Đầu tư đất “ăn theo” tuyến đường Vành đai 4, cẩn thận sa chân vào bẫy

Nhà đầu tư đón sóng, giá đất tăng cao

Gần đây, thông tin dự án đường vành đai 4 vùng Thủ đô Hà Nội đang trở thành tâm điểm chú ý của các nhà đầu tư. Anh Thanh Hà ở Hà Nội cho biết, từ đầu năm nay, anh và nhóm bạn đầu tư bất động sản đã liên tục "săn" tìm đất nền gần trục đường vành đai 4 vùng Thủ đô Hà Nội để đầu tư.

Cùng mục đích đón đầu hạ tầng, Nguyễn Văn Khiêm cũng về các huyện xa trung tâm có đường vành đai 4 vùng Thủ đô như Mê Linh, Sóc Sơn, Thường Tín để mua đất. Tuy nhiên, chị Phương thừa nhận, giá đất tại những khu vực trên đã tăng cao, có nơi tăng gấp đôi so với thời điểm đầu năm ngoái, khi dự án vành đai 4 mới rục rịch có quy hoạch.

Anh Trần Linh - một nhân viên môi giới nhà đất ở huyện Mê Linh (Hà Nội) - cho biết, mỗi ngày đều có nhà đầu tư ở các quận nội thành về địa phương khảo giá để đầu tư. Điển hình như từ khi có thông tin tuyến đường Vành đai 4 sẽ đi qua xã Thanh Lâm, Đại Thịnh thì từ đất trong dự án đến đất nền thổ cư cũng đồng loạt tăng giá. Đơn cử, dự án HUD Mê Linh đang được giao dịch với giá 50 - 70 triệu đồng/m2.

Các phiên đấu giá đất thời gian qua tại huyện này cũng liên tục phá đỉnh mới. Đơn cử, phiên đấu giá đối với 33 lô đất tại điểm X1, Tổ dân phố số 2, thị trấn Chi Đông mới đây. Giá trúng cao nhất lên tới gần 100 triệu đồng/m2, tiếp tục xác lập mức kỷ lục giá mới.

Trong đó, lô LK-B-01 có diện tích 160m2 có mức giá trúng cao nhất 93 triệu đồng/m2, tương đương gần 15 tỷ đồng. Bên cạnh đó, 1 lô góc ký hiệu LK-A-01 có diện tích 193m3 cũng được đấu thành công với mức trúng 87,2 triệu đồng/m2, tương đương 16,8 tỷ đồng, chênh 8,3 tỷ đồng so với giá khởi điểm.

Thực tế, dù dự án vành đai 4 vùng Thủ đô Hà Nội mới đang ở những giai đoạn pháp lý ban đầu, bất động sản tại một số vị trí quy hoạch dự án đi qua, mặt bằng giá mới đã được thiết lập và ở ngưỡng khá cao. Cá biệt, nhiều khu vực, giá đã gần tiệm cận so với mức giá bất động sản cao nhất của quận, huyện đó.

Ngoài ra, nhiều nhà đầu tư còn lo ngại, tuyến đường vành đai 4 vùng Thủ đô là đường chạy trên cao. Do đó, tiềm năng chỉ có ở các điểm lên, xuống khi diện tích ven đường có thể đưa vào kinh doanh dịch vụ chứ không phải tất cả mọi khu vực có tuyến đường chạy qua đều có thể gia tăng giá trị bất động sản.

Cẩn trọng sa chân vào bẫy “thổi giá”

Trước hiện tượng nhà đầu tư đổ xô "ăn theo" đường vành đai 4 vùng Thủ đô, nhiều chuyên gia cảnh báo, dù tuyến đường này đi qua các địa phương sẽ làm "nóng" thị trường bất động sản nhưng cũng có nhiều rủi ro tiềm ẩn nếu nhà đầu tư chưa xác định được ranh giới quy hoạch, hành lang, tọa độ, mốc giới…Bởi vậy, trước khi rót vốn vào bất động sản ở những khu vực này nhà đầu tư cần có sự chuẩn bị, đặc biệt là thời gian chờ dự án được triển khai.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, hạ tầng giao thông được xây dựng mới, mở rộng thực sự đem lại giá trị lớn cho bất động sản lân cận. Tuy nhiên, việc thực hiện các dự án hạ tầng này phải mang tính dài hạn.

"Thông tin về việc tăng nóng, "sốt đất" chỉ là chiêu thức của các "đội lái" để tạo sóng thị trường. Nhà đầu tư cần hết sức thận trọng, tìm hiểu kỹ về thị trường, nắm rõ về quy hoạch, tính thanh khoản để tránh rủi ro chôn vốn", ông Đính cảnh báo.

Ngoài ra, vị chuyên gia này cũng cho rằng, khi quyết định rót vốn, nhà đầu tư phải nắm rõ hai yếu tố là dư địa tăng giá và tiến độ triển khai hạ tầng. Cách đây khoảng 1 năm, một số khu vực quanh tuyến đường Vành đai 4 đi qua đã có hiện tượng gom hàng, đẩy giá bất động sản lên cao.

Đồng quan điểm trên, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội cho rằng, điều kiện phát triển hạ tầng cũng là một cơ sở tất yếu để kiểm tra tính hợp lý của giá. Hệ thống cơ sở hạ tầng, tiện ích đô thị thường là một trong những yếu tố có thể tác động tới giá trị của bất động sản.

Tuy nhiên, theo bà Hằng, một công trình hạ tầng giao thông thường được triển khai trong nhiều năm, theo từng giai đoạn nhất định nên nhà đầu tư cần nắm rõ hiện trạng quy hoạch và tiến độ hoàn thiện của các dự án thành phần, để đưa ra quyết định rót vốn sáng suốt nhất.