Dự thảo bảng giá đất 2026: Bất ngờ giá thực ở các tuyến đường đắt đỏ nhất TP.HCM

Theo Dự thảo Nghị quyết ban hành bảng giá đất lần đầu áp dụng ngày 1/1/2026 trên địa bàn TP.HCM vừa được Sở Nông nghiệp và Môi trường trình Hội đồng thẩm định, bảng giá đất ở được chia làm 3 khu vực.

Khu vực 1 là các phường xã TP.HCM cũ, khu vực 2 là Bình Dương cũ và khu vực 3 là Bà Rịa - Vũng Tàu cũ.

Sở Nông nghiệp và Môi trường cho biết bảng giá đất được xây dựng theo nguyên tắc thị trường, tuân thủ đầy đủ phương pháp, trình tự và thủ tục định giá.

So với khảo sát thực tế của đơn vị tư vấn, nhiều tuyến đường, đặc biệt ở trung tâm TP.HCM, giá đất trong dự thảo bảng giá 2026 chênh lệch lớn, từ vài chục đến hàng trăm triệu đồng mỗi m².

Theo dự thảo, khu vực có giá đất ở cao nhất là phường Sài Gòn, phường Bến Thành và phường Cầu Ông Lãnh (trung tâm Quận 1 cũ). Trong đó, 3 đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ có giá đất cao nhất TP.HCM, cùng mức 687,2 triệu đồng/m², bằng với giá tại Quyết định 79/2024 (bảng giá đất đang áp dụng).

Tuy nhiên, giá thực tế theo khảo sát của đơn vị tư vấn tại 3 tuyến đường này là 954,3 triệu đồng/m², tức giá theo dự thảo của Sở Nông nghiệp và Môi trường xây dựng chỉ bằng khoảng 65% so với giá khảo sát.

Nhóm đường có giá cao tiếp theo, quanh mức 400–500 triệu đồng/m², cũng tập trung tại 3 phường trung tâm này; mức chênh lệch giữa giá dự thảo và giá thực tế càng cao khi giá đất càng lớn. Chẳng hạn, đường Công Trường Lam Sơn được định giá 491,7 triệu đồng/m², trong khi khảo sát thực tế là 682,8 triệu đồng/m².

Tương tự, đường Công Trường Mê Linh có giá 450,8 triệu đồng/m² còn giá thực tế là 626 triệu đồng/m²; đường Công xã Paris có giá 450,8 triệu đồng/m², giá khảo sát là 738,1 triệu đồng/m².

Hay đường Hai Bà Trưng (đoạn từ Bến Bạch Đằng đến Nguyễn Thị Minh Khai) có giá 450,8 triệu đồng/m², nhưng giá thực tế là 741,2 triệu đồng/m².

Đường Huỳnh Thúc Kháng có giá 430,4 triệu đồng/m², trong khi giá thực tế là 688,6 triệu đồng/m²; đường Lê Duẩn với 466,7 triệu đồng/m², nhưng giá thực tế là 764,1 triệu đồng/m².

Đường Hàn Thuyên tương tự, có giá 430,4 triệu đồng/m², nhưng giá thực tế là 704,7 triệu đồng/m²; đường Hồ Huấn Nghiệp có giá 430,4 triệu đồng/m², còn giá thực tế là 653,3 triệu đồng/m².

Đường Mạc Thị Bưởi có giá 470 triệu đồng/m² trong khi theo đơn vị khảo sát, giá đất tại đường này là 783,4 triệu đồng/m².

Nhiều tuyến đường giá đất tăng giá mạnh so với bảng giá 2024

Đáng chú ý, trong dự thảo bảng giá đất lấy ý kiến áp dụng năm 2026, rất nhiều tuyến đường khu trung tâm có giá tăng rất cao so với bảng giá đất năm 2024 đang áp dụng tại 3 khu vực của TP.HCM.

Như đường Đông Du, giá theo dự thảo mới là 451,7 triệu đồng/m², tăng 41,8 triệu đồng/m² so với giá năm 2024 đang áp dụng. Và theo khảo sát thực tế, tuyến đường này có giá đến 752,9 triệu đồng/m².

Hay đường Đinh Tiên Hoàng đoạn từ Lê Duẩn đến Nguyễn Đình Chiểu, giá dự thảo mới là 219,1 triệu đồng/m², tăng 63,9 triệu đồng/m² so với bảng giá 2024. Còn giá thực tế ở tuyến đường này là 365,1 triệu đồng/m².

Đường Nguyễn Du đoạn từ Nam Kỳ Khởi Nghĩa đến Hai Bà Trưng có giá 375,2 triệu đồng/m², trong khi giá 2024 là 307,4 triệu đồng/m² và giá thực tế theo khảo sát là 625,4 triệu đồng/m².

Đường Chu Mạnh Trinh giá dự kiến năm 2026 là 326,5 triệu đồng/m², trong khi giá 2024 là 245,9 triệu đồng/m² và giá thực tế là 544,2 triệu đồng/m².

Hay đường Thi Sách cũng áp giá 325,2 triệu đồng/m², tăng 58,8 triệu đồng/m² so với mức giá 266,4 triệu đồng/m² đang áp dụng, còn giá thực tế là 542 triệu đồng/m².

Tại đường Lê Lai đoạn từ chợ Bến Thành đến Nguyễn Thị Nghĩa, mức giá dự thảo là 450,1 triệu đồng/m², trong khi giá đang áp dụng là 409,9 triệu đồng/m². Đơn vị khảo sát công bố mức giá thực tế của đoạn đường này là 750,2 triệu đồng/m².

Đường Thủ Khoa Huân cũng có giá 450,1 triệu đồng/m², tăng gần 40 triệu đồng/m² so với bảng giá đang áp dụng, giá thực tế là 750,2 triệu đồng/m²...

Đáng chú ý, tại phường Vũng Tàu, bảng giá đất 2026 cũng tăng rất mạnh so với bảng giá mà UBND tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu công bố trước đây, và cũng có khoảng cách khá xa so với giá thực tế.

Như tại đường Thùy Vân, giá dự thảo cho năm 2026 là 149,48 triệu đồng/m², trong khi giá thực tế là 229,6 triệu đồng/m². Còn giá theo bảng giá đất được xây dựng trước đây là 78 triệu đồng/m². Đây là đường có giá đất cao nhất khu vực Bà Rịa-Vũng Tàu.

Hay đường Ba Cu, giá dự kiến áp dụng năm 2026 là 94,1 triệu đồng/m², giá thực tế là 158,2 triệu đồng/m² còn giá cũ đang áp dụng là 78 triệu đồng/m².

Đường Quang Trung, giá dự kiến áp dụng là 146,31 triệu đồng/m², tăng hơn gấp đôi so với giá hiện tại là 58,526 triệu đồng/m². Trên tuyến đường này, giá thực tế theo khảo sát là 243,85 triệu đồng/m².

3 đường Phan Văn Trị, Phó Đức Chính, Phùng Khắc Khoan có giá theo dự thảo là 73,3 triệu đồng/m², trong khi giá đang áp dụng chỉ 42,079 triệu đồng/m² và giá thực tế đến 122,5 triệu đồng/m².

Một số đường giá thực tế thấp hơn giá đất dự kiến áp dụng

Thực tế, trừ 3 phường trung tâm Quận 1 cũ và khu vực phường Vũng Tàu, Thủ Dầu Một có nhiều xáo trộn, các phường nội thành khác của TP.HCM như Xuân Hòa, Bàn Cờ, Nhiêu Lộc, Xóm Chiếu, Vĩnh Hội, Khánh Hội… giá dự kiến năm 2026 gần như tương đương với giá 2024, cũng không chênh lệch nhiều so với giá thực tế.

Có 2 tuyến đường giá thực tế bằng với giá của bảng giá đất dự thảo, là Trần Văn Đang (phường Nhiêu Lộc) 153,9 triệu đồng/m² và đường Mai Lợi Trinh (phường Vĩnh Hội) đoạn từ Tôn Thất Thuyết đến Vĩnh Hội, 125,3 triệu đồng/m².

Riêng đường Đoàn Văn Bơ lại có giá thực tế thấp hơn bảng dự thảo giá đất năm 2026. Trong đó, đoạn từ chân cầu Calmet đến Hoàng Diệu giá áp dụng là 195 triệu đồng/m², giá thực tế là 194,3 triệu đồng/m².

Đoạn từ Hoàng Diệu đến Tôn Đản, giá dự thảo là 172,2 triệu đồng/m², giá thực tế là 171,6 triệu đồng/m²

Đoạn từ Tôn Đản đến Xóm Chiếu giá dự thảo là 133 triệu đồng/m² nhưng giá khảo sát thực tế là 132,5 triệu đồng/m².

Đường dân sinh hai bên cầu Calmet giá dự thảo là 113,9 triệu đồng/m², giá thực tế khảo sát là 113,5 triệu đồng/m²....

UBND TP.HCM cũng đã có quyết định thành lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất TP.HCM với 192 thành viên. Hội đồng có chức năng thẩm định, phản biện, tư vấn đối với dự thảo bảng giá đất do Sở Nông nghiệp và Môi trường xây dựng.

Sau khi Hội đồng thẩm định, có ý kiến thẩm định, bảng giá đất sẽ gửi Sở Tư pháp thẩm định văn bản quy phạm pháp luật, sau đó báo cáo UBND TP.HCM trình HĐND xem xét, phê duyệt.

Dự kiến bảng giá đất sẽ trình HĐND TP.HCM tại kỳ họp ngày 9 và 10/12 này, để xem xét thông qua. Nếu không kịp sẽ cần một cuộc họp của HĐND để thông qua việc ban hành bảng giá đất .