Đề xuất giảm thêm tiền sử dụng đất khi lên thổ cư

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) tiếp tục góp ý cho dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất , tiền thuê đất.

Theo đó, Hiệp hội đề nghị xem xét, lựa chọn một trong 2 phương án, trong đó “Phương án 1” đề nghị giữ lại và có sửa đổi khoản 2 Điều 1 dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 8 Nghị định số 103 trước đó hoặc “Phương án 2” xây dựng dự thảo Nghị quyết của Chính phủ theo hướng cho phép quy định mức thu tiền sử dụng đất thấp hơn đối với phần diện tích đất trong hạn mức đất ở và mức thu tiền sử dụng đất cao hơn đối với phần diện tích đất vượt hạn mức đất ở khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, công nhận quyền sử dụng đất ở, gia hạn sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.

Với 2 phương án trên Hiệp hội chọn “Phương án 2”. Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho biết, lý do chọn “Phương án 2” bởi, Hiệp hội nhận thấy, việc xây dựng “dự thảo Nghị quyết của Chính phủ” cũng phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 14 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật, theo đó Chính phủ được ban hành Nghị quyết để “giải quyết các vấn đề cấp bách,quan trọng phát sinh từ thực tiễn và để áp dụng trong một thời gian nhất định”.

Do vậy, trong một thời gian nhất định áp dụng Nghị quyết của Chính phủ thì phải đi đôi với việc sửa đổi, bổ sung điểm a khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024 như Hiệp hội đã đề xuất tại “Phương án 1”, để sau khi ban hành “Luật Đất đai sửa đổi” nếu có sửa đổi nội dung này thì Nghị quyết của Chính phủ quy định nội dung này cũng hết hiệu lực và sẽ tiếp tục được quy định chi tiết trong Nghị định.

Nhưng hiện nay, tại khoản 20 Điều 1 “dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai” (gửi Bộ Tư pháp thẩm định ngày 18/8/2025) sửa đổi, bổ sung Điều 159 Luật Đất đai 2024 lại chưa sửa đổi, bổ sung quy định này, nên khi chọn “Phương án 2 xây dựng dự thảo Nghị quyết của Chính phủ” thì cần phải đi đôi với việc sửa đổi, bổ sung Điều 159 Luật Đất đai theo hướng giữ lại và có sửa đổi, bổ sung khoản 20 Điều 1 “dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai” (gửi Bộ Tư pháp thẩm định ngày 18/08/2025) như Hiệp hội đã đề xuất tại “Phương án 1”.

Tiếp đến, Hiệp hội nhận thấy, “Phương án 2” về xây dựng Nghị quyết của Chính phủ dự kiến giao cấp tỉnh quy định mức thu tiền sử dụng đất thấp hơn đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc quy định mức thu tiền sử dụng đất cao hơn đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân sẽ dẫn đến tình trạng các địa phương quy định nhiều cách tính "khác nhau" về mức thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức hoặc vượt hạn mức giao đất ở.

Thậm chí, có mức “chênh lệch lớn” thì sẽ không bảo đảm nguyên tắc áp dụng pháp luật thống nhất trong cả nước (trừ trường hợp ngoại lệ) và có thể dẫn đến việc không thu đúng, thu đủ ngân sách nhà nước từ đất đai hoặc xảy ra “so bì”, nhất là tại khu vực giáp ranh giữa các địa phương.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị trong trường hợp ban hành Nghị quyết của Chính phủ thì cần phải quy định rõ mức thu tiền sử dụng đất thấp hơn bằng mức 20% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc quy định mức thu tiền sử dụng đất cao hơn được tính bằng 30% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở.

Nghị quyết của Chính phủ quy định rõ mức tỷ lệ % để tính tiền sử dụng đất này là rất cần thiết, không phải là cào bằng, bởi lẽ giá đất trong bảng giá đất hiện nay của các địa phương là khác nhau và đã cao hơn trước đây rất nhiều lần.

Bên cạnh đó, theo “dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai” thì dự kiến bảng giá đất còn có thể được điều chỉnh bằng “hệ số điều chỉnh giá đất” thì tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở của hộ gia đình, cá nhân.

Ngoài ra, trong trường hợp Chính phủ ban hành “Nghị quyết của Chính phủ” sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 8 Nghị định số 103 về “tiền sử dụng đất khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở” theo hướng quy định mức thu tiền sử dụng đất thấp hơn đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc mức thu tiền sử dụng đất cao hơn đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân thì Nghị định 103 cần “quy định chuyển tiếp” cho phép UBND cấp tỉnh “hoàn trả khoản tiền chênh lệch” mà hộ gia đình, cá nhân đã nộp.