Đất nền tỉnh lân cận Tp. HCM xuất hiện “sóng nhẹ” ở một vài khu vực

Ghi nhận cho thấy, từ cuối tháng 5/2022, thị trường BĐS tỉnh lân cận Tp.HCM có dấu hiệu chững lại rõ nét khi xuất hiện các thông tin về siết tín dụng, kiểm soát thuế chuyển nhượng 2 giá….thanh khoản BĐS giảm tốc ở hầu hết các khu vực. Tuy vậy, thời điểm này, một số khu vực đã có giao dịch trở lại ở phân khúc đất nền.

Vào khoảng đầu tháng 7/2022 tại thị trường Nhơn Trạch (Đồng Nai), hoạt động đầu tư có dấu hiệu trở lại. Các môi giới sau thời gian "nằm nhà chờ thị trường" thì hiện tại đã bán được hàng, dù chưa rầm rộ. Anh Ch, một môi giới BĐS chuyên thị trường Nhơn Trạch cho hay, khoảng hơn 1 tuần trở lại đây, khách đầu tư đã đi xem đất trở lại. Hiện anh và nhóm môi giới khu vực đã có giao dịch. Theo anh Ch, giá đất nền tại Nhơn Trạch hiện chưa tăng giá (vẫn giữ giá hoặc nhích rất nhẹ so với thời điểm trước Tết) nhưng giao dịch bắt đầu "nóng" nhẹ. Từ đầu tháng 7 đến nay, anh đã chốt được 3 nền đất, còn trước đó trong tháng 5 và 6 không có giao dịch mua bán nào.

"Có thể do thông tin Tp.HCM và Đồng Nai chốt phương án vị trí xây cầu Cát Lái trong tháng 7 và thông tin sắp động thổ vành đai 3 đã tác động phần nào đến tâm lý nhà đầu tư. Cho nên, mấy tuần gần đây, thị trường Nhơn Trạch đã xuất hiện giao dịch; nhà đầu tư từ Tp.HCM về tìm hiểu đất nền khá nhiều", anh Ch cho hay.

Ở một số khu vực tỉnh, hoạt động mua bán đã bắt đầu quay trở lại sau vài tháng thị trường "án binh bất động". Ảnh: HV

Ghi nhận cho thấy, thông tin Quốc hội chốt đầu tư đường vành đai 3 đã và đang tạo "sóng" cho thị trường BĐS các khu vực dự án đi qua. Với BĐS tỉnh, thị trường Đồng Nai, Bình Dương, Long An đang được hưởng lợi từ dự án này. Về hướng tuyến cụ thể, đường Vành đai 3 Tp.HCM chạy theo hình vòng cung: Bắt đầu từ cao tốc Bến Lức – Long Thành đoạn qua huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai); sau đó đi lên phía Bắc, qua quận 9 (Tp.HCM); qua Dĩ An và Thuận An (tỉnh Bình Dương); qua huyện Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh (Tp.HCM); điểm kết thúc là nối với cao tốc Bến Lức – Long Thành (đoạn nút giao với cao tốc Tp.HCM– Trung Lương tại huyện Bến Lức, tỉnh Long An). Theo đó, việc duyệt đầu tư dự án quy mô này đang tạo ra làn sóng tâm lý đầu tư ở các khu vực dự án trực tiếp đi qua. Ngay trong lúc thị trường biến động, hoạt động đầu tư vẫn diễn ra ở các khu vực có thông tin hạ tầng, quy hoạch lớn.

Tương tự, tại khu vực Long Thành, Cẩm Mỹ (Đồng Nai) dù "sóng" đầu tư không ồ ạt như thời điểm đầu năm 2022, nhưng hoạt động mua bán vẫn âm thầm diễn ra ở phân khúc đất nền có sổ hoặc đất nông nghiệp phủ hồng; ở các nhà đầu tư có dòng tài chính tốt. Tuy nhiên, nếu so với thị trường Nhơn Trạch, khu vực này "sóng" bất động sản lúc này có phần yếu hơn.

Trong khi đó, tại khu vực Bình Dương, hoạt dộng đầu tư đất nền lại đang tập trung ở các khu vực gần cụm khu công nghiệp. Dù thị trường khu vực này nhìn chung mặt bằng chung đang chững lại thì lượt tìm kiếm đất nền gần các khu công nghiệp tại Bình Dương vẫn tăng lên. Theo báo cáo mới nhất từ Batdongsan.com.vn, các huyện vùng ven như Bàu Bàng và Tân Uyên ghi nhận bứt phá mạnh về nguồn cung nhà đất chào bán với mức tăng trưởng tin rao bất động sản tăng 68 - 100%. Trong các tháng gần đây, các thị trường thu hút được nhiều người quan tâm tìm kiếm đất nền nhiều nhất Bình Dương là Bến Cát, Bàu Bàng và Tân Uyên. Đặc biệt, huyện Bàu Bàng có lượng khách hàng tìm mua đất nền tăng gần 80% so với tháng trước. Đặc biệt, lượng tìm kiếm bất động sản Bàu Bàng ghi nhận mức tăng mạnh lên đến 400%. Lượng tin đăng cũng gia tốc mạnh, gấp đôi khu vực Tân Uyên và gấp ba lần Bến Cát.

Như vậy để thấy, giữa bối cảnh thị trường biến động, "sóng" nhẹ vẫn xuất hiện tại một số khu vực có thông tin tốt về quy hoạch, hạ tầng, hoặc làn sóng đầu tư FDI. Dự báo, từ nay đến cuối năm, nếu nhịp thị trường vẫn giữ ổn định tại các khu vực này thì việc biến động tăng giá sẽ tiếp tục diễn ra. Trong đó, phân khúc đất nền, nhà phố có sổ vẫn là dòng sản phẩm được nhà đầu tư quan tâm. Dĩ nhiên, việc biến động tăng giá dự báo sẽ ổn định chứ không ồ ạt như thời điểm trước đó, bởi tâm lý bao trùm lúc này là NĐT vẫn chờ đợi, nghe ngóng thêm động thái của thị trường, chính sách vĩ mô.

Theo báo cáo mới nhất của DKRA Vietnam, trong 6 tháng đầu năm 2022, nguồn cung phân khúc đất nền có dấu hiệu phục hồi, tuy nhiên vẫn ở mức thấp so với giai đoạn 2019 trở về trước. Sức cầu toàn thị trường tỉnh lân cận Tp.HCM duy trì ở mức ổn định và tăng nhẹ so với cùng kì năm trước. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở thị trường Long An và Bình Dương. Giá thứ cấp tăng phổ biến 7-11% so với cùng kì năm trước. Như vậy, nếu so với thời điểm trước đây, mức độ tăng giá đất nền đã chậm hơn do ảnh hưởng bởi các yếu tố thị trường hiện tại. Điều này cũng có nghĩa là việc giảm giá đất nền sẽ khó diễn ra trên diện rộng của thị trường khi mà nguồn cầu ở phân khúc này nhìn chung vẫn ổn định.

Chia sẻ trên báo chí mới đây, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group cho biết, thị trường được cấu thành bởi 4 yếu tố chính: cung, cầu, giá và thanh khoản. Về giá sẽ khó giảm, có chăng là thị trường chững lại ở một giai đoạn nào đó, và giá cũng giữ nguyên. Hiện nay nguồn cầu thị trường BĐS vẫn đang tốt. Do nguồn cung khan hiếm, nhiều người không mua được nhà, hoặc cũng có thể họ chờ cơ hội giá rẻ, nhưng điều đó chưa xảy ra. Lúc này, các nhà đầu tư sẽ trấn tĩnh lại, cân nhắc sẽ giữ lại hàng hoặc mua tiếp.

Ông Tuyển cho rằng nguồn cầu chỉ chững lại một chút do những động thái gần đây liên quan đến việc hạn chế tín dụng. Khi điểm mấu chốt này được thông thì cầu sẽ lại tăng nhanh chóng.

Tuy vậy, về thanh khoản, theo ông Tuyển, giá tăng không có nghĩa là thị trường tốt, mà phải bán được hàng mới tốt. Vì thế, thị trường sẽ có sự phân hóa về thanh khoản giữa các loại hình bất động sản và các địa phương. Cụ thể, về loại hình, bất động sản phục vụ mục đích để ở sẽ được người mua quan tâm. Bất động sản khu công nghiệp vẫn là một loại hình được ưa chuộng. Second homes kết hợp nghỉ dưỡng (homeliday) sẽ nuông chiều được nhu cầu của giới trung lưu. Nếu là BĐS nghỉ dưỡng, thì phải là loại hình sở hữu lâu dài và có tổng mức đầu tư thấp (không ảnh hưởng nhiều đến tài chính của người mua).