Dự báo bất ngờ về bất động sản nghỉ dưỡng năm 2023: Nguồn cung và sức cầu giảm mạnh, giá không giảm

Chiết khấu khủng

Báo cáo mới đây của DKRA về phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng tại TP.HCM và vùng phụ cận, cụ thể với biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung thị trường có sự hồi phục so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, việc tăng cường kiểm soát tín dụng và trái phiếu khiến nguồn cung sụt giảm đáng kể trong giai đoạn 6 tháng cuối năm.

Sức cầu thị trường tăng so với cùng kỳ, tuy nhiên chỉ tập trung cục bộ tại một số dự án mở bán giai đoạn 6 tháng đầu năm. Trong khi đó, giai đoạn từ quý 3/2022 đến nay, sức cầu ghi nhận sụt giảm mạnh.

Những khu vực phát triển mạnh về nghỉ dưỡng như Bình Thuận, Bà Rịa-Vũng Tàu tiếp tục là khu vực đóng góp tỷ trọng khá lớn, chiếm hơn 50% tổng nguồn cung và lượng tiêu thụ cả nước. Miền Bắc và miền Trung chiếm lĩnh thị trường với hơn 70% tổng nguồn cung và lượng tiêu thụ cả nước.

Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục tăng cao, trung bình từ 16% - 19% so với cùng kỳ năm trước. Việc các chủ đầu tư áp dụng những chính sách cam kết, chia sẻ lợi nhuận, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc,… cũng là một phần nguyên nhân khiến giá bán ở mức cao. Bên cạnh đó, trước áp lực về dòng tiền, nhiều dự án ghi nhận mức chiết khấu lên đến 30% - 40% khi thanh toán nhanh nhằm kích cầu thị trường giữa bối cảnh đầy khó khăn như hiện nay.

Động thái nới room tín dụng vào những tháng cuối năm vẫn chưa giải quyết được nhu cầu về nguồn vốn của thị trường. Giai đoạn 6 tháng cuối năm thị trường gặp khó khăn, nhiều dự án liên tục dời thời gian triển khai bán hàng do chưa đạt lượng giữ chỗ như kỳ vọng, số lượng tin rao cũng như lượt tìm kiếm dự án ghi nhận sụt giảm đáng kể hơn 40% so với cùng kỳ.

Xu hướng chia sẻ doanh thu dần thay thế hình thức chia sẻ lợi nhuận. Những dự án áp dụng hình thức chia sẻ doanh thu cũng dần thu hút được sự quan tâm của khách hàng bởi tính minh bạch về dòng tiền.

Với nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, nguồn cung tăng đáng kể so với cùng kỳ, tuy nhiên ghi nhận sự sụt giảm mạnh trong giai đoạn 6 tháng cuối năm trước những diễn biến tiêu cực của thị trường khi Nhà nước tăng cường kiểm soát tín dụng và kênh huy động trái phiếu.

Sức cầu thị trường ở mức cao so với các phân khúc nghỉ dưỡng khác, tuy nhiên chỉ tập trung cục bộ trong 2 quý đầu năm và sụt giảm rõ rệt vào 2 quý cuối năm.

Những khu vực quen thuộc như Bình Thuận, Kiên Giang, Thanh Hóa vẫn là địa phương dẫn đầu về nguồn cung cũng như lượng tiêu thụ cả nước - chiếm hơn 60%. Miền Trung tiếp tục giữ vững vị trí dẫn đầu - chiếm lần lượt 48% tổng nguồn cung và 46% tổng lượng tiêu thụ cả nước. Thị trường cũng đón nhận nguồn cung mới tại khu vực Tây Nguyên sau nhiều năm khan hiếm nguồn cung.

Mức giá bán sơ cấp tăng cao, dao động từ 25% - 30% so với cùng kỳ kèm theo những chính sách cam kết mua lại, thuê lại, hỗ trợ lãi suất,… tiếp tục được áp dụng nhằm hỗ trợ khách mua. Bên cạnh đó, giữa các đợt bán hàng cũng ghi nhận sự chênh lệch giá bán rõ rệt, mức tăng dao động từ 7% - 10% (mỗi đợt cách nhau 4 - 6 tháng).

Giữa tình hình thị trường nhiều biến động, các chủ đầu tư áp dụng những chính sách chiết khấu lên đến 40% khi thanh toán nhanh nhằm nhanh chóng thu hồi dòng tiền cũng như kích cầu thị trường.

Phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng vẫn là điểm sáng thu hút tốt sự quan tâm của thị trường so với các phân khúc khác trong loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là những dự án được sở hữu lâu dài thường ghi nhận tình hình bán hàng khả quan hơn so với mặt bằng chung của thị trường.

Còn với Condotel, nguồn cung ghi nhận sự phục hồi so với cùng kỳ, tuy nhiên mức tăng vẫn còn khá thấp so với giai đoạn hoàng kim năm 2019. Nguồn cung tập trung cục bộ tại một số dự án ở các khu vực nhất định như Bà Rịa-Vũng Tàu, Bình Định, Quảng Ninh và Quảng Nam - chiếm 75% tổng nguồn cung mới cả nước.

Sức cầu thị trường tăng so với cùng kỳ, tuy nhiên lượng tiêu thụ chỉ tập trung chủ yếu trong 9 tháng đầu năm và sức cầu có dấu hiệu sụt giảm đáng kể trong 3 tháng cuối năm. Phần lớn lượng giao dịch ghi nhận tại những dự án có chính sách cam kết, chia sẻ lợi nhuận hấp dẫn cũng như được quản lý vận hành bởi các thương hiệu quốc tế 4 - 5 sao.

Khu vực miền Nam và miền Trung tiếp tục là khu vực dẫn dắt thị trường, chiếm khoảng 80% tổng nguồn cung và lượng tiêu thụ cả nước.

Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức cao trước áp lực chi phí đầu vào tăng, mức tăng ghi nhận từ 12% - 20% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, việc tăng giá phần lớn sẽ kèm theo những chính sách hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết cho thuê,… . Bên cạnh đó, giữa các đợt mở bán khác nhau của một dự án cũng có sự chênh lệch giá bán rõ rệt và mức tăng dao động từ 2% - 4% (mỗi đợt cách nhau 3 - 4 tháng).

Thị trường có xu hướng dịch chuyển từ hình thức chia sẻ lợi nhuận sang chia sẻ doanh thu, khoảng 9/20 dự án áp dụng hình thức này đang thu hút tốt sự quan tâm của khách hàng hơn những dự án còn lại. Việc chia sẻ doanh thu giúp khách hàng an tâm về sự minh bạch của dòng tiền thông qua việc kiểm soát được các hoạt động kinh doanh.

Hầu hết các dự án đều có sự tham gia của đơn vị vận hành quốc tế 4 - 5 sao. Đối với những dự án do đơn vị quốc tế khai thác vận hành thường có giá bán cao hơn khoảng 25% so với các dự án được vận hành bởi đơn vị trong nước.

Khó có biến động về giá trong năm 2023

Theo DKRA, dự báo trong năm 2023, nguồn cung Condotel dự kiến giảm so với năm 2022, dao động khoảng 3.700 căn sẽ được đưa ra thị trường. Nguồn cung tập trung phần lớn tại Bà Rịa-Vũng Tàu, Bình Định và Quảng Bình.

Nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng có thể giảm mạnh so với năm 2022, dao động khoảng 3.100 căn đưa ra thị trường, tập trung chủ yếu ở Bình Thuận, Thanh Hóa và Hòa Bình.

Nguồn cung nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng dự kiến giảm mạnh so với năm 2022, dao động ở mức 4.000 căn, chủ yếu ở hai tỉnh Bình Thuận và Kiên Giang với nguồn cung chủ yếu từ các đợt mở bán tiếp theo của các dự án hiện hữu.

Sức cầu chung thị trường giảm mạnh so với năm 2022, đà giảm có thể kéo dài đến hết năm 2023, chưa có dấu hiệu cho thấy sự hồi phục của loại hình này trong ngắn hạn.

Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ổn định, khó có những biến động mạnh về giá trong năm 2023. Các chính sách chiết khấu, giảm giá tập trung ở phương thức thanh toán nhanh bằng vốn tự có sẽ được áp dụng rộng rãi trong năm 2023.

DKRA cho biết, trong năm 2023, chương trình chia sẻ doanh thu tiếp tục được áp dụng rộng rãi trên thị trường thay cho chương trình chia sẻ lợi nhuận như trước đây.

Bên cạnh đó, mô hình khu nghỉ dưỡng phức hợp (Integrated Resort) tiếp tục nhận được nhiều sự quan tâm của khách hàng.