Điều gì đang diễn ra với các nhà đầu tư bất động sản?

Nhà đầu tư bán lỗ cũng không được

Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn giảm tốc, nhiều nhà đầu tư bất động sản dù chật vật rao bán cắt lỗ sâu nhưng vẫn khó tìm được chủ mới.

Đơn cử, trường hợp của anh Nguyễn Thanh Hà, nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội cho biết, cuối năm 2021, thị trường bất động sản diễn biến sôi động, anh đã dùng 5 tỷ đồng để mua 2 mảnh đất tại vùng ven Hà Nội, có diện tích lần lượt là 70m2 và 90m2. Đến đầu năm 2022, thị trường bắt đầu có dấu hiệu đi xuống, anh Hà đã rao bán 2 lô đất này. Tuy nhiên, dù đã liên tục hạ giá rao bán suốt thời gian dài nhưng vẫn chưa tìm được chủ mới.

“Dù tôi đã 3 lần hạ giá bán tới 30% so với thời điểm xuống tiền nhưng vẫn chưa tìm được người mua. Tôi cũng tự rao bán và nhờ các môi giới nhưng chỉ có người hỏi giá rồi không thấy phản hồi nữa”, anh Hà nói.

Theo số liệu từ đơn vị nghiên cứu thị trường, mức độ quan tâm đất nền tại Hà Nội sụt giảm 18%, kéo theo giá rao bán tại một số quận, huyện giảm so với quý trước. Cụ thể, mức độ quan tâm tại Quốc Oai giảm mạnh nhất 39%, Sóc Sơn giảm 30%, Gia Lâm giảm 28%, Thanh Trì giảm 24%. Còn Long Biên, Hà Đông, Hoài Đức, Đông Anh có mức giảm lần lượt là 21%, 18%, 17% và 8%.

Tại một số điểm nóng bất động sản trong những năm qua như Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang giá bán đất nền giảm từ 5 - 7%.

Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng cho biết, cả nước có 115.129 giao dịch thành công, tổng lượng giao dịch bằng khoảng 54% so với quý II/2022. Cụ thể, tại miền Bắc có 21.806 giao dịch; tại miền Trung có 18.789 giao dịch; tại miền Nam có 74.534 giao dịch.

Nhiều môi giới bất động sản ở các khu vực cũng thừa nhận, hiện nay, thị trường đang gặp khó về thanh khoản, nhiều nhà đầu tư dù chấp nhận giảm giá bán từ 20 - 30% nhưng vẫn không tìm được người mua.

Doanh nghiệp bất động sản cắt lỗ

Thực tế, trong bối cảnh, thị trường sụt giảm thanh khoản trầm trọng, không chỉ các nhà đầu tư cá nhân đang chật vật với thị trường bất động sản. Các chủ đầu tư cũng đang lâm vào tình cảnh “khát vốn” buộc phải giảm giá.

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản xôn xao trước thông tin các sản phẩm tại một dự án quy mô 1.000ha tại Đồng Nai có mức chiết khấu lên đến 51%. Như vậy, với mỗi căn biệt thực có giá khoảng 15 tỷ đồng, nhưng chỉ cần thanh toán 95% giá trị thì mức giá người mua phải thanh toán chỉ khoảng gần 7,5 tỷ đồng. Chưa hết, chủ đầu tư dự án này còn cam kết thuê lại sản phẩm với mức lợi nhuận 18% trong 4 năm đầu sau khi nhận nhà và cam kết mua lại với mức lợi nhuận 6 - 10%/năm.

Một dự án ở TP. Thủ Đức mạnh tay chiết khấu tổng 40% khi người mua thanh toán vượt tiến độ đến 98%. Đồng nghĩa, nếu mua một căn hộ khoảng 70m2 với giá gốc là hơn 4,7 tỷ đồng thì người mua chỉ cần trả 2,9 tỷ đồng.

Hay một dự án tại Linh Đàm (Hà Nội), tổng chiết khấu có thể lên tới 34 - 35% khi người mua thanh toán vượt tiến độ 95% giá trị căn hộ. Hiện tại, giá căn hộ tại dự án này đang dao động từ 33 - 47 triệu đồng. Nếu áp hết ưu đãi, giá chỉ còn khoảng từ 2,4 tỷ đồng cho một căn hộ có 2 phòng ngủ.

Bên cạnh đó, không chỉ chiết khấu trực tiếp và giá bán, nhiều chủ đầu tư còn đưa ra các chính sách cam kết mua lại hấp dẫn. Thực tế, việc các chủ đầu tư chiết khấu cho khách hàng mua bất động sản không phải mới. Song, đây là lần đầu tiên thị trường chứng kiến các mức chiết khấu sâu như hiện nay. Nguyên nhân cũng từ việc thị trường bất động sản trầm lắng, nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn về tài chính. Trong khi đó, 2 kênh dẫn vốn quan trọng nhất là tín dụng ngân hàng và trái phiếu đang bị thắt chặt.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho biết, hiện nay thị trường bất động sản đang rất khó khăn và đứng trước khả năng có thể rơi vào suy thoái và có một số Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản cũng đang rất khó khăn, đặc biệt là “rủi ro” bị sụt giảm sâu thanh khoản, thậm chí có thể bị mất thanh khoản, thể hiện qua việc một số Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản phải thực hiện các biện pháp để tồn tại.

Cụ thể, một số Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đang thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh (dừng, trì hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO), mà điều này sẽ tác động đến sự phục hồi và tăng trưởng của nền kinh tế, trực tiếp làm giảm nguồn thu ngân sách Nhà nước.

Theo Chủ tịch HoREA, một số Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản phải tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động (thậm chí có Tập đoàn giảm đến 50% lực lượng lao động) tác động đến vấn đề an sinh xã hội, hoặc phải giảm lương tác động đến cuộc sống người lao động.

“Do tắc nguồn vốn tín dụng, trái phiếu và nguồn vốn huy động từ khách hàng, nên một số Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản “đói vốn”. Do vậy, phải vay vốn ngoài xã hội với lãi suất rất cao, đầy“rủi ro, hoặc phải bán bớt tài sản, dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu, thậm chí đến 40% giá hợp đồng. Từ đó, tạo cơ hội cho khách hàng mua với giá rẻ, nhưng có rủi ro do là sản phẩm hình thành trong tương lai”, ông Châu nói.