Dự báo đầy lạc quan về thị trường bất động sản những tháng cuối năm

Theo báo cáo tình hình thị trường BĐS TP.HCM 8 tháng năm 2018 do HoREA vừa công bố, trong 10 năm qua, thị trường bất động sản TP. HCM đan xen các giai đoạn thăng - trầm - khủng hoảng - phục hồi - tăng trưởng... như Giai đoạn thị trường phát triển nóng dẫn đến "bong bóng" năm 2007; đóng băng 2008 đến gần hết 2009; phục hồi từ cuối 2009 và phát triển nóng dẫn đến "bong bóng" 2010, đầu năm 2011…

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, những tháng đầu năm 2018 thị trường bất động sản cả nước có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch. Riêng thị trường TP. HCM có dấu hiệu sụt giảm khá rõ nét. Tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở của các dự án giảm đến 44,5% (Trong đó, phân khúc cao cấp giảm 25,9%, trung cấp giảm 32,6%, bình dân sụt giảm mạnh đến 69,7%).

Đây là biểu hiện lệch pha cung - cầu và cũng là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững. 

"Bởi lẽ, trong thị trường bất động sản phát triển bền vững, cân bằng, thì đứng đầu là phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền, tiếp theo là căn hộ trung cấp, sau cùng là căn hộ cao cấp. Hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án bất động sản (M&A) sụt giảm, chỉ có 6/15 hồ sơ chuyển nhượng dự án đủ điều kiện được chấp thuận. Nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào thị trường bất động sản thành phố tiếp tục tăng trưởng mạnh, đã thu hút được 2,2 tỷ USD, đứng thứ nhất", ông Châu cho biết thêm.

Cũng theo HoREA, từ đầu năm 2017 đến tháng 6/2018, xuất hiện 2 đợt sốt ảo giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép tại một số quận ven và huyện ngoại thành. Cơn sốt ảo giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép còn xuất hiện tại khu vực xung quanh dự án sân bay Long Thành và tại 3 khu vực dự kiến trở thành đặc khu kinh tế gồm Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc.

Trong những năm gần đây cũng xuất hiện một số loại hình sản phẩm bất động sản mới như condotel, hometel, officetel, serviced apartment, shophouse. Trong đó, có loại hình căn hộ condotel tại các khu du lịch nghỉ dưỡng mà Nhà nước chưa có giải pháp quản lý và định hướng phát triển phù hợp. Các cơn sốt giá ảo đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép và condotel đã thu hút một phần nguồn vốn tín dụng và vốn đầu tư của xã hội, làm giảm nguồn vốn đầu tư vào các dự án căn hộ.

Chủ tịch HoREA cho biết, hiện nay cơn sốt nóng condotel và cơn sốt ảo giá đất đã được kiểm soát nhưng hệ quả còn diễn biến nặng nề và phức tạp. Ngoài ra, tình trạng quá thiếu loại căn hộ nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội,… đang tiềm ẩn yếu tố gây bất ổn trong xã hội. 

Bên cạnh đó, có một phần không nhỏ tín dụng tiêu dùng bị sử dụng sai mục đích, chuyển hướng vào đầu tư kinh doanh bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro. Đồng thời, môi trường kinh doanh bất động sản chưa minh bạch, chưa lành mạnh, vẫn còn dấu hiệu "lợi ích nhóm", "chủ nghĩa tư bản thân hữu" đã tác động làm nản lòng các doanh nghiệp làm ăn chân chính….

Đại diện HoREA cho biết, thị trường bất động sản sẽ khởi sắc trong những tháng cuối năm nhất là phân khúc nhà ở bình dân sẽ tăng trưởng mạnh, nhà ở trung cấp tiếp tục giữ vai trò chủ đạo của thị trường, nhà ở cao cấp cũng phát triển theo hướng tạo ra đẳng cấp khác biệt, độc đáo, tích hợp nhiều tiện ích, dịch vụ. 

Ngoài ra, xu thế xây dựng khu dân cư thông minh, tòa nhà thông minh, căn hộ thông minh, sử dụng năng lượng tái tạo, thân thiện môi trường, an ninh, an toàn trước hết là về phòng cháy chữa cháy sẽ rất được coi trọng.

Bên cạnh đó, phân khúc nhà ở xã hội, thiết chế Công đoàn sẽ có nguồn vốn và quỹ đất để phát triển kể từ quý IV/2018 trở đi (dự kiến sẽ ban hành Quy chuẩn xây dựng mới tạo điều kiện phát triển căn hộ giá rẻ), giá phân khúc đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép sẽ trở về giá trị thực và các khu vực bị phân lô trái phép sẽ được rà soát theo quy định của pháp luật, phân khúc condotel sẽ tiếp tục xu thế chững lại và giá cả hợp lý hơn.

Cũng theo đại diện HoREA, trong lúc nguồn cung quỹ đất dự án thông qua việc chủ đầu tư bồi thường giải phóng mặt bằng gặp khó khăn, thị trường đang kỳ vọng vào nguồn cung thông qua kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng 26.000 ha đất nông nghiệp, trong đó có khoảng 2.200 ha đất ở; kế hoạch đấu thầu 127 dự án hạ tầng, đô thị của thành phố, và kế hoạch của VAMC thực hiện Nghị quyết 42 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu, trong đó, nhiều khoản nợ được bảo đảm bằng dự án bất động sản, giúp thúc đẩy thị trường mua bán chuyển nhượng dự án (M&A) phát triển mạnh hơn.

Ngoài ra, khi dự báo xu hướng bất động sản đến Tết Kỷ Hợi 2019, HoREA cũng đưa ra 08 khuyến nghị đối với doanh nghiệp bất động sản như: cần đảm bảo hiệu quả kinh doanh, tính minh bạch trong quản trị doanh nghiệp...; luôn luôn đặt lợi ích của khách hàng lên trên hết, giữ chữ tín, đảm bảo chất lượng công trình…; phấn đấu trở thành nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp và có năng lực trong phân khúc thị trường và sản phẩm mà mình đã chọn; cần quan tâm phân khúc thị trường nhà ở vừa và nhỏ, có giá bán vừa túi tiền…; tăng vốn chủ sở hữu để tăng cường nội lực của doanh nghiệp.