Đi tìm 'điểm sáng' trong bức tranh thị trường bất động sản Hà Nội

Trong bối cảnh có nhiều vấn đề chính sách cùng ảnh hưởng từ tình hình quốc tế, thị trường bất động sản Hà Nội đang đứng trước những thách thức. Song, nhờ nền kinh tế Việt Nam phục hồi linh hoạt và vững chắc trong suốt giai đoạn từ đầu năm đến nay. Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm 2022, kinh tế Hà Nội tăng trưởng 7,8%, tăng 29% theo năm và cao hơn mức tăng 7,2% của 6 tháng đầu năm 2019. Điều này sẽ tác động đến tình hình hoạt động của thị trường bất động sản và tiềm năng trong thời gian tới.

Thực tế cho thấy, tình hình thị trường Bất động sản tại Hà Nội nhìn chung đều có những dấu hiệu phục hồi trong các hoạt động cho thuê thương mại, căn hộ dịch vụ, mua bán nhà ở, công suất cho thuê phòng khách sạn.

Cụ thể, theo báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý 2/2022, thị trường văn phòng đã có sự cải thiện rõ rệt, công suất thuê văn phòng được cải thiện rõ rệt trong nửa đầu năm 2022, tăng 2 điểm % theo quý, đạt 88%. Trong nửa đầu năm 2022, diện tích cho thuê thêm đạt 80.200 m2, cao hơn so với cả năm 2021.

Đặc biệt, với thị trường căn hộ để bán, trong 6 tháng đầu năm 2022, mặc dù nguồn cung mới dần hạn chế, do các chủ đầu tư phải đối mặt với các thách thức về thủ tục pháp lý kéo dài, kiểm soát tín dụng bị thắt chặt và chi phí xây dựng gia tăng, tuy nhiên giá bán căn hộ liên tục tăng cao dù số lượng giao dịch giảm.

“Giá căn hộ có sự chênh lệch rõ rệt giữa sản phẩm sơ cấp và thứ cấp. Trong 6 tháng đầu năm 2022, giá bán sơ cấp trung bình cao hơn giá bán thứ cấp 44%, tăng từ mức 14% vào năm 2018”, chuyên gia Savills cho biết.

Tình hình thị trường căn hộ để bán ghi nhận số lượng giao dịch giảm, giá bán tăng, trong đó căn hộ hạng B chiếm 71% số căn bán được.

Savills chỉ ra rằng, nguồn cầu nhà ở trở nên mạnh mẽ khi dân số Hà Nội dự kiến sẽ đạt 9,8 triệu người vào năm 2030; tăng trưởng Tổng Sản phẩm trên địa bàn (GRDP) giai đoạn 2026-2030 dự kiến đạt 8,5%. Thị trường căn hộ sẽ tiếp tục sôi động khi sẽ có 14 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án sẽ cung cấp khoảng 11.726 căn vào nửa cuối năm 2022.

“Các yêu cầu về tài chính đang thay đổi, trong khi các yếu tố về luật pháp và mở cửa biên giới đã được giải quyết. Trong điều kiện nguồn cung tương lai dồi dào, giá bán sẽ điều chỉnh đảm bảo một thị trường ổn định và bền vững”, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội nhận định về triển vọng của thị trường.

Về thị trường căn hộ dịch vụ, công suất căn hộ dịch vụ trung bình cải thiện ở tất cả các hạng, đáng chú ý là hạng C ghi nhận tăng trưởng cao nhất ở mức 16% theo quý. Giá thuê của quận Nam Từ Liêm cao nhất ở mức 640.000 đồng/m2/tháng.

Tổng nguồn cung bao gồm 5.719 căn từ 62 dự án, tăng 1% theo quý và 3% theo năm. Nguồn cung ở khu vực nội thành dẫn đầu, chiếm 60% tổng nguồn cung, theo sau lần lượt bởi khu vực phía Tây và Trung tâm. Trong đó hạng A chiếm nhiều thị phần nhất, cùng một dự án hạng B mới gia nhập vào thị trường trong quý 2/2022.

Qua đó thấy được căn hộ dịch vụ cũng có dấu hiệu phục hồi tích cực. Nói về triển vọng thời gian tới, ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội cho hay, một trong những điểm sáng của thị trường này đó là nhờ vào sự mở rộng của đường vành đai 4, vành đai 5 và các dự án cơ sở hạ tầng lớn khác sẽ cải thiện kết nối giữa Hà Nội với các khu công nghiệp ở các tỉnh lân cận như Hưng Yên, Bắc Giang, Vĩnh Phúc.

"Các dự án cơ sở hạ tầng sẽ thúc đẩy sự phát triển của các khu đô thị mới, gần với các khu công nghiệp ở những tỉnh này. Theo đó, với nguồn khách thuê là người nước ngoài làm việc tại khu công nghiệp và nhà máy lân cận, nguồn cầu đối với căn hộ dịch vụ dự báo sẽ tăng lên nhanh chóng", ông Matthew Powell cho biết.

Một điểm sáng trong bức tranh thị trường 6 tháng đầu năm của Hà Nội là thị trường khách sạn. Cụ thể, thị trường khách sạn có hoạt động khởi sắc khi công suất thuê phòng trung bình tăng 20 điểm % theo quý, và 16 điểm % theo năm, đạt 43%. Giá phòng trung bình đạt 2 triệu VNĐ, tăng 11% theo quý và 14% theo năm. Nguồn cung gồm 9.983 phòng từ 17 khách sạn 5 sao, 16 khách sạn 4 sao và 31 khách sạn 3 sao giảm -1% theo quý và theo năm.

Thị trường khách sạn có hoạt động khởi sắc trong 6 tháng đầu năm 2022.

“SEA Games 31 đã góp phần thu hút khách du lịch đến Hà Nội khi có đến 700.000 lượt khách trong nước và 31.000 lượt khách quốc tế. Khách sạn 5 sao là loại hình được ưa chuộng và nhận được nhu cầu lớn từ các vận động viên và khách du lịch. Nửa cuối 2022 hứa hẹn kết quả khả quan hơn vì những ảnh hưởng của đại dịch đã bắt đầu giảm nhẹ và niềm tin của khách du lịch đang dần trở lại”, theo báo cáo Savills nêu ra.

Chia sẻ về triển vọng của thị trường khách sạn, ông Matthew Powell, Giám Đốc Savills Hà Nội cho biết: “Thị trường du lịch đang phục hồi. Nhiều dự án trong thành phố có công suất thuê cao với sự trở lại của khách công tác và khách trong nước. Các thị trường nguồn mới đối với khách tham quan du lịch và khách công tác như Ấn Độ đang bắt đầu hiện diện. Các dự án nghỉ dưỡng ven biển đạt công suất cao, tập trung vào phân khúc hạng sang. Trong khi các dự án lớn định vị không tốt đang gặp khó khăn. Thị trường sẽ có sự phân chia rõ rệt, với sự tập trung vào sản phẩm chất lượng hơn số lượng”.

Theo dữ liệu 7 tháng đầu năm 2022 của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm bất động sản Hà Nội gần như không có sự thay đổi, chỉ giảm 1% so với cùng kỳ năm 2021, trong khi đó, lượng tin đăng tăng 11%. Điều này phần nào cho thấy, các bên bán bất động sản gồm chủ đầu tư, sàn giao dịch và chủ nhà đang ở giai đoạn chuẩn bị với những phương án truyền thông, quảng cáo nhằm đón đợi cơ hội thanh khoản.