Bất động sản 2026: Kỳ vọng bùng nổ trong kỷ nguyên tăng trưởng cao và bài toán tín dụng

Áp lực tăng giá từ mục tiêu tăng trưởng "thần tốc

Chia sẻ với PV, TS Lê Xuân Nghĩa - thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, Viện trưởng Viện Tư vấn phát triển - cho biết, năm 2026 được mở đầu với một tín hiệu vĩ mô mạnh mẽ: Chính phủ đặt mục tiêu tăng trưởng kinh tế lên tới trên 10%. Đây là một con số rất cao, đòi hỏi sự phấn đấu quyết liệt, và theo quy luật kinh tế, điều này sẽ tác động trực tiếp đến giá bất động sản .

Các nhà kinh tế học thế giới đã tổng kết công thức: Tốc độ tăng giá bất động sản thường tương đương tổng của tăng trưởng kinh tế, lạm phát và tốc độ đô thị hóa. Thực tế thống kê tại Việt Nam trong 10 năm qua cho thấy, giá bất động sản tăng bình quân khoảng 12%/năm. Mức tăng này khá tương đồng với các thị trường lớn như Ấn Độ (14,5%), Trung Quốc (13,5%) và Cộng hòa Liên bang Đức (khoảng 12%).

Đáng chú ý, trường hợp của Đức là một ví dụ điển hình về quy luật cung cầu: dù tăng trưởng kinh tế thấp (khoảng 2,5%), nhưng giá nhà vẫn tăng cao đột biến do nguồn cung nhà ở bị tắc nghẽn trong thập kỷ qua. Tại Việt Nam, với kỳ vọng tăng trưởng kinh tế cao trong năm 2026, sức ép tăng giá lên thị trường địa ốc là điều khó tránh khỏi.

Sự trỗi dậy của các siêu đô thị

Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ nhận định, một điểm sáng lớn trong năm 2026 là sự cải thiện vượt bậc về nguồn cung. Bên cạnh các dự án nhà ở xã hội, thị trường đón nhận lại hàng loạt dự án từng bị "đắp chiếu" nay được giải tỏa nhờ các nghị quyết đặc biệt của Quốc hội.

Đặc biệt, quy mô phát triển dự án đã thay đổi hoàn toàn về chất. Nếu trước đây các dự án chỉ dừng lại ở vài chục đến vài trăm héc-ta, thì nay đã xuất hiện các đại dự án quy mô hàng ngàn, thậm chí chục ngàn ha.

Sự thay đổi này không chỉ nằm ở diện tích mà còn ở mô hình phát triển: Hệ sinh thái trọn vẹn khi các dự án không còn là những khu chung cư đơn lẻ mà trở thành những đô thị thực thụ với đầy đủ hạ tầng giao thông, năng lượng, công viên giải trí, bể bơi, và thậm chí có dự án trang bị cả sân bay trực thăng; Kết nối việc làm với điểm tiến bộ vượt bậc là sự kết nối giữa nơi ở và các trung tâm việc làm lớn, giúp cư dân không chỉ có môi trường sống tốt, trường học tốt cho con cái mà còn thuận tiện trong việc di chuyển đến nơi làm việc.

Tuy nhiên, bức tranh 2026 không chỉ có màu hồng. Thách thức lớn nhất đến từ việc siết chặt tín dụng và xu hướng tăng lãi suất. Dữ liệu ghi nhận lãi suất huy động đã tăng khoảng 0,7% và lãi suất cho vay tăng khoảng 1%.

Điều này tác động mạnh đến tâm lý và sức mua, đặc biệt ở phân khúc nhà ở cao cấp - nơi các nhà đầu tư thường sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Ngược lại, phân khúc nhà ở xã hội và nhà giá rẻ vẫn giữ được sự ổn định nhờ chính sách bảo đảm lãi suất ưu đãi không đổi từ Chính phủ,.

Về bức tranh tín dụng, mặc dù con số tăng trưởng tín dụng năm 2025 được báo cáo lên tới 19%, nhưng chuyên gia nhận định con số "thực chất" chỉ dao động quanh mức 16-17%,. Phần chênh lệch ảo đến từ các nghiệp vụ kỹ thuật liên quan đến trái phiếu Chính phủ và dòng tiền nằm trong hệ thống ngân hàng chứ không thực sự chảy vào nền kinh tế.

Nhịp điệu thị trường 2026

Theo TS Lê Xuân Nghĩa, để đạt được mục tiêu tăng trưởng GDP 10% trong năm 2026, Việt Nam cần tỷ lệ đầu tư đạt mức 38 - 40% GDP. Trong bối cảnh đó, tín dụng ngân hàng vẫn đóng vai trò là nguồn vốn chủ lực cho cả doanh nghiệp nội địa lẫn các dự án đầu tư công. Do đó, vị chuyên gia dự báo khả năng cao sẽ có đợt điều chỉnh nới lỏng hạn mức tín dụng (room tín dụng) vào một thời điểm thích hợp trong năm, với mức kỳ vọng hợp lý khoảng 17-18%.

Về diễn biến thị trường, TS Lê Xuân Nghĩa đưa ra kịch bản: Nửa đầu năm 2026 thị trường có thể tăng trưởng chậm lại do tác động của việc siết tín dụng và lãi suất nhích tăng; Nửa cuối năm 2026 thị trường sẽ bật tăng mạnh mẽ trở lại. Đây là hệ quả của việc bước vào "kỷ nguyên tăng trưởng cao" và các nút thắt về vốn được tháo gỡ.

Nhìn chung, năm 2026 sẽ là năm bản lề quan trọng, nơi cơ hội thuộc về những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn và khả năng nắm bắt nhịp điệu "nén trước, bật sau" của thị trường.