Điều gì sẽ xảy ra với thị trường bất động sản Tp.HCM khi đề xuất đánh thuế nhà đất thứ hai?

Đã đến lúc?

Đề xuất này được UBND Tp.HCM nêu trong dự thảo Nghị quyết thay thế Nghị quyết 54/2017 gửi đến Bộ Kế hoạch và Đầu tư thẩm định trước khi trình Chính phủ.

Phương án 1, Thành phố kiến nghị thí điểm thu thuế nhà và đất ở mà người sở hữu không trực tiếp sử dụng. Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ quy định mức thuế, phương pháp tính và thời gian áp dụng.

Phương án 2, Thành phố đề xuất tăng mức thu liên quan nhà đất thứ hai trở lên, cụ thể là: lệ phí trước bạ khi mua, nhận chuyển nhượng; thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên.

Mức tăng do HĐND Thành phố quyết định, gồm: thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với đất ở (không quá 5 lần mức hiện hành) và thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên (không quá 2 lần mức hiện hành); tăng tỷ lệ thu lệ phí trước bạ khi mua, nhận chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên từ mức 0,5% giá trị chuyển nhượng lên mức 2%, và mức tối đa chuyển nhượng một hồ sơ từ mức 500 triệu đồng lên một tỷ đồng.

Thành phố sẽ hưởng 100% số thu tăng thêm từ khoản này và không dùng để xác định tỷ lệ phần trăm với các khoản thu phân chia giữa ngân sách Trung ương và địa phương.

Phương án thu thuế nhà đất thứ hai trở lên từng được nêu trong dự thảo chính sách thay thế Nghị quyết 54 mà Tp.HCM gửi Chính phủ hồi tháng 12/2022. Chính quyền thành phố cho hay cách làm này sẽ hạn chế đầu cơ bỏ hoang nhà, đất trong dự án bất động sản, gây lãng phí nguồn lực xã hội, đồng thời là cơ sở để xây dựng chính sách chung sau này. Đề xuất được nhiều người quan tâm.

Từng chia sẻ về điều này, ông Trần Minh Hoàng, Phó tổng thư ký Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, nếu áp dụng đánh thuế nhà đất thứ 2 thì phải có chính sách ưu đãi hỗ trợ cho người mua căn nhà đầu tiên mới công bằng. Theo ông Hoàng, áp dụng ở thời điểm này là chưa phù hợp khi thị trường bất động sản trầm lắng. Đánh thuế sẽ tạo tâm lý hoang mang, thị trường đã khó càng khó hơn.

Vị này cho hay, đánh thuế chưa chắc khiến giá bất động sản sẽ giảm đi. Tại nhiều nước, căn nhà thứ 2 trở đi có mức thuế cao hơn một chút để tránh tích trữ, tránh để tiền quá nhiều vào bất động sản. Vì vậy đã đánh thuế thì áp dụng trên cả nước chứ không riêng gì Tp.HCM.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D DKRA Group cũng từng nhấn mạnh: TP cần phải xây dựng lộ trình cụ thể về thời gian thực hiện, có thể là trong thời gian 2 - 3 năm tới ở các TP lớn như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Cần Thơ..

Đặc biệt, vấn đề về cơ sở dữ liệu để quản lý đối tượng phải đóng thuế cũng cần được xây dựng một cách khoa học, từ đó mới xác định những người đó sở hữu bất động sản thứ 2. Muốn làm việc này cần có sự đồng bộ về dữ liệu quản lý đất đai.

Đồng thời, cần tham khảo mô hình ở nước ngoài quy định mỗi cá nhân được sở hữu bao nhiêu diện tích. Nếu vượt diện tích đó sẽ đánh thuế như thế nào cho hợp lý. Ban đầu có thể đánh thuế ở khu vực trung tâm trước vì những người mua bất động sản ở đó là người có điều kiện. Nên áp dụng biểu thuế lũy tiến từ căn thứ 2 trở lên. Ví dụ căn thứ 2 đánh thuế thêm 2%, căn thứ 3 lên 5%, căn thứ 4 lên 10% chẳng hạn.

Cần thận trọng

Thực tế, đánh thuế nhà, đất giúp thị trường minh bạch, ngăn nạn đầu cơ, tăng thu ngân sách, song phải số hóa dữ liệu, đảm bảo công bằng, tránh thuế chồng thuế. Nhiều người trong nghề đồng thuận rằng đánh thuế nhà và đất là cần thiết trong bối cảnh thị trường bất động sản phát triển kém minh bạch, bị nóng sốt do nạn đầu cơ.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA), đánh thuế nhà và đất giúp tăng cường hiệu quả công tác quản lý nhà nước, tăng nguồn thu ngân sách, góp phần làm cho thị trường bất động sản công bằng, minh bạch hơn.

Ông Châu cho hay, hiện nay người sở hữu nhà tại Việt Nam chưa phải nộp thuế tài sản nhà ở, mới chỉ phải nộp thuế đất phi nông nghiệp, trong đó thuế suất đối với đất ở trong hạn mức là 0,03% bảng giá đất. Mức nộp thuế này quá thấp, gần như không đáng kể và không đủ sức điều tiết thị trường.

Tuy nhiên cũng nên nhìn nhận nhiều góc cạnh trước khi đưa ra chính sách. Theo ông Châu, để đánh thuế nhà và tài sản tại Việt Nam phải giải quyết được bài toán giảm tiền sử dụng đất xuống mức hợp lý hơn để tránh thuế chồng thuế.

Tiền sử dụng đất là cơ sở rất quan trọng giúp cho việc áp dụng đánh thuế tài sản nhận được sự đồng thuận cao.

Ảnh: Bảo Anh

Hiện tiền sử dụng đất thu một lần (không thu hàng năm) chiếm khoảng 10% giá trị căn hộ, chiếm trên dưới 30% giá trị nhà phố liền thổ (nhà gắn liền với đất). Riêng đối với biệt thự, tiền sử dụng đất đang chiếm 50% giá trị căn nhà. Chừng nào tiền sử dụng đất vẫn còn chiếm tỷ trọng quá lớn trên tổng giá trị bất động sản, việc đánh thuế tài sản sẽ dẫn đến tình huống thuế chồng thuế. Bởi lẽ, các quốc gia phát triển chỉ thu thuế nhà và đất hàng năm, nhưng không thu tiền sử dụng đất một lần.

Chia sẻ trên báo chí mới đây, ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty tư vấn đầu tư Nam Phát cũng cho rằng, hiện có 2 băn khoăn về việc đánh thuế nhà đất thứ hai. Thứ nhất, tiền sử dụng đất thu một lần, đang chiếm 10-50% giá trị tài sản tùy phân khúc và loại hình, thực tế đang khá nặng nề đối với người dân. Nếu đánh thuế đất và nhà hàng năm, đồng thời vẫn thu tiền sử dụng đất một lần sẽ đẩy người dân vào tình cảnh thuế chồng thuế, khiến họ bị quá tải.

Theo đó, việc đánh thuế nhà và đất nên được thực hiện theo lộ trình dài, ban đầu thuế suất vừa phải, sau đó tăng dần để người dân làm quen với việc này, đồng thời cần xem xét điều chỉnh tiền sử dụng đất xuống mức thấp hơn.

Điểm băn khoăn thứ hai, theo ông Nam là cơ quan quản lý nhà nước cần hoàn thiện dữ liệu số nhà và đất, đồng thời đưa ra phương pháp định giá thuyết phục để làm cơ sở đánh thuế tài sản.

Còn ông Lê Quốc Kiên  nhà đầu tư bất động sản kì cựu tại Tp.HCM cho hay, việc đánh thuế được thực hiện sẽ tác động rất mạnh đến những nhà đầu tư lướt sóng, những bất động sản không có giá trị sử dụng thực.

Vị này cho rằng, về tâm lý, người mua sẽ thận trọng xem mức độ ảnh hưởng của luật mới với họ, việc này trực tiếp làm giảm nguồn cầu trong ngắn hạn. Những người lướt sóng (chỉ cần lợi nhuận 5-10% trong một giao dịch 1-2 tháng) nhưng không bán được hàng sẽ phải chịu nhiều loại thuế phí khiến nhóm này chùn tay.

Trong dài hạn, khoản thuế đánh vào tài sản thứ hai sẽ được người bán tính vào chi phí giá thành. Lấy chu kỳ 5 năm làm mốc tính, nếu bất động sản tăng giá mạnh suốt thời gian này, thuế tài sản ít tác động đến nhà đầu tư dài hạn do mức thuế suất đánh vào căn nhà thứ hai vẫn không đáng kể so với tốc độ tăng giá tài sản.

Tuy nhiên, sẽ không bao giờ xảy ra việc các bất động sản mãi tăng trong chu kỳ này, vì chắc chắn khủng hoảng sẽ đến và đan xen. Theo đó, trong giai đoạn này, giá nhà, đất đi ngang hoặc giảm (rơi vào chu kỳ khủng hoảng), nhà đầu tư dài hạn cũng tự sàng lọc danh mục để tránh bị thuế chồng thuế chứ không “ôm hàng” tiếp. Tức thuế tài sản sẽ tác động thanh lọc thị trường đầu cơ trong các chu kỳ suy thoái.