi ro pháp lý. Một yếu tố khác là chi phí chuyển đổi (từ đất nông nghiệp lên thổ cư) cũng tăng đáng kể sau khi áp dụng bảng giá đất mới. Điều này khiến không ít người mua đất nền phải cân nhắc và tìm hiểu kỹ trước khi xuống tiền".

Dù vậy, ông David Jackson cho rằng, đất nền vẫn duy trì sức hút đặc biệt trong tâm lý người Việt nhờ đặc tính sở hữu lâu dài, tính kế thừa cao. Chính yếu tố tâm lý này khiến phân khúc đất nền luôn có xu hướng bùng lên cục bộ mỗi khi xuất hiện thông tin tích cực, dù mặt bằng chung thị trường chưa phục hồi đồng đều.

Dự báo về thị trường đất nền 2026, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam cho rằng: "Năm 2026, phân khúc đất nền vẫn có triển vọng với nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn và nguồn vốn vững. Các khu vực có kết nối giao thông thuận tiện, nằm trong các đô thị vệ tinh hoặc gần trục giao thông chiến lược sẽ nhận nhiều sự quan tâm".

Ông David Jackson đưa ra lời khuyên, các nhà đầu tư nên ưu tiên đất có sổ, mật độ dân cư hiện hữu, và tránh dự án phân lô chưa hoàn chỉnh pháp lý. Những nơi có quy hoạch rõ ràng, tiện ích giáo dục, y tế, thương mại hiện hữu và tốc độ đô thị hóa nhanh sẽ có lợi thế đầu tư trong thời gian tới.

Phương Hoàng