Dòng tiền của nhà đầu tư địa ốc đang chảy vào phân khúc nào?

Đất nền: Nhà đầu tư tìm kiếm đất thổ cư

Theo ghi nhận tại các khu ven Tp.HCM như huyện Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Q.9 hay các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An…hoạt động NĐT mua bán đất nền có xu hướng sôi động hơn dịp cuối năm. Trong đó, sản phẩm đất phân lô ở những dự án pháp lý đã hoàn thiện trước đó được nhiều NĐT săn đón.

Ghi nhận hoạt động mua bán đất nền tại huyện Hóc Môn, Củ Chi thời điểm cuối năm, cho thấy, các nền đất đã có sổ đỏ còn sót lại trong các dự án chào bán từ cuối năm 2017, đầu năm 2018 tăng giá và được nhà đầu tư tìm kiếm mạnh ở giai đoạn này.

Các nền đất đã có sổ đỏ tại khu vực đường Bùi Công Trừng, Trưng Nữ Vương, Xuân Thới Thượng (Hóc Môn); hay xã Tân An Hội, Trung Lập Hạ (huyện Củ Chi)…được NĐT rục rịch tìm kiếm hoặc bán ra hưởng chênh sau vài tháng thị trường đất nền khu vực trầm lắng.

Trong khi đó tại thị trường khu Đông như Q.9, Q.2 phân khúc đất nền cũng bắt đầu rộn ràng trở lại. Những nền đất đã có sổ hồng được NĐT tìm kiếm mạnh nhất. Giá có dấu hiệu tăng 15-20% so với cách đây 4-5 tháng trước.

Theo anh Vũ Văn Yến, một NĐT tại Q.9, việc các NĐT tìm kiếm đất lẻ thổ cư ngoài lý do dự án đất nền quy mô lớn không có hàng mới thì còn do NĐT cẩn trọng hơn trong việc lựa chọn sản phẩm hơn so với thời điểm trước.

Nhắm được các dự án mới không còn ra sổ nhanh như ngày trước nên đa số NĐT hiện nay tính toán thời gian thoát hàng sẽ không nhanh. Do đó, đa số NĐT hiện nay chấp nhận bỏ số tiền cao vào đất nền có sổ nhằm tránh rủi ro dòng tiền.

Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, so với những phân khúc khác, đất nền vẫn là loại hình thu hút dòng tiền của NĐT. Đặc biệt, ở giai đoạn cuối năm, khi nguồn cung mới hạn chế thì phân khúc này được NĐT nhắm đến nhiều với kỳ vọng mức chênh lệch sẽ cao so với giá mua vào và dễ ra hàng.

Căn hộ: Dòng tiền hướng đến phân khúc nhà vừa túi tiền

Không có nhiều biến động ở quý cuối của năm 2018, phân khúc căn hộ chung cư ghi nhận sự ổn định trên thị trường. Nhìn chung giao dịch giảm, nguồn cung khan hiếm, NĐT có tâm lý chờ đợi hoặc rót tiền vào phân khúc giá trên dưới 2 tỉ đồng/căn.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho biết, số lượng căn hộ chào bán mới tại Tp.HCM trong quý III/2018 đạt hơn 6.700 căn, giảm 14% so với cùng kỳ năm 2017. Tính chung 9 tháng năm 2018 đã có hơn 22.000 căn hộ được chào bán, giảm 1% so với cùng kỳ 2017.

Theo báo cáo của Hiệp hội BĐS Tp.HCM, thị trường BĐS cả nước có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch. Riêng Tp.HCM có dấu hiệu sụt giảm khá rõ nét. Tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở của các dự án giảm đến 44,5%; trong đó, phân khúc cao cấp giảm 25,9%, phân khúc trung cấp giảm 32,6%, phân khúc bình dân sụt giảm mạnh đến 69,7%. Hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án bất động sản (M&A) sụt giảm, chỉ có 6/15 hồ sơ chuyển nhượng dự án đủ điều kiện được chấp thuận.

Những dự án căn hộ giá trên dưới 2 tỉ đồng/căn vẫn thu hút sức mua của thị trường. Ảnh: minh họa internet

Theo Hiệp hội, cao điểm thị trường BĐS thường rơi vào thời điểm cuối năm nên sẽ có khởi sắc hơn; trong đó, phân khúc nhà ở bình dân, có giá vừa túi tiền sẽ tăng trưởng mạnh và cùng với phân khúc nhà ở trung cấp sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo của thị trường địa ốc.

Sự lệch pha cung về phân khúc trung và cao cấp, sự thiếu hụt cung vừa túi tiền nên dường như những sản phẩm có mức giá 1.5-1.8 tỉ đồng/căn ở khu lân cận Tp.HCM ra hàng nhanh chóng được mua lại. Đó là thực tế đang diễn ra ở thời điểm cuối năm tại khu ven Tp.HCM.

Theo các doanh nghiệp BĐS, việc giao dịch trên thị trường giảm so với cùng kỳ là điều dễ hiểu bởi nguồn cung mới bung ra rất ít nên tổng lượng giao dịch chắc chắn đi xuống. Tuy nhiên, thực tế thì các căn hộ có mức giá trên dưới 2 tỉ đồng/căn, kết nối giao thông thuận tiện với khu vực Tp.HCM dường như không còn sản phẩm để bán cho cả NĐT và người ở thực. Cá biệt, có một số dự án chào giá thứ cấp chênh từ 20-30% so với đầu năm 2018 nhưng vẫn không có sản phẩm để bán ra.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư Công ty Savills Việt Nam cho rằng, thị trường căn hộ ở Tp.HCM lộ diện nhiều dấu hiệu giảm sút. Tuy nhiên, từ trước đến nay và cả tương lai, phần lớn nguồn cung căn hộ hạng C đáp ứng nhu cầu ở thực tế của đông đảo người dân luôn được săn đón. Vì thế, quy mô thị trường căn hộ Tp.HCM vẫn đang khá ổn định và sẽ tiếp tục phát triển. Dự báo trong 3 năm tới, phân khúc căn hộ hạng C sẽ chiếm 60% thị phần nguồn cung tương lai.

Tuy vậy, thực tế, những hạn chế về chính sách phát triển dự án mới ở giai đoạn này có thể sẽ phần nào tiếp tục tác động đến nguồn cung tương lai của thị trường BĐS Tp.HCM. Những hệ lụy xung quanh vấn đề này có thể xảy ra.