Doanh nghiệp bất động sản trước áp lực nguồn vốn ngày càng thắt chặt

Theo quy định, chủ đầu tư dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu 15-20%, 80-85% còn lại chủ yếu dựa vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng. Trong khi đó, nguồn vốn từ ngân hàng đang ngày càng thắt chặt, nguồn vốn huy động từ khách hàng cũng không dễ khiến nhiều người lo lắng thị trường sẽ trầm lắng.

Hoạt động kinh doanh bất động sản cần nguồn vốn trung hạn, dài hạn. Ở các nước khác, các quỹ đầu tư và thị trường chứng khoán là nguồn cung cấp vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản, nhưng ở nước ta, các doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn vay tín dụng. Tuy nhiên, năm 2018, ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 45% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn, trong đó có bất động sản, mức trần này sẽ giảm còn 40% kể từ ngày 1/1/2019.

Áp lực lớn cho các doanh nghiệp

Lộ trình giảm dần nguồn tín dụng này của Ngân hàng Nhà nước tạo áp lực buộc các doanh nghiệp bất động sản phải tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung khác, trước hết là từ thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp nguồn vốn đầu tư nước ngoài. Riêng việc tìm kiếm nguồn vốn từ các quỹ đầu tư bất động sản chưa khả thi vì cho đến nay, cả nước mới chỉ có một Quỹ đầu tư bất động sản là TCREIT thuộc Techcombank với số vốn điều lệ rất nhỏ, chỉ có 50 tỷ đồng. Vì thế chưa huy động được nguồn vốn nhàn rỗi rất lớn trong nước và cũng chưa đáp ứng được nhu cầu vốn rất lớn của thị trường bất động sản.

Tại Nghị quyết phiên họp thường kỳ tháng 10/2018, Chính phủ đã yêu cầu Ngân hàng Nhà nước tiếp tục điều hành chính sách tiền tệ linh hoạt, thận trọng, duy trì thanh khoản ở mức hợp lý, kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản, chứng khoán... 

Đồng thời yêu cầu Bộ Xây dựng phối hợp chặt chẽ với các bộ, ngành và UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tập trung nâng cao chất lượng công tác quản lý nhà nước về phát triển đô thị; tập trung nghiên cứu, đề xuất các mô hình mới về phát triển đô thị. Chấn chỉnh kịp thời các vi phạm pháp luật trong hoạt động xây dựng, đầu tư phát triển đô thị; công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư. Trực tiếp thanh tra một số vụ việc vi phạm nghiêm trọng, điển hình và báo cáo Thủ tướng Chính phủ.

Với các động thái này, nhiều chuyên gia cho rằng, việc cấp phép quy hoạch của các cấp sẽ nghiêm túc hơn, thời gian thực hiện dự án, chi phí, cơ hội cho chủ đầu tư sẽ khó khăn hơn. Dự kiến năm 2019, thị trường bất động sản sẽ bước vào giai đoạn trầm lắng hơn, không chỉ với phân khúc nhà ở thương mại mà còn với cả phân khúc nhà giá rẻ và nhà ở xã hội.

Khi tín dụng dành cho bất động sản thắt chặt, đồng thời thiếu các chính sách ưu đãi cho nhà ở xã hội thì khả năng tiếp cận nhà ở của người dân có thu nhập trung bình và thấp cũng hạn chế hơn. 

"Nếu Nhà nước có chính sách tín dụng đối với người mua căn nhà đầu tiên, trước hết, có thể áp dụng đối với người mua nhà có giá vừa túi tiền thì sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân, lao động, người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư, đặc biệt là giới trẻ mới lập nghiệp, mới lập gia đình có cơ hội có nhà. Ví như mô hình của Quỹ phát triển nhà ở Tp.HCM trong 12 năm qua đã tạo điều kiện cho 4.010 cán bộ, công chức, viên chức (80% người vay thuộc ngành giáo dục, y tế) vay với tổng số tiền 1.565 tỷ đồng (500 triệu đ/suất), được thành phố hỗ trợ lãi suất và thực tế chỉ phải trả lãi vay 4,7%/năm để mua nhà. Tuy nhiên, hiện Nhà nước chưa có chính sách này", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cho biết.

Giảm bớt phụ thuộc vốn ngân hàng

"Tín dụng ưu đãi có vai trò quan trọng trong phát triển nhà ở xã hội và nhà thương mại giá rẻ. Đặc biệt khi chi phí tín dụng cho các dự án tại Việt Nam rất cao vì chúng ta đang sử dụng tín dụng thương mại chứ không phải là tín dụng đầu tư. Trong đó, tín dụng thương mại có lãi suất khoảng 10%, ưu đãi có thì cũng chỉ lùi được tới mức 5%, trong khi ở nhiều nước khác, tín dụng thương mại ở mức 5% còn tín dụng đầu tư chỉ khoảng 2%. 

Sau khi gói tín dụng 30.000 tỷ dồng kết thúc vào cuối năm 2016, Chính phủ cũng có quyết định về mức cho vay ưu đãi nhà ở xã hội nhưng việc triển khai mới dừng lại ở một số văn bản hướng dẫn. Vì không có nguồn vốn nên hầu hết các dự án nhà ở xã hội đang triển khai bị chậm tiến độ hoặc tạm dừng thi công, nguồn cung sản phẩm ra thị trường hầu như không có, nguồn cầu cũng bị chững lại" - ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường nhận xét.

"Nhằm giải quyết vốn, tôi cho rằng cần thực hiện cách thức tiết kiệm giống như bán nhà trên giấy cho những người có nhu cầu nhà ở. Chúng ta cần vận hành sao cho tạo ra nguồn tín dụng ưu đãi từ nhiều nguồn lực khác nhau, đừng chỉ đợi vào Nhà nước. Đồng thời tham gia quỹ tiết kiệm nhà ở là một phương thức tốt. Người mua có thể đóng góp trong thời gian nhất định, khoảng 50% giá trị căn nhà là được mua nhà", ông Võ đề xuất. 

Về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu cũng khuyến nghị: để giảm bớt dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng, các doanh nghiệp bất động sản cần chủ động tiếp cận các nguồn vốn khác ngoài nguồn vốn tín dụng ngân hàng, nâng cao hiệu quả kinh doanh, năng lực tài chính, quan tâm các phân khúc nhà ở có tính thanh khoản cao, bền vững, tham gia các chương trình phát triển nhà ở theo chủ trương của Chính phủ...