Đề xuất mua bán nhà “trên giấy” cần được đưa vào Luật Kinh doanh bất động sản

Theo đó mức bảo lãnh đối với nghĩa vụ bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai lên tới 100% giá bán nhà/căn hộ và thư bảo lãnh phát sinh hiệu lực cùng lúc khiến tổng giá trị bảo lãnh của dự án rất lớn. Các chủ đầu tư nếu đang đồng thời triển khai nhiều dự án thì việc cấp bảo lãnh trong hạn mức tín dụng khó lòng thực hiện được.

VnREA cho rằng việc hạn chế tiến độ thanh toán trước bàn giao không thực sự cần thiết. Bởi lẽ, Khoản 1 Điều 57 của Luật Kinh doanh Bất động sản giới hạn tiến độ thanh toán các lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản. Tuy nhiên, theo Điều 56 của Luật này hiện đã có cơ chế bảo lãnh ngân hàng để đảm bảo trách nhiệm của chủ đầu tư nếu phát sinh việc chậm bàn giao nhà cho khách hàng.

Do đó, việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai có thể được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo thực hiện theo thỏa thuận của các bên, không nhất thiết phải thanh toán theo tiến độ.

Bên cạnh đó, VNREA cũng chỉ ra điểm bất cập trong quy định thanh toán 5% giá trị còn lại trong hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai. Theo quy định, trường hợp mua bán bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (giấy chứng nhận) thì chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

Trong khi đó, thực tế đã ghi nhận, nhiều trường hợp khi chủ đầu tư tiến hành thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận cho khách hàng, tuy nhiên nhiều khách hàng không chịu đóng lệ phí trước bạ, chủ đầu tư không hoàn thiện được thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thế nhưng lại chưa có cơ chế xử lý dứt điểm trường hợp này.

Cũng có trường hợp sau khi chủ đầu tư hoàn thiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận và gửi thông báo đề nghị người mua thanh toán 5% giá trị còn lại của hợp đồng nhưng người mua không thanh toán, đối với các chủ đầu tư có số lượng sản phẩm lớn thì tổng số tiền 5% là rất lớn.

Ngoài ra, cũng có trường hợp khách hàng tự đi tiến hành thủ tục cấp Giấy chứng nhận khi chưa thanh toán 5%, khách hàng nhận được Giấy chứng nhận trực tiếp từ cơ quan có thẩm quyền và không thành toán khoản tiền 5% giá trị còn lại, trong khi đó Chủ đầu tư lại vẫn tiến hành thủ tục khiến bất động sản của khách hàng sẽ được cấp 2 giấy chứng nhận.

"Do đó, nên bổ sung cơ chế thỏa thuận của các bên về thời điểm thu 5% giá trị hợp đồng còn lại. Nếu không có thỏa thuận, thì 5% này sẽ được đóng khi cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận cho người mua" – VNREA đề xuất.

Hiệp hội cũng cho rằng, cần có văn bản quy định về trách nhiệm/cơ chế xử lý với Bên Mua trong việc vi phạm thời hạn đóng lệ phí trước bạ và nhận giấy chứng nhận để chủ đầu tư có đủ cơ sở yêu cầu Bên Mua thực hiện và xử lý dứt điểm nếu Bên Mua vi phạm.

Trường hợp nếu khách hàng tự tiến hành thủ tục cấp giấy chứng nhận cần bổ sung văn bản đề nghị của khách hàng có xác nhận của chủ đầu tư về việc khách đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán theo Hợp đồng mua bán và chủ đầu tư chưa nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận cho bất động sản đó.

Đồng thời, VNREA cũng đề xuất thêm phần thủ tục giải chấp từng phần. Theo đó, VNREA lý giải, Điểm b khoản 2 Điều 19 của Nghị định 99: "Trường hợp sau khi Sở Xây dựng có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhưng chủ đầu tư không bán, cho thuê mua mà thực hiện thế chấp nhà ở này thì việc bán, cho thuê mua nhà ở này sau khi thế chấp chỉ được thực hiện khi có đủ điều kiện và có văn bản thông báo của Sở Xây dựng theo quy định tại điểm này".

Với trường hợp này, chủ đầu tư đã hoàn thành thủ tục thông báo huy động vốn theo quy định. Về bản chất pháp lý, các văn bản tài liệu trong hồ sơ huy động vốn của doanh nghiệp tại thời điểm này so với thời điểm đã tiến hành huy động vốn là không thay đổi, trừ điều kiện về giải chấp tài sản. Điều này gây khó khăn và mất thêm nhiều thời gian cũng như cơ hội kinh doanh đối với các doanh nghiệp.

Hiệp hội kiến nghị Quốc hội sửa luật theo xu hướng: Chủ đầu tư chỉ cần đảm bảo trường hợp sau khi Sở Xây dựng có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhưng chủ đầu tư không bán, cho thuê mua mà thực hiện thế chấp nhà ở này thì việc bán, cho thuê mua nhà ở này sau khi thế chấp chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã có văn bản giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó.

Song song đói, bổ sung vào Luật Kinh doanh bất động sản việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai không phải là nhà ở, tương tự như cơ chế chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hiện nay.