Dự báo thị trường bất động sản TP.HCM từ nay đến cuối năm

Giá đất nền chững lại

DKRA Việt Nam vừa công bố báo cáo tháng 8 về diễn biến thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận (Đồng Nai, Long An, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh).

Với phân khúc đất nền ghi nhận lượng cung sản phẩm mới trong tháng đạt mức thấp nhất kể từ đầu năm. Cụ thể, TP.HCM tiếp tục vắng bóng nguồn cung đất nền mới, các dự án chủ yếu là đất phân lô hộ lẻ, đã có sổ từng nền, quy mô nhỏ dưới 1 - 2ha.

Các sản phẩm trong khu vực chủ yếu tập trung ở địa bàn Long An, Bình Dương và Đồng Nai. Tuy nhiên, hầu hết các dự án mở bán với số lượng nền khiêm tốn.

5 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo trong tháng, cung cấp 193 nền, trong đó có 64 nền được tiêu thụ, đạt tỷ lệ 34%. Bình Dương có 90 nền, tiêu thụ hai nền, giá bán sơ cấp dao động từ 16,8 - 23,5 triệu đồng/m2. Đồng Nai có 9 nền, không nền nào được tiêu thụ, giá bán sơ cấp dao động từ 21 - 21,5 triệu đồng/m2. Long An có 94 nền, tiêu thụ 62 nền, giá bán sơ cấp dao động từ 16 - 24,4 triệu đồng/m2.

Sức cầu chung toàn thị trường tiếp tục giảm so với các tháng trước (tháng 7 đạt 48% và tháng 6 đạt 54%). Theo DKRA nhận định, nguyên nhân chủ yếu do tăng cường kiểm soát tín dụng vào bất động sản.

Mặt bằng giá bán sơ cấp trong tháng cũng được đánh giá không có nhiều biến động so với tháng trước và không chênh lệch giữa các địa phương.

DKRA dự báo, nguồn cung và sức cầu sản phẩm đất nền trong tháng tới có thể sẽ khởi sắc hơn khi các nút thắt về nguồn vốn tín dụng có khả năng được tháo gỡ.

Khách hàng không mặn mà với chung cư

Còn phân khúc căn hộ chung cư đang hạn chế về nguồn cung, tỷ lệ hấp thụ kém. Khách hàng dường như không mặn mà với phân khúc này khi tỷ lệ tiêu thụ chung toàn thị trường chỉ đạt 55% trong bối cảnh các giỏ hàng chỉ được tung ra thận trọng với mức 150 - 200 căn. Riêng tại TP.HCM, tỷ lệ hấp thụ chỉ ở mức 22%, thấp nhất trong 3 năm trở lại đây.

Nguồn cung thị trường cũng tiếp tục suy giảm. Toàn vùng có 1.205 căn được mở bán, chỉ bằng 50% so với tháng trước và bằng 15% so với tháng 5. TP.HCM và Bình Dương tiếp tục dẫn đầu cơ cấu nguồn cung mới, lần lượt chiếm 45% và 42% nguồn cung mới trong tháng. Long An xuất hiện các căn hộ bình dân (21-23 triệu đồng/m2) thu hút sự chú ý của thị trường.

Mặt bằng giá căn hộ tại TP.HCM thấp nhất 46 triệu đồng/m2 và cao nhất 87,4 triệu đồng/m2, đi ngang với thanh khoản thị trường ở mức thấp. Điều này ảnh hưởng từ động thái hạn chế giải ngân cho vay mua bất động sản của các ngân hàng thương mại. Cá biệt ở một số khu đô thị hình thành hiện hữu, tiện ích đồng bộ, tiến độ xây dựng nhanh chóng ghi nhận tăng 15 – 18% so với cùng kỳ năm trước.

Báo cáo cho rằng thời gian tới, với khả năng việc hạn chế giải ngân cho vay mua bất động sản được nới lỏng, thị trường có thể hồi phục vào thời điểm cuối năm nhưng sẽ khó có sự đột biến trong ngắn hạn. Các chủ đầu tư đang dời thời gian mở bán vào tháng 9 để gia tăng thời gian truyền thông, booking nhằm tối ưu hiệu quả bán hàng.

Có hiện tượng giảm giá ở một số dự án

Đối với nhà phố, biệt thự, nguồn cung giảm mạnh so với tháng trước, tập trung chủ yếu ở tỉnh Đồng Nai (180 căn) và chủ yếu đến từ giai đoạn tiếp theo của những dự án mở bán trước đó. Riêng Bà Rịa-Vũng Tàu và Tây Ninh tiếp tục không ghi nhận nguồn cung mới.

Giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với tháng 7. Thị trường thứ cấp cũng kém sôi động, thanh khoản ở mức trung bình, mặt bằng giá không có nhiều biến động, cục bộ có hiện tượng giảm giá ở một số dự án và khách đầu tư bị ảnh hưởng dòng tiền.

Tương tự, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng cũng giảm đáng kể so với tháng trước, khu vực miền Nam có 22 căn (Bà Rịa-Vũng Tàu), miền Trung có 97 căn (Bình Thuận) và miền Bắc có 100 căn (Quảng Ninh, Hòa Bình, Phú Thọ, Thanh Hóa).

Giá bán sơ cấp ghi nhận tăng 2% so với tháng trước, trong đó miền Bắc dao động 7,2-31,4 triệu đồng/m2, miền Trung 10,2-46,6 triệu đồng/m2 và miền Nam 17,4-48,4 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, kèm theo đó là những chính sách như cam kết mua lại, cam kết lợi nhuận, chia sẻ lợi nhuận,… của các chủ đầu tư nhằm kích cầu thị trường.

Riêng condotel ghi nhận nguồn cung tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước nhưng vẫn còn ở mức thấp và tập trung cục bộ tại 1 dự án ở khu vực miền Trung (351 căn). Sức cầu thị trường tăng nhưng còn khá thấp, hầu hết các dự án có tình hình bán hàng chậm, chủ yếu tập trung tại Bình Định.

Mặt bằng giá bán condotel sơ cấp cấp tăng 2-7% so với tháng trước, dao động 106,6-153,7 triệu đồng/m2 ở miền Bắc, 38,4-105,3 triệu đồng/m2 ở miền Trung và 56,4-110,2 triệu đồng ở miền Nam.

Theo chuyên gia DKRA Vietnam, việc khách hàng khó tiếp cận nguồn vốn vay từ các ngân hàng cộng hưởng tác động tâm lý tháng 7 Âm lịch đã ảnh hưởng rất lớn đến sức cầu thị trường. Dự kiến trong những tháng cuối năm, nguồn cung và lượng tiêu thụ sẽ tăng nhưng không có nhiều đột biến.