Dòng tiền ào ạt đổ vào cổ phiếu bất động sản, điều gì đang diễn ra?

Trong khi thị trường chứng khoán giằng co, nhóm cổ phiếu bất động sản lại ngược dòng toả sáng. Tâm điểm là DIG có thời điểm tăng kịch trần, “trắng bên bán” với lượng dư mua giá trần lên tới hàng triệu đơn vị. Không nằm ngoài xu hướng, loạt mã bất động sản khác như NLG, PDR, KBC, HDC, DXG, NVL đều đồng loạt khởi sắc, mức tăng trên 3%.

Dòng tiền đổ mạnh vào nhóm bất động sản , trong đó DIG, DXG, NVL, PDR nằm trong top các mã có thanh khoản cao nhất toàn thị trường, cho thấy tâm lý nhà đầu tư đang trở lại tích cực với nhóm cổ phiếu này.

Động lực từ kết quả kinh doanh

Kết quả kinh doanh dự báo khả quan được xem là bệ đỡ cho đà tăng cổ phiếu. Điển hình như Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp - Mã: DIG) ước đạt lãi trước thuế quý 3 đạt 171 tỷ đồng, cùng kỳ lỗ 6 tỷ. Trong 9 tháng đầu năm, doanh nghiệp ghi nhận tổng doanh thu và thu nhập khác 1.896 tỷ đồng, lãi trước thuế 209 tỷ đồng, gấp 5 lần cùng kỳ.

Không kém cạnh, CTCP Phát triển Nhà Bà Rịa – Vũng Tàu (HDC) cũng công bố kết quả sơ bộ đầy ấn tượng với lợi nhuận trước thuế ước đạt 666 tỷ đồng, cao gấp 35 lần cùng kỳ năm ngoái.  Tính cả năm, doanh nghiệp dự kiến đạt 755 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế, tăng gần 10 lần so với năm 2024.

Trong báo cáo gần đây, Chứng khoán MBS dự báo lợi nhuận quý 3/2025 của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết sẽ tăng khoảng 68,7% so với cùng kỳ, nhờ nền thấp và một số khoản lợi nhuận tài chính đột biến. Các dự án mở bán mới được kỳ vọng đóng góp mạnh từ quý 4 trở đi.

Nổi bật, Nam Long (NLG) được dự báo lợi nhuận tăng 504% lên 210 tỷ đồng, nhờ bàn giao sản phẩm tại Southgate, Nam Long Cần Thơ và ghi nhận lợi nhuận tài chính từ việc chuyển nhượng 15,1% cổ phần dự án Izumi cho Tokyu Corporation.

Vinhomes (VHM) dự kiến đạt lợi nhuận 12.948 tỷ đồng, tăng 65% so với cùng kỳ, chủ yếu từ các dự án Royal Island, Wonder City và OCP 2&3; MBS ước tính VHM đã hoàn thành khoảng 60% kế hoạch lợi nhuận năm sau 9 tháng.

Phát Đạt (PDR) được dự báo lợi nhuận quý 3 tăng 273% lên 190 tỷ đồng, nhờ thương vụ bán 80% cổ phần dự án Thuận An 1 và việc mở bán tiếp giai đoạn mới của Bắc Hà Thanh - Quy Nhơn Iconic, kỳ vọng tiếp tục hỗ trợ kết quả trong quý 4/2025 và 2026.

"Chất xúc tác” cho sóng bất động sản

Đồng quan điểm tích cực, Chứng khoán Agriseco cũng nhận định nhiều yếu tố vĩ mô đang hỗ trợ tích cực cho đà hồi phục của thị trường bất động sản , gồm: (1) lãi suất cho vay mua nhà duy trì ổn định ở mức thấp; (2) các chính sách tháo gỡ vướng mắc pháp lý tiếp tục được triển khai; (3) chủ trương sáp nhập tỉnh, thành mở ra động lực tăng trưởng dài hạn; và (4) đẩy mạnh đầu tư hạ tầng.

Lãi suất thấp giúp kích thích nhu cầu mua nhà và đầu tư, qua đó thúc đẩy thanh khoản toàn thị trường. Bên cạnh đó, sự phát triển mạnh mẽ của hệ thống hạ tầng được xem là động lực gia tăng giá trị bất động sản . Theo Batdongsan.com.vn, các dự án hạ tầng hoàn thiện giai đoạn 2025–2026 có thể giúp giá nhà đất khu vực lân cận tăng 10–15% mỗi năm. Nhờ sở hữu quỹ đất lớn gần các công trình trọng điểm, nhiều doanh nghiệp như VHM, NLG, KDH, DXG, HDC, VPI, NVL, PDR, DIG được dự báo hưởng lợi trực tiếp.

Về hoạt động kinh doanh, Agriseco cho biết nửa cuối năm 2025 sẽ là giai đoạn bứt phá khi nhiều doanh nghiệp bắt đầu bàn giao loạt dự án lớn như VHM, KDH, NLG, HDG, HDC, DXG, TCH, giúp kết quả kinh doanh cải thiện mạnh so với nửa đầu năm. Giai đoạn 2025–2026, doanh số bán hàng được kỳ vọng tiếp tục tăng trưởng, đặc biệt ở nhóm doanh nghiệp uy tín có vị trí dự án tốt tại các thành phố lớn và khu vực ven đô — như VHM, KDH, NLG, DXG, HDG, TCH, HDC. Sự gia tăng doanh số này sẽ là động lực chính cho tăng trưởng lợi nhuận ngành trong những năm tới.

Về định giá, nhóm cổ phiếu bất động sản hiện giao dịch quanh mức P/B 2,2 lần, cao hơn trung bình 5 năm (1,8 lần) và tiệm cận vùng +1 độ lệch chuẩn. Tuy nhiên, nếu loại trừ nhóm vốn hóa lớn (VIC, VHM, VRE), P/B của ngành chỉ quanh 1,7 lần – tương đương mức trung bình dài hạn, cho thấy phần lớn doanh nghiệp vẫn đang ở vùng định giá hợp lý.

Sau giai đoạn giảm và đi ngang trong năm 2024, chỉ số ngành bất động sản đã tăng tới 128% từ đầu năm 2025, vượt xa mức tăng 31% của VN-Index. Đà tăng chủ yếu đến từ VIC và VHM, trong khi nhóm cổ phiếu còn lại phân hóa với mức tăng 20–60% (theo Fiinpro-X). Điều này phản ánh kỳ vọng hồi phục của toàn ngành nhờ cải thiện khung pháp lý, nguồn cung và nhu cầu thị trường.

Nhìn chung, Agriseco cho rằng mặt bằng định giá ngành bất động sản đã quay lại mức trung bình 5 năm, song vẫn có sự phân hóa rõ nét. Nhóm vốn hóa lớn (VIC, VHM, VRE) phục hồi mạnh nhưng định giá vẫn thấp hơn mức trung bình lịch sử, trong khi nhóm vốn hóa vừa và nhỏ (KDH, NLG, DIG, HDC…) vẫn đang ở vùng định giá hợp lý hoặc chiết khấu, phù hợp với triển vọng 2–3 năm tới.

Agriseco đánh giá cơ hội đầu tư tập trung vào các doanh nghiệp có quỹ đất sạch, năng lực triển khai tốt và hưởng lợi từ chính sách pháp lý, dù rủi ro ngắn hạn vẫn tồn tại từ áp lực chốt lời sau nhịp tăng mạnh và tiến độ giải ngân dự án.